北美买房手册-- 以加拿大蒙特利尔市为例

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                                                                                        北美买房手册-- 以加拿大蒙特利尔市为例                                                                (

很多人在美国，加拿大生活了一段时间后，基于各种原因，都会考虑买房子，如何选择一个称心满意的房子是一门重要的学问。本手册是以加拿大蒙特利尔市为例子，其它城市基本类似，区别是中介费，交易税等，买房时考虑的要点基本相同。

1．地段

名言：地段，地段，还是地段。

1）学区

一般好的地段和好的学区常常是划等号的。一般新的技术移民大都以家庭为单位。一半以上已有孩子，也有很多人准备要孩子。所以，买房在一个好的学区是所有因素中最优先考虑的。

蒙特利尔的小学是以住区划分的，只有极个别极个别的学校是跨区招生，买在一个好的学区意味着你的孩子可以上得到更好的教育。在好学区的学校，家长比较富裕，给学校的捐赠比较多一点，学校也就有更多的钱进行硬件投资和招聘到跟好的老师，同时，好学区的学生家长在孩子身上花钱更多，学生的普遍素质较高，意味着你的孩子会有比较好的同学。

所以，如果你准备要个孩子的话，最好选择好学区，毕竟，买房子是个长期投资，换来换去花的时间和精力实在太多，还是一次性选好了再买。

2）路程和气候

买房应该以上班地点附近为宜，毕竟，上班是天天去，而泡吧和逛街则不是，所以，选择上班地点附近的房子是比较实际的，每天时间上的宽裕会使你比别人多出一到二个小时的休息时间，生活质量有很大提高，而且非常的节省汽油费。

气候和路况对房子地段的巨大影响是蒙特利尔地区比较特有的情况，原理上房子可以买的远一些，开车的话，也就多开十几二十分钟的路，但实际上这是自己骗自己，在高速上，并不是每天能够开一百公里的速度，蒙特利尔的路况是出了名的极差，坑坑洼洼补不胜补，高速普遍窄小，高速路道设计不合理，有些高速如520号，20号开着开着有红灯，著名的DECARIECIRCLE和二条到南岸的桥一到上下班高峰必定堵的严严的，这些高速，一到风雪天，必有车祸，必会堵车，蒙特利尔一年里有大半年是冬天，上下班如果碰上堵车，一是费时，二是费油费车，三是窝心着急。

这种特有情况，成为了本地的地段房价的倍增器，成为了一些靠近市区的住宅区比远一点的贵的多的重要原因之一。

另一个特殊情况就是蒙特利尔本身是个四面环水的岛，从长久来看，买岛内不买岛外是个基本常识。由於圣劳伦斯河的限制，蒙特利尔岛面积不会扩展，而一出了岛，加拿大地广人稀，有的是地，高速上10分钟就可以开出好多路(注意，是出了岛的高速公路，不比岛内高速，可以开的很快)。所以，出了岛，地多了，地段就升值很慢。

地段说到底是个供求关系，市区房屋供不应求，所以房价高，偏远地区房屋供大于求，所以房价低。

3）邻居，安全和环境

好的邻居和小区环境是非常重要的，有很多要素，这要综合来看。

首先，自己中意的房子的附近旁边是否都是房子，还是公寓楼，如果是出租性而非自住性质的公寓楼，就会意味着常会有很多陌生人来往，对安全会有一定影响。

其次，小区的地理位置是怎样的，靠近高速，大马路，机场和货运铁路，就意味着会有噪声。小区是否封闭，封闭的小区，意味着外人不太容易进来，安全性好，并且经过车辆也少。

再次，看小区格局，房子之间间距大，绿化好，树木茂盛，小区就好

2．买方代理，卖方经纪和自己成交

代理和经纪是不同的，代理比经纪低一档次，考的执照是不一样的，一般来说，卖房的经纪执照考的科目要多一点。

按照市场标准，雇佣费为房价的7%，由买卖双方经纪平分，但比例也不是一定的，有时如果房价很高，如30万以上，佣金比例可为5%，这由卖主和经纪自己去谈。

买方代理就是帮买主找到合适的房子，买主可以雇佣多个买方代理，这当中没有什么责任存在，你和谁一起去看的房子和下的单，一般卖方经纪就和谁分钱。

雇还是不雇买方代理，跟买方本人的知识水平有关，也跟买主的想法有关，在2004年以前，雇与不雇还是有点区别的，当时官方网站尚没有象现在更新的那么快，以前，一旦有又好又便宜的房子在市场上出现的时候，总是代理们先从内部网上得到消息，很多房子根本没上网就卖了，剩下的都是很长时间卖不掉的。当然，雇佣买方代理，可以省心，也能得到很多建议，但反面的影响也是很大的，由于买方代理执照好考，很多代理根本没有实际经验，出于学习阶段，如果运气好，碰上有经验的老法师是非常值得的，但也有很多时间买方代理一直没有弄明白你的想法，反而有误导作用。

