公寓市场持续崩溃 业主的痛苦可能成买家的收益( E: @! O) V! V6 d b+ h
加国无忧6 x$ @; e6 v8 F) ^ P' r) f4 c! I
低买高卖,无疑就是人们所期盼的。但是现在看来,在多伦多这样的城市出售公寓的卖家即将给买家带来低价的机会,高买低卖是现在卖家的痛,同时也可能就是买家的欢欣。
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' T V: g2 I) M7 M2 O8 s; G房屋租赁专家Dalia Barsoum认为,并非所有公寓市场都会像多伦多一样崩溃,如果将风险等级分为1到10的范围,多伦多的风险是9.温哥华是6或7.而蒙特利尔是2., H6 U+ l* t. ]
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加拿大一些主要公寓市场,特别是那些拥有大量移民人口的地区,市场心理已持续数月恶化,但目前恶化情况正在进一步加剧。0 M/ w$ O$ B' \. z# i4 M' {. k# p
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9 U7 g) n) c( T- j1 m9 a3 N. x9 Q" C市场下滑的原因很简单:基本面就像我在互联网泡沫时期的亚马逊股票一样“惨不忍睹”,尤其是多伦多这样的大都市区,面临着以下情况:
( c, J8 Y/ J' ^公寓挂牌数量创纪录,同比增长38%。& C- L6 h" w- S6 ~7 _6 i! e
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2 G3 N# _ ^* r+ H( d( M根据Edge Analytics总裁Ben Rabidoux的说法,未来两年将有创纪录的公寓竣工量,持续到2026年。- P! W2 t r+ I
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第三季度公寓销售量暴跌,特别是新公寓销售量达到自1995年以来的最低水平。根据多伦多地产局(TRREB)的数据,第三季度出租公寓挂牌数量激增46.6%。$ X2 T8 L+ q7 z5 @' A e/ i
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1 i; m- `; T, I. p未售出的新公寓库存比过去十年的平均水平高出56%。
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: v' ~+ m' J2 z% E市场上公寓挂牌天数飙升,同比增长43%。0 A+ o; J! \% f
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9 o. f7 y' h2 x, L/ d租金下降,那些无法出售公寓的业主试图通过出租来增加现金流。
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7 m3 Z) }0 J8 V对于贷款价值比为80%的投资者来说,尽管目前按揭利率下降,但租金仍严重负现金流。0 X0 V$ ~, I4 X5 e; d
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多伦多地产局报告称,第三季度多伦多地区的公寓转售量下降4.4%,而挂牌量则增加了10.6%。更为雪上加霜的是,加拿大政府宣布将在未来两年内削减人口增长,给市场带来重创。因为多伦多、温哥华和蒙特利尔等大都市的公寓主要由临时居民和移民承租。
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0 V7 Q' f8 O' V- h e' G顺便说一句,自1867年联邦成立以来,加拿大的年度人口从未下降过。现在联邦政府让人口增长率为负(两年内每年-0.2%),这太不合逻辑了。重新平衡住房需求与供应是一回事,在此过程中平衡依赖移民的经济又是另一回事。
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9 W! O- u8 @/ e" @, D' jTRREB数据显示,单身公寓的租赁挂牌量在第三季度激增77.6%,平均租金年同比下降8.8%。公寓价格可能会降到“非常低的水平,甚至低于预期。4 [$ l* M; k0 ?9 ~3 Y! A% `
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抵押贷款专家Ron Butler本周在X上表示,对于“狗笼公寓”(dog crate condos),价格可能会非常低,甚至可能低于我们的预期。这不仅仅是等到价格下降再买的事情......这可能是我根本就不想买狗笼公寓的事情。
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' m4 c& D5 t' }5 j* s; Y有些抵押贷款机构不向小型单身公寓提供贷款是有原因的,除非他们购买了违约保险。或者他们规定最低面积为400到500平方英尺。7 X, ?+ p$ E; j) }9 e. r/ }
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4 `* s3 ?# G" F n- M7 _, c7 G3 I- R不过Rabidoux指出,每一类资产都有清算价格,未来将会有更好的时机。例如,政府承诺移民将在2027年后重新增加。此外,当前的建设不足可能导致2028年出现大规模供应短缺。% n( ]+ M4 n, N- Y' H, Q# ^
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谈到公寓抄底时,Rabidoux说,时机是非常最重要的。“我会坐在场边,看看明年会发生什么”。" H8 T! u, i- r4 q' E3 `
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对于那些有勇气并且有耐心等待的人来说,现在可能是一个低价买入公寓的好时机。* P! l1 b8 S9 {: ]4 s7 d; n! }$ ]
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