公寓市场持续崩溃 业主的痛苦可能成买家的收益
- g, q& [! o* x0 t3 h1 U5 O6 Z& N加国无忧
* X* P3 U* b! w! T低买高卖,无疑就是人们所期盼的。但是现在看来,在多伦多这样的城市出售公寓的卖家即将给买家带来低价的机会,高买低卖是现在卖家的痛,同时也可能就是买家的欢欣。$ V R$ c+ o6 k( p [# u
3 p; x* _& e: J9 F8 }
- g3 k! k* X6 K( r; B房屋租赁专家Dalia Barsoum认为,并非所有公寓市场都会像多伦多一样崩溃,如果将风险等级分为1到10的范围,多伦多的风险是9.温哥华是6或7.而蒙特利尔是2.$ y1 U4 x, J! ~
8 L' j1 j6 h3 a( P( p0 h
: c% |% A! K, x7 v0 R6 ~
加拿大一些主要公寓市场,特别是那些拥有大量移民人口的地区,市场心理已持续数月恶化,但目前恶化情况正在进一步加剧。
9 o' u: o7 K7 T; e
, X( K+ b; X/ U
& w9 {3 Y" L# f6 o! s+ x' _3 ]( {3 I! h1 K/ E, e4 m% E- |2 K3 Y
# ?0 X3 z* a ]市场下滑的原因很简单:基本面就像我在互联网泡沫时期的亚马逊股票一样“惨不忍睹”,尤其是多伦多这样的大都市区,面临着以下情况:
5 S: @; O& g5 v公寓挂牌数量创纪录,同比增长38%。0 y$ B8 a7 S# T" j
9 X$ k% h1 x; ~8 C; w1 j
2 o; }! g' Z& W. w: Z! `; D
根据Edge Analytics总裁Ben Rabidoux的说法,未来两年将有创纪录的公寓竣工量,持续到2026年。2 s) U+ m2 d5 G5 ], _/ q
+ G, R7 d. H8 Y7 `% e h* l9 P. v
第三季度公寓销售量暴跌,特别是新公寓销售量达到自1995年以来的最低水平。根据多伦多地产局(TRREB)的数据,第三季度出租公寓挂牌数量激增46.6%。. a x$ U6 A* r% W" R: t
* Q" k! ^; }1 S. N: e; e4 I
9 W, [* E0 r* X' p
未售出的新公寓库存比过去十年的平均水平高出56%。
0 i# P5 p" d' u/ w; A/ m4 Z
' n7 u8 x3 V9 o( U* X
( G. Z0 S" C9 A; `市场上公寓挂牌天数飙升,同比增长43%。
# v$ h& e0 v3 w! d& G( B8 Z/ L' p0 S
4 e) D% C2 i. n3 y) L* O) b租金下降,那些无法出售公寓的业主试图通过出租来增加现金流。
& @6 c8 _+ Q) e' y/ l1 |. A' q- O" K, }
7 q# `- F5 [( ]* }: n对于贷款价值比为80%的投资者来说,尽管目前按揭利率下降,但租金仍严重负现金流。
. s- q" ?" Y1 [+ v$ s" d
7 W1 r* R: O2 L- q
! T5 X* _" K( \( L( k
# h W& j- \+ M* x: H- {# O7 b4 Y- x
' W: ~, |# | t& e
2 r, L+ h/ ?( A7 L多伦多地产局报告称,第三季度多伦多地区的公寓转售量下降4.4%,而挂牌量则增加了10.6%。更为雪上加霜的是,加拿大政府宣布将在未来两年内削减人口增长,给市场带来重创。因为多伦多、温哥华和蒙特利尔等大都市的公寓主要由临时居民和移民承租。
+ w: C0 G" o- C" k n$ r7 s( g$ B9 N3 V: i( R' c
" d+ B/ ~! E8 I& K& a2 Y顺便说一句,自1867年联邦成立以来,加拿大的年度人口从未下降过。现在联邦政府让人口增长率为负(两年内每年-0.2%),这太不合逻辑了。重新平衡住房需求与供应是一回事,在此过程中平衡依赖移民的经济又是另一回事。4 I- l, [" _: S; c4 a7 ]$ \6 M
# f' f- M" a# S$ [
( v0 g: w. q8 ~: J/ w& vTRREB数据显示,单身公寓的租赁挂牌量在第三季度激增77.6%,平均租金年同比下降8.8%。公寓价格可能会降到“非常低的水平,甚至低于预期。
1 @$ j% b k0 | Y
3 d# Y4 Q7 F/ x$ y0 b. k* M3 o, Z
抵押贷款专家Ron Butler本周在X上表示,对于“狗笼公寓”(dog crate condos),价格可能会非常低,甚至可能低于我们的预期。这不仅仅是等到价格下降再买的事情......这可能是我根本就不想买狗笼公寓的事情。
9 s1 Q& |# \. E$ K/ H4 p* I! s4 i9 Z2 x2 }% g X# L
2 q/ S' Z0 C, y/ M2 a$ U% S) k' m
有些抵押贷款机构不向小型单身公寓提供贷款是有原因的,除非他们购买了违约保险。或者他们规定最低面积为400到500平方英尺。
6 x8 T5 `9 w; a+ X7 s! p1 v
. X4 i) x# D+ l8 j$ y. u8 M# l: U! S' D6 ~$ j
不过Rabidoux指出,每一类资产都有清算价格,未来将会有更好的时机。例如,政府承诺移民将在2027年后重新增加。此外,当前的建设不足可能导致2028年出现大规模供应短缺。
+ e+ s; a8 ` X L! ~2 [6 R- a8 u8 n
3 k6 X" U# V0 h; b$ X. Y谈到公寓抄底时,Rabidoux说,时机是非常最重要的。“我会坐在场边,看看明年会发生什么”。
, u7 U) u8 |7 P/ o! ]0 B$ u4 m/ d) j8 B' R! k
8 F3 J/ Y8 x7 r# s" S对于那些有勇气并且有耐心等待的人来说,现在可能是一个低价买入公寓的好时机。: o3 b7 N) k: a* B
$ g [( z5 m% X5 ?
|