所有的买方代理都跟你讲，你不用付任何费用，佣金有卖方付，但是，羊毛出在羊身上，你付钱给卖主，卖主再付钱给经纪，如果自己去找房子，价格就好谈很多，因为卖方经纪不用付买方代理的3.5%，自己通吃，所以是很愿意让利的，尽管没有7%，只要比3.5%大，就比卖给其他带了买方代理的买主强，他就化更大的力气去说服卖主接受你的还价。当然，前提是你是个谈判高手，并且能比较精确的计算出买主的最低承受价。

当开始找房的时候，买方代理是站在你这一边的，在比较各幢房子的时候，会告诉你一些注意事项和给你一些建议。但一旦你看中了某幢房子，买方代理就全力会鼓动促成，完全站在对方角度上讲话，即使他知道有什么不好的话，也只说好不说坏，这是利益驱动使然，买方代理只有你买了，他才能拿到钱。

一般卖方都有卖方经纪，因为有卖方经纪的话，房子可以上网，买的人会多得多，当然，也有自己在门口插块牌子卖的，或者在网上自卖的，此类卖主无非是想省佣金，其实自己私下交易手续也不是很烦，因为有公证员把关，法律上欺骗的事情较少可能发生。但是买主需要更有经验，也要考虑一下是否省了经纪这道关，卖主省了钱，你是否从中得益，毕竟，有经纪在，违规的违法的事经纪是不敢做的。

3．看房

一旦看到了中意的房子，就要和对方经纪预约看房

1）整体印象

一幢房子的整体印象是很重要的，如果看上去破破烂烂的，那么房主在平时就疏于保养，懒得连卖房前的稍是整修都不弄，暗示着买下后会化大价钱去修，一幢房子化大钱的地方常常是看不到的地方，如承重墙裂缝，墙内管道堵塞，房顶漏水等等。而房主可能恰恰是这些个原因才想把房子出手的。

整洁干净的房子代表着房主勤于修缮。当然，许多卖方经纪会让卖主化些小钱整一整，最常见的是把内墙刷一刷，顺带把裂缝抹平，看房的时候，要透过现象看本质。

2）房型

本地房子一般有如下几种房型

平房(Bungalow) ：地上地下各一层，一般占地稍大，适合年纪稍大的人居住，不用爬很多楼梯

楼房(Cottage) ：地下一层，地上常见为二层，也有三层的

错分层(Split) ：房子左右高度错开半层，一般占地也稍大

按照房子的连接情况，分为：

独立房(Detach)

半联体(Semi-Detach)

镇屋或排屋(townhouse)

一般同等房子，价格以独立房为最贵，其次半联体，最后镇屋，占地也是独立房最大，但冬天取暖，以镇屋最省电

3）新房和旧房

新房还是旧房，要根据个人情况而定，毫无疑问，每个人都喜欢新房子，但是，事情并非一概而论。

新房子的好处，在于其新，入住后几年内没有维修的烦恼，最重要的是，住着心情舒畅。一般来说，新房的房型设计更好些，更现代些。自己又是一手屋主，隐患也较少。但同时，其缺点也是挺多的，因为新房子一般造在较偏远地方，就面临着前面讲到过的地段问题，学校一般，交通不便，小区不成熟等等。同时，越靠近市区，越是无地可圈，即使有市区新房，那也是极少数极少数的，成本高昂，求远大于供，房价会是个天文数字。另外，新房子的质量也是个问题，这和近年来建筑商的急功近利有关，常常入住后发现大量问题，而这些问题往往要经历半年时间才能基本彻底解决，同时，由於原材料大幅涨价的原因，建筑商一般都用较便宜的木料，用便宜木料的坏处，短期内是感觉不出来的，但好坏木料的耐久性上是有很大区别的。

买老房子，在於看中其地段，反过来说，几乎好地段的房子全是有年头的，如前所述，好地段意味着好的学校，方便的交通，成熟的小区等等，并且，很多老房子本身情况并不差，屋主好的房子，常年在维护，里里外外早换过了，而且老房子一般占地较大些。有些房子的结构用水泥，外墙用石头的，更是没有问题。老房子的问题是，可能会有些隐患存在，验房要特别注意，并且，总体上，今后的维护费用会比新房子多许多，需要注意的零零碎碎比较多，也比较费心。

4）结构和地基

每间房子的用材都是不同的，以内支柱结构来说，有水泥，钢，原木，合成木，水泥和钢为好，合成木最次。即使在同一间房子内，也会有分别，常见的是地下室的地基部分用水泥和钢支撑，上层用木结构支撑，用原木支柱的大多为有年头的老房子，也只有以前造的房子才用得起原根的大木，原则上原木问题不大，这些硬木如果不受潮腐烂，支撑个上百年都没问题。现在有些新造的房子，支柱都用的是细细的木头，为了支撑起上层，通过计算，以增加支柱数量来做到，然后用内墙一封，什么都看不到了，这就好比是用一排牙签支起一个碗，质量是很低的。

