2016CRA首要居所(principal residence)报税详解

都市牧牛

2016年主要居所出售新规
税来了：CRA首要居所(principal residence)报税详解
2016-10-06   

2016年10月3日，政府公布了对出售首要居所的报税要求。

当你出售首要居所或者被认为出售首要居所时，只要符合首要居所出售的税务豁免条件，即该住所是你拥有以来每年的首要居所，通常你不需要在纳税申报中报告，也不需为卖房收入付税。

从2016年纳税年度开始，如果出售首要居所并申请税务豁免，你要在纳税申报中报告首要居所的交易信息，包括购买时间、处置收益以及房屋描述。

1、什么是首要居所税务豁免？

首要居所税务豁免是一项收入税的福利，当你销售你的首要居所时，所产生的增值部分（资本利得）免于交税。一般情况下，豁免适用于每年都被认为是你首要居所的房产。

2.在申报出售首要居所方面有哪些变化？

从2016年税务年度开始，出售自己首要居所的居民要通过Schedule 3, Capital Gains of the T1 IncomeTax and Benefit Return报告交易情况。适用于2016年1月1日及以后的交易。

3.为什么要做这类变更？

提高税务系统的管理能力和税务遵循的水平。

4.在变化之前，为了申请首要居所税务豁免，需要在纳税申报中报告什么？

以前，如果销售的房产是你拥有以来一直的首要居所，CRA不要求进行申报。如果该房产不是你在拥有以来每年的首要居所，（某套房产，例如度假屋，只是在拥有以来的多年中的某一年作为首要居所），那么你必须填报Form T2091 (IND), Designation of a property as a principalresidence by an individual (other than a personal trust)。去世的人的报税代表需要填报Form T1255, Designationof a property as a principal residence by the legal representative of adeceased individual。

5.这个管理实践会延伸到个人信托吗？

CRA以前的管理实践不适用于个人信托。个人信托如果指定某房产作为首要居所，需要填报Form T1079, Designation of a Property as a Principal Residence by a PersonalTrust ，和T3 TrustIncome Tax and Information Return 一起报告。

6. 在Schedule 3中我如何在报告我的首要居所？

在你卖首要居所那一年的纳税申报中，需要填报Schedule 3，并和T1 Income Tax and Benefit Return 一起上报。如果这个房产是你拥有以来一直的首要居所，你可以在Schedule 3中指定其为首要居所。这样，你需要填报该房产的获得年份、处置收益以及房产描述信息。如果该房产不是在所有年份都是你的首要居所，你需要填报Form T2091 (或者 Form T1255)。

7.如果我在申报时忘了申报首要居所纳税豁免，该怎么办？

对于2016及以后年度销售的首要居所，只有在你在申报中报告并且认定为首要居所，CRA才允许税务豁免。如果忘了进行认定，你要要求CRA修正你的纳税申报。CRA会考虑特定的环境，接受你的认定。但会有罚金，罚金取以下两者中的较小者：

• $8,000; 或者
• 从实际的到期日到你申请的修改被CRA接受期间，按照每月$100计算。
  
  

具体请看CRA的网站 [url=]Late, amended,or revoked elections[/url]。

CRA也会加大和纳税人的沟通，加强宣传。在宣传期间的交易，如果发生在2016年度，要反映在2016年的纳税申报中，这个申报截止日为2017年4月底，这段时间延迟申报，罚金主要针对那些比较极端的例子。

8.如果我把首要居所一部分用来做生意或者出租，该如何申报？

如果只是一部分作为首要居所，另外一部分用于赚取收入，在你卖房之后，将卖房收入以及买房成本分成两半。你可以通过使用面积或者房间数作为分割依据，只要分割合理就行。具体会在T4037, Capital Gains2016的操作指南中说明。

9.新规则适用于视同处置的房产吗？

是的。即使你没有实际销售，但被认为是处置了房产，也要申报。例如，你将首要居所用于生意或者出租，或者将用于生意的房产用作主要居所，这些都视同处置。当你改变房产用途，一般被认为已经按照市场价格出售了该房产，并且立即按照该价格买入。你需要报告你的处置情况。具体请参考the T4037, CapitalGains 2016。

       2016年10月3日，联邦税局发布主要居所（principal residence）出售新规。新规定要求，2016后1月1日之后个人出售主要居所需要在报税时报告房产基本信息。

   为适应新规，Schedule 3 将作出相应修改，增加主要居所购置年代，出售价和房产描述等信息。

   对于房产不满足所有年度都是主要居住的情况， 主要居住指定表格T2091/T1255仍适用。

   新规也适用于视同销售（deemed disposition）情况。视同销售是指房产赠与、损毁、用途改变（如自住转为出租、全部/部分用于生意）等情况。

   对于忘记指定主要居住而希望作出调整的申报，联邦税局可能根据纳税人要求作出调整。但可能会作出一定罚款。罚款额自规定申报截止日算起，每月$100，最高$8000。需要注意的是，调整要求在满足一定的条件下才予以考虑。