公寓市场持续崩溃 业主的痛苦可能成买家的收益9 c' w2 I' y9 z% y
加国无忧' D \8 x' |) {3 Q
低买高卖,无疑就是人们所期盼的。但是现在看来,在多伦多这样的城市出售公寓的卖家即将给买家带来低价的机会,高买低卖是现在卖家的痛,同时也可能就是买家的欢欣。
! x% R+ k$ R* j, p$ n
& ]+ O3 K4 i! v
. w- n( g7 k/ A房屋租赁专家Dalia Barsoum认为,并非所有公寓市场都会像多伦多一样崩溃,如果将风险等级分为1到10的范围,多伦多的风险是9.温哥华是6或7.而蒙特利尔是2.
# ]9 f c$ b5 A) {6 f
6 t. m3 j; @* w- Z7 W. W
# A4 u0 w5 j: Q' E加拿大一些主要公寓市场,特别是那些拥有大量移民人口的地区,市场心理已持续数月恶化,但目前恶化情况正在进一步加剧。
; H: Q$ U5 U! R+ p1 {, b4 x$ Q; j! I6 N' ^8 Z {- D, Q( n9 d
; M9 E, U# j$ |
) R! g! R8 c a) ]( E
- @$ g( `" W0 k: ]! J8 F市场下滑的原因很简单:基本面就像我在互联网泡沫时期的亚马逊股票一样“惨不忍睹”,尤其是多伦多这样的大都市区,面临着以下情况:; u# h/ k8 e3 P/ ]! b/ e4 ]
公寓挂牌数量创纪录,同比增长38%。; w4 ^* q3 b! S( J" r
& J: H; o! [% D. j0 S" X; _; l
3 @* |1 l1 P5 R n6 \
根据Edge Analytics总裁Ben Rabidoux的说法,未来两年将有创纪录的公寓竣工量,持续到2026年。7 x) ?9 o4 n7 x, i- D: i
1 [/ g* P& \0 r! a6 _( |
, F: L% H X& e6 b/ j& G& L/ t第三季度公寓销售量暴跌,特别是新公寓销售量达到自1995年以来的最低水平。根据多伦多地产局(TRREB)的数据,第三季度出租公寓挂牌数量激增46.6%。
/ n, M3 k7 H7 W" L. `) F; u d& t; t9 ~# y6 \
4 B- n- j/ T/ \未售出的新公寓库存比过去十年的平均水平高出56%。) k5 o+ y* r9 `/ F/ S
5 v2 h' q% R3 x( j. _# T
4 l- I$ t5 H/ J' U5 b市场上公寓挂牌天数飙升,同比增长43%。
, f# O" F; q: A, e; i, A) Q) F7 p# U1 }' d5 f
! `. y C5 E6 D
租金下降,那些无法出售公寓的业主试图通过出租来增加现金流。
0 {; q8 @+ N2 C+ q6 j" k7 u9 h* N) c* b9 z; F/ {
! S7 b" B7 M! [对于贷款价值比为80%的投资者来说,尽管目前按揭利率下降,但租金仍严重负现金流。
% j, _& b) }7 t* ?8 i
3 P# V$ W& J. y6 c( ?
, [5 N! |3 c- X8 ^) b9 J" i6 G% T! w' e( X* J" v, u/ t: C7 T3 B+ ]$ t+ L( S
2 l# x5 ?+ K& i& o9 s9 T
9 I Y }5 }' I3 |6 |" n
* `, `" ~! A( I p4 u多伦多地产局报告称,第三季度多伦多地区的公寓转售量下降4.4%,而挂牌量则增加了10.6%。更为雪上加霜的是,加拿大政府宣布将在未来两年内削减人口增长,给市场带来重创。因为多伦多、温哥华和蒙特利尔等大都市的公寓主要由临时居民和移民承租。
+ x0 p$ u- }" }9 E0 c3 M! n9 U' `7 V5 G3 T& k6 I- v% \
1 I- O2 B& g6 z9 u顺便说一句,自1867年联邦成立以来,加拿大的年度人口从未下降过。现在联邦政府让人口增长率为负(两年内每年-0.2%),这太不合逻辑了。重新平衡住房需求与供应是一回事,在此过程中平衡依赖移民的经济又是另一回事。# R A1 k* h* `" f& O
5 A* \8 D* G2 o2 {+ C& e$ ]: M( m
( L# f8 w+ ?( E9 @4 I+ _TRREB数据显示,单身公寓的租赁挂牌量在第三季度激增77.6%,平均租金年同比下降8.8%。公寓价格可能会降到“非常低的水平,甚至低于预期。
9 o- Z* h2 H' ^$ H' c: J! D& l6 {% N9 V, X& d |6 E( v
' m& F4 k* u7 g8 ?' u: Z5 s' U抵押贷款专家Ron Butler本周在X上表示,对于“狗笼公寓”(dog crate condos),价格可能会非常低,甚至可能低于我们的预期。这不仅仅是等到价格下降再买的事情......这可能是我根本就不想买狗笼公寓的事情。
; b3 m! M9 ]+ e. q4 @. V/ q$ m: F& ?* @) q/ i. h* s
: n8 s; Z# K+ N* P w' v/ _+ b- K
有些抵押贷款机构不向小型单身公寓提供贷款是有原因的,除非他们购买了违约保险。或者他们规定最低面积为400到500平方英尺。
* U- T! G8 c) K7 d. \# g: S0 K
* H2 } t/ O, V# Q0 \! I
L$ ?' }' m/ v$ A, J( w不过Rabidoux指出,每一类资产都有清算价格,未来将会有更好的时机。例如,政府承诺移民将在2027年后重新增加。此外,当前的建设不足可能导致2028年出现大规模供应短缺。+ o2 |3 Y0 J' V
, T+ H5 Y6 [. m) [5 O
% c' U/ J/ m# K: |2 Y! e. @谈到公寓抄底时,Rabidoux说,时机是非常最重要的。“我会坐在场边,看看明年会发生什么”。! g3 X% t1 c ~, ^' a0 V
5 a( W4 l& Q5 b: C i6 p' `$ }9 B3 K; ?3 P: O1 y4 r9 U* ?
对于那些有勇气并且有耐心等待的人来说,现在可能是一个低价买入公寓的好时机。
- |+ i2 o$ G0 K+ ^0 _: H' O
! s+ y' O. K. E' M6 w2 u% y e3 \ |