中国买家抄底美国楼市 “馅饼”还是陷阱？(组图)

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侨报



　中国购房者在一美国楼盘展台咨询。新华社


　　
　　打折出售中的美国房屋。资料图片


　　有大陆媒体近日报道，中国楼市的调整，为火热的海外购房添了一把柴。美国全国房地产经纪人协会近日发布报告显示，在截至3月的一年内，中国人豪掷220亿美元在美国买房，同比增长72%，占外国人购房总额24%。


　　值得关注的一个新现象是，中国人海外购房浪潮正在由原先的“富人阶级”向“中产阶级”蔓延，小额海外置业投资逐步升温。分析人士认为，中国房产价值透支、经济放缓成为近期中国人海外买房数量猛增的一大诱因。而与此同时，不确定的政策变数、变幻的海外房地产市场行情、出海投资交易陷阱等带来的诸多风险也浮出水面。


　　成本低回报高？海外捞金去！


　　买房客美国购房 中产阶级也来分杯羹


　　业内：小额海外置业投资逐步升温


　　去年，土生土长的北京人李女士卖掉了她唯一的一套房子，这套位于朝阳区双井的两居室老楼民宅为她筹得了300多万元（人民币，下同）。利用这笔钱，她在休斯顿成功入手了6套房。李女士的算盘是：每个月一套休斯顿的房子出租可收益400多美元，用租金可以把原先北京的房子再租回来，除去这部分开支，每月还能赚将近1万元，每年可得收益10多万元。


　　中新网报道，“在美国买房投资，除去房产税等各项费用，收益率可以达到8%，加之租售比比较高，六七年就可能收回成本；相比之下，在北京投资一套房产收回成本或许要花上100年，因而海外小额投资也是比较多的。”作为一家专业从事海外房产投资的机构，国信美投总裁陆鹤壬表示，当前除了传统意义上的富豪热衷投资海外买房，中产阶级出海置业比例正在逐年提升。


　　陆鹤壬分析指出，“中国人海外买房子，基本分为自住和投资。海外投资型房子单价较低，在美国，大部分买家购买的房子总价在10万美金以下，其中有较多是金融危机时的法拍房，成本甚至低于建筑成本，因此投资价值较高。”


　　“很多人问我，这么便宜的房子为什么美国人不买？” 陆鹤壬说，那是因为美国人与中国人的消费观念不相同，他们没有那么热衷于买房，很多人也没有这么多钱来买。


　　在陆鹤壬看来，美国的房地产市场发展较为成熟，虽然此前因为金融危机的影响一度跌入低谷，但是现在已经开始平稳回暖，因此投资价值也较为明显。


　　业内：有灰色收入或通过海外置业外流


　　事实上，像李女士一样“精明”的中国海外买房客并不在少数，今年以来，数目更是增长迅速。美国全国房地产经纪人协会8日发布的报告显示，2013年4月至2014年3月的一年间，中国人在美购房总额达220亿美元，同比飙升近八成，占外国人在美购房总额的24%左右。


　　报告显示，来自全世界的国际买家在美国购房置业，加拿大仍是美国房地产市场中最大的海外买家，但是占比已经从2013年的23%跌至19%；中国是第二大海外买家，占比达16%。


　　报告还显示，全美现房成交价中值为19.9万美元，而中国人在美国买房的成交价中值为每套52.3万美元，为美国均价2.6倍。而且，中国人更喜欢现金购房，超过3/4的中国购房客选择现金支付房款。


　　对于近年来中国买房客海外捞金升温背后的原因，中新网援引中国中原地产首席分析师张大伟分析，“中国房产价值透支且经济放缓，而外国整体经济在复苏，房产投资价值较高。所以有很多人卖了中国房产，去外国投资。”他同时指出，不排除有部分灰色收入通过此途径外流。


　　在上海易居房地产研究院研究员严跃进看来，海外投资热也是目前中国限购限贷政策下的区域分散化策略的体现。


　　此外，据CNN的调查，中国人在美国买房的目的，仅有不足四成的中国买家为自住（美国规定，非居民外国人只能在美国停留6个月，因此这些国际买家所购买的房屋主要用于度假、租赁或作为投资品）。一些人购房是为了孩子到美国大学读书，认为在美购房不仅可以节省一笔宿舍的住宿费用，而且等孩子大学毕业的时候，还可能从房价的上涨中获益。还有一些中国人变成了房东，在房价低廉的地区购房然后出租。还有一些人在美国购房作为度假住房，每年住上几周，其他时间出租。


　　暗藏陷阱，只是听起来很美？


　　风险需警惕 购房者或受困于中国思维


　　“北京一套换休斯顿六套”的报道一出随即吸引了大陆舆论的眼球，此前，“只要1至100美元，便可以买走底特律一套房子”也一度令中国投资者蠢蠢欲动……不过，有声音随即提到，海外投资须谨慎，收益并不都如上述投资者所言，相比于中国楼市“买不起”的现状，海外房产则是“养不起”，投资者购房后每年需缴纳房产税、房屋保险等一系列费用，后期支出更像是个无底洞。


　　多位房产中介人士也坦言，并不是所有人都能实现“抄底”、“升值”、“海外捞金”的美梦。


　　陆鹤壬举例称，此前就有购房者贪便宜买了底特律的一些房子，可能售价很低，也可能有很高的收益率，但周边治安较乱，寻找合适的租户很难，收租金也会面临麻烦。“这种房子听起来很美，但是操作起来却很难，最后可能变成烫手山芋。”在她看来，这类购房者投资失败的根源就在于对所投资的房产缺乏具体、全面的了解。