每个房子的横梁和地板也是很能说明建筑商的用料的，好的横梁应该用整块硬木来做，但由於成本的原因，很多房子的横梁是用几条薄的长木并合在一起来代替一整块硬木，部分地方甚至用合成木屑木来代替，成本的下降是以质量为代价的。

地基是一个房子的根本，好的地基让房子不会倾斜，地基不好，地面就会沉降，造成房子倾斜，影响地基的因素有很多，一般除了造房子时打下的先天因素，后天因素通常有雨水，树木和土壤三种。有些房子地势较低，这就应该沿着外墙四周挖排水道，否则，四面八方的雨水和雪水汇聚倒灌，造成房子地基常年泡在水里。有些房子紧贴屋边种了树木，要知道，即便是树种在院子的那一头，如果是棵大树的话，它的长长的树根也极又可能已经钻过了地基，树根力量的巨大是我们没有估计到的，一旦钻透了地基和外墙，就会把房子往上拱，破坏力量是很大的。另外蒙特利尔南岸有很多地方土壤中含有黄铜矿，这种土壤碰上水时间一长会膨胀，这就会使建于其上的地基发生涨裂。

5）屋顶

蒙特利尔冬季气候使得屋顶损耗很快。每年冬季的严寒是屋顶强烈收缩，而到了夏天，屋顶又受热膨胀，冬夏二季，从最冷的零下35度到最热的零上35度之间可以有70摄氏度巨大温差。所以一般屋顶过了十年以上就要考虑更换了。

外房顶和里面房间顶之间有个空隙层，这个空隙在冬天必须保持和室外温度相近，换句话说，温度必须很低，否则，这个空隙层的热气会使外屋顶的雪融化，再结冰，这样，渗入屋顶缝隙的水结冰后会膨胀，对屋顶的破坏力是成倍的。而有些屋主根本不知道这个知识，不只屋顶受损，而且导致屋内暖气上漏，是暖气费大幅增加。

所以买房子的时候，要抬头看看屋顶，看有没有起壳，是不是平整，同时，问一问房顶的年纪，超过年的房顶就极可能会漏水，在进内屋看的时候，要看看内房顶有没有水渍。很多经纪会告诉你房顶可以撑个15年，或者告诉你这个房顶是25年质量的，对此，你不可全信，最多将信将疑，姑且听之，。一般一个房顶起码$3500-$6000左右，是买房后维修的大头。

6）供暖

按供暖系统的能源类型，有用电，用油和用煤气三类。一般用电的最多。用油的常常为老房子，用油相对要麻烦些，家中地下室会有一个大油箱，很占地方也不太安全，而且要定期检查。用气的就比较少。

以散热类型来说，有电热板，热通风，和热水汀三种。电热板最老式，最常见，也最耗电，室温上升慢而且回使房间过分干燥，但可以通过各个房间分别安装定时调节器来控制室温以达到最大效率的利用能源。热通风的好处是室温上升快，而且效率高较省电，缺点是分别控制室温不易，要热全部热，某种程度上造成浪费，与省电的好处相抵消。热水汀的好处是房间不会很干，但热的最慢，而人离开后即使关了实际上还有一段加热期，与电热板一样，时间差的原因造成隐形浪费，而且没有定时控制器可装以节能。

一般来说，热通风型加热形式最好，一次性投资也比较大，主要是铺设管道铺设和安装炉子的成本很大，如果把其他类型改造成热通风型，有可能总投资达$20000以上。

7）外墙

看房时，应该绕屋走几圈，看看外墙。从外墙可以看出许多问题，有裂缝的话，就要看方向，如果是横向的话，问题还不是很大，但如果是纵向，而且较长的话，就有可能是地基出现不平，或者有树根拱抬，危及房屋根本，维修起来可能是笔大钱。

有些老屋四面墙爬满了藤，有人认为很浪漫，其实这对房子是非常不好的，由於植物的力量是惊人的，这些藤会钻入墙体，造成很大破坏，而且房子常年被藤遮盖，很阴湿，又晒不到阳光，会造成霉菌的滋生，风水学上也忌讳这种太阴的情况。

8）窗和门

把全部门和窗换一下大约$1500-$2000左右，自己换门还行，换窗可就难一些了，如果请人做，成本会大增。而且，就门和窗本身而言，其代价从$50-$250不等，尤其那些带玻璃格的法式门窗，用好木头做的都在$200以上。

冬天看房的时候要注意窗上是否有水的雾汽，如果有，说明窗不密封，漏冷风进来。随机开一二扇窗看看，看看是不是难于开启，会有一些感性认识。

9）下水道

下水道是比较难查的，主要看水斗下水快不快，如果下水很慢，说明有堵塞。要问问下水道的材料是什么做的，能耐多长时间，如果下水道漏水，那可是要砸了墙去修的。看看各处地板和屋角，有没有经过水浸的痕迹，就大致心里有个数。

