公寓市场持续崩溃 业主的痛苦可能成买家的收益
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低买高卖,无疑就是人们所期盼的。但是现在看来,在多伦多这样的城市出售公寓的卖家即将给买家带来低价的机会,高买低卖是现在卖家的痛,同时也可能就是买家的欢欣。# H# p4 Y4 T3 H
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房屋租赁专家Dalia Barsoum认为,并非所有公寓市场都会像多伦多一样崩溃,如果将风险等级分为1到10的范围,多伦多的风险是9.温哥华是6或7.而蒙特利尔是2.+ H. s- k% X6 S) B4 I1 m
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加拿大一些主要公寓市场,特别是那些拥有大量移民人口的地区,市场心理已持续数月恶化,但目前恶化情况正在进一步加剧。
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市场下滑的原因很简单:基本面就像我在互联网泡沫时期的亚马逊股票一样“惨不忍睹”,尤其是多伦多这样的大都市区,面临着以下情况:
: K5 S% X/ K( X9 M% t: X; A公寓挂牌数量创纪录,同比增长38%。
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6 F7 H6 C( P8 [7 n& Q2 }根据Edge Analytics总裁Ben Rabidoux的说法,未来两年将有创纪录的公寓竣工量,持续到2026年。
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- d }+ r: _, N2 v: m" I第三季度公寓销售量暴跌,特别是新公寓销售量达到自1995年以来的最低水平。根据多伦多地产局(TRREB)的数据,第三季度出租公寓挂牌数量激增46.6%。
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未售出的新公寓库存比过去十年的平均水平高出56%。" b6 K7 A4 _& r& S j: o# o
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8 g9 r' Y5 p; t" O市场上公寓挂牌天数飙升,同比增长43%。
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2 S, B- y) m8 L7 G' Y租金下降,那些无法出售公寓的业主试图通过出租来增加现金流。5 w: {* W" d; F2 d
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7 ^( J! o. X8 H8 G; t t9 w对于贷款价值比为80%的投资者来说,尽管目前按揭利率下降,但租金仍严重负现金流。
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0 h; F \, Q- z0 M. F) a8 n多伦多地产局报告称,第三季度多伦多地区的公寓转售量下降4.4%,而挂牌量则增加了10.6%。更为雪上加霜的是,加拿大政府宣布将在未来两年内削减人口增长,给市场带来重创。因为多伦多、温哥华和蒙特利尔等大都市的公寓主要由临时居民和移民承租。% o/ U+ W) a2 q0 F; L# v9 _
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5 o$ x" G: w+ F6 a) Q顺便说一句,自1867年联邦成立以来,加拿大的年度人口从未下降过。现在联邦政府让人口增长率为负(两年内每年-0.2%),这太不合逻辑了。重新平衡住房需求与供应是一回事,在此过程中平衡依赖移民的经济又是另一回事。
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" G+ y" n" H( H& BTRREB数据显示,单身公寓的租赁挂牌量在第三季度激增77.6%,平均租金年同比下降8.8%。公寓价格可能会降到“非常低的水平,甚至低于预期。
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& ]9 T; T0 J3 c; I抵押贷款专家Ron Butler本周在X上表示,对于“狗笼公寓”(dog crate condos),价格可能会非常低,甚至可能低于我们的预期。这不仅仅是等到价格下降再买的事情......这可能是我根本就不想买狗笼公寓的事情。- l; E- Q" L v2 m1 L
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% U% p y. c5 A W有些抵押贷款机构不向小型单身公寓提供贷款是有原因的,除非他们购买了违约保险。或者他们规定最低面积为400到500平方英尺。: o4 ?- ~ v6 @" M! P7 _
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. n3 f: U- z- _2 H. L不过Rabidoux指出,每一类资产都有清算价格,未来将会有更好的时机。例如,政府承诺移民将在2027年后重新增加。此外,当前的建设不足可能导致2028年出现大规模供应短缺。
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( c7 _# x" p4 i: l5 Q谈到公寓抄底时,Rabidoux说,时机是非常最重要的。“我会坐在场边,看看明年会发生什么”。
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对于那些有勇气并且有耐心等待的人来说,现在可能是一个低价买入公寓的好时机。
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