　　上海易居房地产研究院研究员严跃进也指出，部分中介机构为了促进业绩上涨，很可能夸大此类海外投资的回报，却刻意隐瞒风险。


　　中原地产首席分析师张大伟则对中新网房产频道坦言：“中国人用这10年中国房地产的思维出国投资，很可能会出问题。”


　　在张大伟看来，很多中国购房者在过去10年的投资投机中积累了不少财富，但大部分都借助了很高的信贷杠杆。这种模式在房价暴涨的过程中，会获利丰厚，但在经济比较均衡、买房投资属性并不高的外国，则很可能会出现回报率较低、房产出售变现难度大等问题。


　　除此之外，张大伟分析认为，诸如年初马航事件冲击、加拿大宣布终结投资移民项目、近期韩国济州岛提高投资移民门槛等政策变数，也会为海外房地产投资带来潜在风险。


　　如何规避风险？选择可靠中介是关键


　　经济水平、市场起伏、汇率变化、文化差异、地理环境、政治因素等均可能成为影响中国买房客海外投资成败的重要砝码。面对并不了解的异国行情，如何在海外置业中最大程度规避风险？


　　在不少业内人士看来，海外投资买房，不管是移民自住还是投资出租，都要特别关注当地对房屋好坏、价格高低、产权等方面的评判标准，甚至对诸如房产税等税收制度也需有所了解，不能按照自己在国内的投资惯性进行选择。


　　陆鹤壬则建议，海外房地产投资交易中的环境、政策等各种可能存在的风险，可以通过选择可靠的投资中介机构来加以防范。


　　陆鹤壬介绍，一般情况下，中介机构会按照自住或投资需求，为买家提供合理建议。以美国为例，若是投资型房屋，在确定交易后，买家需先支付10%定金给房屋管理公司，并锁定房屋。随后房屋管理中心对房子背景进行调查，调查完毕后结算剩余90%房款。这一过程，大约在一个月左右可以完成。有贷款需求的自住型住房则需三到四个月。


　　陆鹤壬提醒，中介机构公司有好有坏，对于其背景的考察不容忽视。“在国外，中介人员都必须持有从业牌照，才能为客户提供专业服务。”


　　中国土豪不看房先付款 西海岸变中式定制


　　“来加州买房的中国人太恐怖了，都不需要现场看房，只问中介房子的位置、大小就当场全额付现，硅谷好几百万美元的房子也不在话下。”在美国西部生活了近10年的华人Annie Liu近日感叹。


　　与加拿大等国的购房者相比，中国在美购房者一大特点就是偏爱高档住宅。


　　数据显示，约51%的中国买家购房集中在加州、华盛顿州和纽约州的高档住宅，中国人平均买房花费为59万美元。


　　“60万美元在像纽约、洛杉矶这些大城市的市中心只能买个很小的二手公寓，好一点的位置花80万到100万美元买栋房子很普遍，西部的房子最贵，中部就便宜很多。”Annie Liu说道。


　　另一位生活在费城的留学生Melody表示：“60万到100万美元可以在费城郊区买到三四百平方米的二手别墅，有花园和车库，但对于在美国工作的华人来说，靠自己买一套这样的房子也并不容易。”


　　随着中国买家成为美国高档住宅市场的主力军，美国房地产中介公司应势推出了针对中国买家的购房服务。


　　“现在加州的房产中介公司专门安排会讲普通话、粤语甚至还要懂风水的中介接待中国购房者，旅行社也开发了专门看房的旅游路线。”Annie Liu指出。


　　Melody也表示：“现在有一些正在建的房屋、社区，打出的广告语就是可以满足中国买家或华裔买家的特殊文化和社交需求，洛杉矶已经出现了中国社区，比中国城规模大很多。”


　　调查数据显示，大约有一半的中国购房者赴美买房用于住宅。中国家长对于学区房的重视也延伸到了美国。


　　Melody解释道：“因为中国家长很重视孩子的教育，随着越来越多的中国孩子来美国读高中，好的高中周边的学区房被炒得很热，因为在美国上一个好的高中更有希望进一所好的大学。还有一些中国人在大学城附近买房用于出租，主要租给中国留学生，这导致大学城的房价也涨得很快。”


　　上海《第一财经日报》


　　辣评


　　“中国人担心政府变脸，


　　所以跑到国外买房”


　　“中国人很担心政府变脸，所以有些人就跑到国外买房子……我们大部分人到国外买不起房，没有想移民、让子女留学的大部分不会到国外买房。少数人可能受到推动，但是大部分不会，不会形成普遍现象。”


　　——中国华远地产董事长任志强


　　应鼓励居民换汇到海外投资 ，尤其是买房。“其实现在最大投资机会还是房地产。因为美国的房地产价格现在一直上不来，投资房地产价格也是偏低的，就中国房地产价格特别的涨，所以就造成大量的泡沫。买房子你要是有机会到外国买房，你避免了泡沫的危险，而且我估计外国的房价在未来的三五年里头是要涨价的。”


　　——中国经济专家茅于轼


　　“投资不能指望准确地抄在最底部，有余力的投资者可以考虑（来美国购房）。第四次中美战略经济对话决定启动谈判新版中美投资保护协定，美国使馆经济部门最高官员还为此请我去谈了一番，相信未来对中国居民赴美投资的保护力度会加大。”


　　——中国商务部国际贸易经济合作研究院副研究员梅新育