10）地下室

蒙特利尔比较干燥，一般地下室不会象中国一些城市那样比较潮湿，但也要稍稍注意一下，如果地下室湿度大，可能是有漏水，或者通风不够。

地下室如果是没有装修过的，那么装修一下全部大概要2-3万，看其大小而定，装修过的，要看隔温隔水好不好，如果隔温太薄，或者漏风，地下室是很容易一年让你在暖气费上多花上个几百块的。

11）固定附着物

按照法律规定，所有的固定附着物属於房子的一部分，前房主不可随意取走或敲掉。但是，还是有些东西属於擦边球，所以不管怎样，问清每一样东西的情况可以避免以后的纠纷。

玻璃和镜子，灯，画，窗帘，固定在墙上的橱和架子，以及其他一些固定装饰，都有必要问清和记牢。

当然，这一般在有意下单的第二次看房时才去问这些细节。

12）其他以及修缮费评估

一个房子的细节处很多，无法一一细述，而且，每个房子有各自的特点，优点多于缺点的就是好房子，并且，千万不要被原房主的个人装饰装潢以至于气味误导，因为哪些与你无关，你买的是个空房子。

一般在验房后都会得到一份验房报告，这份报告其实是本大致有400页的大书，里面罗列了各种情况以及修缮费用，但问题是你要看中验房后才有，所以，借一本或廉价买本旧的先研究一下，增长些知识后再看房也是个明智之举。

4．杀价

杀价是个重头戏，也是一场比耐心比智慧的战斗，它直接关系到你投资的成败。价格是心理游戏，任何房子本身，就是全新的也不值那么多钱。买房更多买的是地皮，而地段的价值是没有办法估量的，因此，只能通过参考同地段别的房子，以及目前市场价位来衡量，而且，同样一间房，不同的房主心里要价是不一样的，而且，不同的卖方经纪也有不同的影响力

1）喊价的构成因素

房主的叫价一般由三个部分组成：房主的心目中实际所得，经纪人佣金和房主心目中留给买家的还价余地。举例来说，房主希望实际收益为$200000，并且留给买家的还价余地为$20000，付给经纪费用为200000*7%=14000，所以他要叫价$200000+$20000+$14000=$234000

当然，这里面的任何一项并不是一成不变的，要知道，还价就象一根橡皮筋，经纪的作用是把它往二头拉，如果买方这里拉不动了，就在卖方这里压，如果买方还价比较坚决，经纪人为了促成成交，会反而反过来帮助买方劝说卖方降低心理价位。并且，如果没有买方经纪，卖方经纪会很乐意的向房主表示愿意降低一部分佣金，因为，即便是降了佣金，也是独吞，也比和买方代理平分了好。

2）谈判技巧和策略

总体来讲，就是一个字：坚决。你是付钱的人，任他讲的天花乱坠或口干舌噪，如果你觉得对方水分太大，但是还是还不下来，情愿放弃。

一般，首次还价一定要狠些，应该比计算出来的更加低一点，一方面给房主一个心理打击，暗示着这个房子不值那么多钱，一方面，为下次的还价作个好的开端，如果上来就给了个好价钱，以后就压不下来了。

谈的时候，应该是他急你不急，调整好心态很重要，即便很想买下来，还是要表现出无所谓的态度。当然，可以通过罗列一些有利于还价的因素，如地段的缺陷和房子本身的毛病，来帮助说服对方降价，其实，有些时候，即便是有经验的老经纪，也不一定可以把针对某房的降价的因素研究的很透。通过罗列一些缺点，可以提醒对方经纪还有其他一些原因可以帮助说服屋主降价。对方经纪是没有权力同意任何价格的，但他可以对房主有很大影响。

任何时候，不要被对方经纪误导，可以仔细听，但未必全部相信，作为经纪，必有夸张之辞，和一些心理暗示。

有些时候，观察和等待是了解真正价位的一个办法，如果在市场上放了一段时间还卖不掉，房主自己就会调整价位。当然，风险在於，喜欢的房子很可能被别人买去了。

另外，也有些时候，对方经纪看到价钱实在是谈不拢，会推荐一些他手上的其他一些房子，一般来讲，就不要太在意了，因为你已经做过调查，你只对和乎条件的房子进行联系，不用化太大精力去放在已经筛掉的房子。经纪无非是另一种误导：你要的价位低，好，给你价位低的，当然，质量也就差了。其实，你要的是质高价廉的房子，这点心里要明确。

但是，坚决的态度不等同于固执，如果真的看到了非常好的房子，价钱也合适，适当的展现一些灵活是必要的，如果一点弹性都没有，是买不到房子的。

3）附加条件
银行贷款成功和对验房结果满意是非常重要的二大必要成交条件。如果没有把列入贷款成功条件而银行方面有贷款的问题，并且房子已经买了，那么，就会有法律上的麻烦。而如果没有把满意验房作为条件的话，那根本不用花钱请人验房，因为结果都一样，你无论好坏必须得买。

有一些大件常常是随房卖的，以价值次序依次为：炉头，冰箱，洗衣机，烘干机，洗碗机等等，尽管不是固定附着物，也常常是随着卖的，有时，因为东西比较新，也比较高档，房主不把这些罗入包含之列，对此，在还价时应该把它们全部列入附加条件，要求成交价包含这些大件电器，不要白不要的，当然，必要是可放弃要求，作为退让的一部分条件。这些电器全部买新的也要好几千加币至少

窗帘一般也可以指明要，但这跟家具有个颜色配套的问题，有些卖主要带走的，无关紧要，虽然不一定要，但可作为讨价还价的一个条件。

看房子的时候，尽量注意固定附着物，如依墙固定的柜子，镜子等，把这些一一列入该房价包括的清单，以防交房时，这些东西都被拆走了，并且留下一个难看的又难处理的墙洞。

4）陷阱和欺骗
买房人常常会发现自己在和别人竞争同一间房子，这就陷入了一个二难的陷阱，不喊高吧，买不到，喊高了吧，不甘心让房主渔翁得利，在这种情况下，建议是情愿失去机会，也不要盲目竟标哄抬。如果连竞价的对手是谁，甚至这个“对手”有没有，存不存在都不知道，竞价的结果常常是再次太抬高价格，刺激对方再加价，就是买成了，也是当了回冤大头。正确的作法是让对手叫价，自己旁观，由於房主有一个后备的买主，常常不会接受较低的价钱，而如果没有卖成，等到对手退出后，房主的心态会不同，因为已经少了一个买主，就剩下你一个了，他也比较容易接受低一点的价格，在实际情况中，第一个高的价钱没有接受而过了一个月接受了更低价钱的卖主还是不乏其人的。

卖房子是不可以在房子的缺陷上说假话的，所以，当你问到某些细节，对方说不知道或不清楚的话，那就很可能有问题，记住这些地方，下次验房时让验房师告诉你真正的情况。

房子在卖以前，会小事装修，常见的是刷墙，刷过的墙有些水渍和裂缝就看不见了，验房师也是人，你看不见了，验房师也一样，所以还是要自己留个心眼。

看房的时候，卖方经纪会搞一些小花招，例如，放一些柔和的音乐，房间内喷香水，把房间搞得干干净净的，放一些家庭照片，尤其是小孩成长的照片，暗示你买下后，也会是这样的一个健康而幸福的家庭，靠近街的，会把门窗都关上，防止街上噪音进入，后院和台阶比较破旧的，会把后门关的很严，夏天的话，把空调开足，在地下室放台风扇通风等等。这些都称不上欺骗，但都是些扬长避短，给出好印象的手段。

5．验房

买好房子，都要请验房师验房。对於新房子的验收，一般人家都是自己验房，但是如果经济允许，也可以考虑请验房师来帮助挑毛病。

1）验房师

任何人都可以自称验房师而不用负法律责任。加拿大是不颁发验房师执照的。所谓的验房师证明或执照，都是各公司自己颁发给自己属下的验房师的。所以聘请专业大公司的验房师比聘请个人或小公司的验房师会好些，因为大公司对旗下的专业人员要求会严一些，防止一些滥竽充数的人损害公司名誉。

目前每个省都有自己的验房师协会，由该省的各大验房公司共同参加，如魁省就叫AIBQ，整个加拿大总验房协会，目前正在形成之中，其实，合格过硬的验房师并不多，根据魁省AIBQ的推荐名单，总共分别有多名正规验房师和多名候补验房师，分别来自各大验房公司，这些验房师应该是经验丰富的精英。详细名单可以参考协会网页www.aibq.qc.ca.

各验房师擅长的地区是不一样的，由於一些验房师专门验某个地区，所以他会对这一地区的房子结构，特点和常有缺陷特别熟悉，聘请验房师时要从候选名单中挑选熟悉该地区的验房师。

一般不要从经纪推荐的名单中挑选验房师。验房师本身这个职业是调毛病找缺点，而经纪人当然是希望毛病越少越好，也就越容易成交，所以二者的根本点是相抵触的，有些验房师由于太敬业，老是找到很多毛病，就会被经纪列上黑名单，而经纪可以拒绝让某个验房师验房。如果为你把关的验房师是经纪推荐的，结果可想而知。

2）验房过程
验房一般需要3小时左右，少于3小时说明验房师可能没有很仔细地验房子。在这段时间内，切记一定要跟着验房师跑上跑下，看明白弄仔细，不懂的或者有疑问的地方一定要马上问，验房师是你花钱请的，回答你任何问题是天经地义的事，千万不要浪费这个大好的挑毛病和学习的机会，过了这次，很难再有机会有这样一个有经验的高手帮你全面答疑和查问题。并且，验房师也是赚钱吃饭，例行公事而已，如果你不问，他也不会主动说。所以，验房过程中不要和经纪聊天谈话，以免失去更多了解房子的机会。而且，在出验房报告前，不要让经纪和验房师有单独谈话的机会，以免验房师受到经纪的影响。

验房结束时，验房师会给出一份详细的验房报告。这份验房报告其实是一本几百页厚厚的验房手则，从房子的所有方方面面给出一份评估，验房师会化上半个小时给你解释每一部分的结果，你要尽量全部搞懂，因为每个结果都意味者将来可能的费用。如果有些还是不能当场明白，验房手则都有详细说明。但有一点必须问清，就是需要多少钱才能修好。

3）验房后的还价

一般验房后如果没有重大问题，可以选择接受，或者根据验房结果小幅还价，一般房主不太会再次降价，但是，如果的确会发生一些维修费用的话，验房报告是再谈价的很好的依据，当然，如果谈不成的话，你会面临着无条件接受，还是损失几百元的验房费而撤退的问题。

千万不要当场就签字同意验房通过，这是房子最后成交的最大障碍，十有八九双方经纪会逼夹着你让你马上签字画押，这是很不道德的，你一定要回家冷静，作出分析判断，决定是否再还价或让对方作出改进，只有当你满意房产状况，才可以签字，

6．下OFFER

所有的条件和要求，必须白底黑字写在OFFER上，口说无凭，切记。

另外要注意几个日期的问题。

验房期限：一般以OFFER接受之日起十天(含休息日)，过期不验自动认为满意。这里千万不可掉以轻心，因为这几天你联系或中意的验房师不一定有空，所以尽量要求多点时日。

交房日：交房日必须是公证日或以前，公证那天开始，房子就是你的，有些卖主希望在公证后几天之后才撤空，这对于你会很麻烦，等於免费借给他住不说，拖延装修以至拖延你入住也是个问题。

7．贷款利率

1）时机。

贷款利率的洽谈实际上应该是所有步骤中的第一步，在看房前早就应该谈好的，等到卖主接受还价，房子都买好了再去谈已经是太晚了。原因是一旦OFFER被接受，对方一般只给出10天时间，注意，并不是10个工作日，在这个10天里，你要完成验房，银行贷款确认，再还价直至最终合同所有条件满足，时间非常的紧，根本没有时间到各大银行分别约谈贷款利率事宜，就没有时间进行比较。而且即使随便谈个银行，谈的利率就是那个星期的利率，如果利率是上涨趋势的话，就失去了得到前几个月低利率的机会。

2）获得最低利率

任何一个银行和任何一个放贷员决不会傻到一上来就给个最低利率给你，要知道，利率上差个零点几，动不动就差个成千上万的，放贷员是能给高尽量给高，他们个个是身经百战的谈判高手，每天的工作的很大一部分就是和客户谈利率，对於他们不要太费口舌，因为这不是你的强项，而应该在约谈前在网上搜索好，知道了最低利率，心里有底，就直接问他能不能同意更低或者相同的利率。一般就能够和网上该年限最低利率持平，或多个0.1-0.2%，如果能够比最低利率少个0.1-0.2%，已经是相当不错了。

最低利率可以到网站查到 www.canadamortgage.com

3）浮动利率相比固定利率

浮动利率是个陷阱，一定要固定利率。

在和银行谈的时候，你会发现所有的银行都会极力推荐你选择浮动利率，也会列举数据告诉你浮动利率怎么怎么好，怎么怎么省钱。但是，这是一场猫和老鼠的游戏，银行是利益至上，你省钱了它就少赚，很现实很残酷，这就是银行极力推荐浮动利率的根本原因。

浮动利率的陷阱在於其浮动，以目前情况来说，基本上上浮的可能性大的多，其中有二个未知因素，就是上浮的幅度和上浮的速度，理论上将，第二天利率上浮翻一倍也是可以的，因为你选的是浮动，你没有控制权，什么时候浮，浮多少，银行或是国家说了算。然而，当银行给你算的时候，没有把这些未知数放进去，把浮动利率的百分比以固定利率的公式来计算，当然你就会觉得很省钱了。

浮动利率还有一个问题是利息的计算，因为利率一直在变，计算相对复杂，也有听说过发现银行多年算错，你不可以说银行是故意的，但也不能排除这个嫌疑，就算不是故意的，银行全靠计算机，计算机也有算错了时候，例如网络问题造成数据没有及时更新，导致出现错误计算，并且以后的所有计算都是基於前次错误的结果等等。还有一个问题是太操心，没有一个人会老是惦记着去查利率变了没有，并根据新利率计算当天利息的，相信很可能有人直到还清了也还闷在鼓里。有许多银行会试图说服你，告诉你在任何时候都可以改成固定利率，但是，他不会强调如果改成固定利率的话，你只能得到一个非常高的贷款利率，相比直接谈得到的固定利率，会差了老大一截。这样，又变成了风险承担的问题。以五年期为例举例来说，银行牌价当前固定利率如果为6.05%，而你能谈到4.65%，浮动利率能谈到3.5%，但你贪小选了浮动利率，如果一段时间后利率猛涨，银行牌价成了7%，浮动也涨成了4.5%，这时你希望固定下来，那么银行多半会给你7%-1%=6%的固定利率，比起当初4.65-3.5=1.15%的差价实惠，以后的日子会通过6-4.65=1.35%的差价来赔还，而如果你不去固定，则利率不断升高，心理和经济压力越来越大。所以，归根结底，是风险的问题，浮动利率就是赌利率上涨慢。买房是个大投入，将来的负担应该算清而不宜去赌利率。历史上涨到百分之十几的利率也是常有的。

固定利率就没有这些问题，它其实是个平均预估值，所以比当前浮动利率会高，但它不会在升了。固定利率对於买房者是重要的，它给予了买房者一定的经济前瞻性，在利息几年之内不会有变化，经济上自己可控制。

浮动利率就是银行把风险转嫁给贷款人，银行稳收利息。

4）贷款时限

贷款时限一般人选3-5年为最多，但也不要太长，首先年限太长，利率会很高，因为银行的利率计算公式认为风险很高，所以给出的利率也就很高，其次，一次定的年限太长，会把自己束缚住，如果在短期几年内由於各种原因而要卖房的话，就等於和银行毁约，自己要付很大一笔罚金。

有一个办法可以免除罚金，就是让买你房子的人继承你的贷款，但是，一般买主是不愿意这样做的，因为计算会很复杂，手续也繁琐，而且继承的贷款额度也不一定合适买主，除非当时利率升到很高，而你得到的利率是以前谈的，低很多，这样买主才会感兴趣继承贷款，但总的来讲，会很麻烦。

到底是几年，要根据自己情况，结合利率的长期走向来定，有很多人喜欢5年，但也有人喜欢3年加3年，不一而定，因为利率变化是个不确定因素，没有办法说哪个更好些。

5）银行选择

贷款最好找中等银行，大银行如ROYAL BANK，根本没有谈的余地，一副衙门八字开的官僚面孔，这是因为它客户多，业务多，不在乎你这个小客户，所谓店大欺客。当然，这里并不是指它的接待态度，所有银行人员谈话是都面带笑容，但笑容不能当饭吃，要看它真正肯给你多少利率。

太小的银行，或者没有太多办公地点的银行，感觉不可靠，说不上不好，但一般小银行能给的利率，其他银行也给的出，所以在网上看到最低利率的银行，是因为它银行小，只有通过放明最低贷款利率来吸引客户，银行基本上大同小异，同样的低利率基本上在好几家银行都争取得到。正确的做法是拿着最低利率的信息，争取找一家相对大些的银行。

NATIONAL， SCOTIA， DEJARSDIN，MONTREALBANK基本上都属於这类中型银行。

6）利率降低的机会：跟踪贷款利率

一旦谈好了一个好的贷款利率，就应该让银行出个预贷款证明，这是不要钱的，但有二个好处，第一是把谈好的利率白底黑字写在纸上，以防有变，第二是在给OFFER的时候，有时卖主会要求看你的银行同意贷款证明，到时候去弄时间就比较紧了。

谈好了利率并不是一劳永逸了，因为，一般根据协定，在买房前，如果市场贷款利率下降，你有权力要求把利率跟着下降，但一旦市场利率上扬，你的利率是不动的，这也是为什么谈利率要越早越好。值得注意的是，利率的下降不是自动随着市场下降的，而要你自己关心，自己去说的。利率一旦谈好，有效期为半年，在这半年内，直至买房，要每星期跟踪利率，如果下降了，要立即和银行谈，不可拖延，因为如果再升回去，你错过机会，就没得谈了。另外你要明确知道如何及时取得准确的比较信息，如PRIM利率，以作参考。因为你的利率是谈下来的，不是公布价，你如何进行参照是个重要的因素。例如，你可以说，现在我得到的利率是X，而当前银行的PRIM利率是Y，如果那么利率差价为Y-X，如果银行下星期的PRIM降低了Z个百分点，你应该马上向银行要求更新你的利率为X-Z，每个银行的PRIM价有时会不同，但大致差不多。

虽然下降可能性不大，但还是要注意。

7）设定还款日

分期还款的周期可以有：每月，每周，每两周，加速每两周之分。其实，其根本在于你尽量一有钱就还，不要把现金过多地，不产生效益地留在手上，一般来讲，还款周期就是个人的工资收入的周期。

例如，你是每二周发薪水，如果你选择每月还X元，那么大多数情况下你根本不必攒到月底，因为你在攒的过程中，攒下的钱并没有立刻产生效益，反而会因此多付利息，正确的做法是选择每两周还。

加速两周其实和每两周偿还没有本质区别，其实就是因为每月有30到31天，是4个星期加2-3天，让你在两个星期的时间还两个星期多一天的钱，银行都把加速两周作为推荐选项，但本质就是每次多还点钱，当然，多还了，还得快了，利息就少了，也用不着25年还清，22年就行了。实际是，如果偿还能力强有多余的钱的人，大多会买更大的房子。这跟个人能力有关，不是利用算法省钱。

8）和利率一起谈的东西

谈利率，一定要要求如下利益：

首先是免除公证费，或要求报销更高的公证费用额度，目前的公证费都要1100-1400加元，如果银行只给报销一部分，剩下的就要自己掏腰包，好的银行是会给你差不多的额度的，不至於自己掏钱。

其次是免去银行评估费。银行要贷款给你，就要去看看房子值不值，所以有评估费一说，虽然一般都免了，但一定要提出免除，防止以后乱收费。

再次要免除房子交割日以后和开始例行还款日的之间几天的利息，例如，房子公证日为某月一日，你选择每两周发薪日还款，注意公证日(就是交割日)和第一次还款日的间隔，防止银行找些原因另外加收你几天的贷款利息，

然后要求银行给你优惠的信用额度(CREDIT LINE) 的利利率。一般可以谈到等同於PRIM利率。也可以要求增加信用额度，备着以防急用。

最后要问清加速偿还的可能性和额度。一般银行都允许每年年底多还个10-15%左右的，以及允许每月加倍偿还。虽然你可能并没有能力去这样加速偿还，但要留个可能性在那里。

和利率一样，一般根据各银行的不同，放贷员的不同，你本人谈判水平的不同，所有限额都会有所不同。

8．公证

公证一般由买方出钱，一起到买方找的公证师那里公证。不同于中国，这里的公证师不是政府机关，都是私人性质，公证师要考执照，但考出后，是自己开门营业，自己定价。蒙特利尔的公证师并不多，经纪会推荐一些，但经纪推荐的大多比较忙和高收费，最好自己到处问那些买了房子的人，每个人那里打电话去问价钱，找一个收费低的。除非疑难问题，对於买房交易，公证师之间区别并不大。

除了公证本身，有一点很重要的是要有一定的现金准备，因为大多数情况是卖方早已经把地税/教育税付清，你除了支付公证费，还要支付给卖方已经付给政府的地税。另外，政府的一次性买房“欢迎税”也是一笔不小的支出。

值得注意的是，公证那天就是你成为物主的一天，你从此以后就要对物业担负起责任，任何的问题都要靠自己去解决了。

9．入住和装修

1）准备入住

房屋保险：

房屋保险必须从公证之日生效，从法律上说，房子从公证日开始就是你的了，如果出了问题而没买保险，自己就要承担全部责任。所以，房屋保险应该在OFFER接受之日开始，就要四处问价，每个银行每个银行的去问。并且，一般把房屋保险和汽车保险捆绑在一切去问价，房屋和汽车保险在同一家公司承保，车保和屋保同时都会有一定的折扣。一般不可能车险正好在房子公证日到期，你可以打电话去保险银行问，要求本年度的车险合同提早到公证日取消，一般都允许，免费并且退还未保时期的差价。

房屋保险有很多条款，不同公司有细微不同，要一一问清，不要轻信诸如全保之类的话，要问清到底包含哪些条款，保额为多少，在什么情况下可以申报赔偿。

房屋保险条款的具体情况每家公司都不同，保额也会不一样，有时候一家公司的二个承保条款在另一家公司会是笼统地含入一个条款之中。

除了缺省的这些条款，也要考虑到本身的需要而增加可选条款，如，考虑到下水道已经年代久远，可以增加投保下水道漏水修补这一条以备后患。

选择报警公司：

家中装有中央报警系统会使房屋保费下降，虽然报警系统每月缴费，但是保费的下降可以抵冲掉很大一部分。而且家中安全性能增加。报警公司每月收费从十几到几十块不等，合同常常与是否买它设备有关系。

预留装修时间和装修后时间：

装修典型的是刷墙和铺(或漆)地板。这有一个次序和等待干燥的时间问题，还有，装修后需要留几天通风，以排除有毒气体。

电表，煤气表读数：

需要在拿到钥匙后马上检查度数，如果和前屋主公证是讲的出入太大，你可能要付清这个差额的。

通知改地址：

要通知方方面面你改地址了，列出一个单子，逐个打电话，最好在邮局花几十块钱把半年内所有的邮件都转到新地址，因为你100%会漏掉一些该通知的地方，而且有些机构工作效率慢，有时间差通知半年了还往原址寄信的很多。

查看交通线路图：

找出新的地方的交通线路，并发现最优化的路径

不要随便丢弃“无用”的东西

搬家时不要随便丢弃东西，有些看上去没有用的东西，可以想一想再扔，例如很旧的床，有时候会是装修车库或地下室很好的板材，尤其是木头，把一些旧家具拆零可以用来派很多用场

2）跟据验屋报告决定哪些装修

第一要先换锁，然后选择以后入住后难于装修的要先做，如地板，墙，热隔离等，有些大的项目家具搬入后就没法做了。而热隔离对省电也是立竿见影的要优先做

3）搬家

搬家是件力气活，不管请人或者自己干，相信绝大多数的搬家者都有打包打到深夜的经历。

如果请人搬家，则搬家公司有好几个档次。如果你的家俱很值钱，最好请正规一点的，好公司会把你的值钱家具包的好好的，很专业地运到目的地，并且，会有搬家保险，砸了包赔，当然，这种搬家公司的收费本身也许已经抵得上一件值钱的家具了。

错开搬家旺季，是省钱的办法。请小时工也是很好的选择。