公寓市场持续崩溃 业主的痛苦可能成买家的收益
' D7 g- [, v3 ?! s" u) Y加国无忧. L" i4 U1 e0 @; N/ d9 i2 q
低买高卖,无疑就是人们所期盼的。但是现在看来,在多伦多这样的城市出售公寓的卖家即将给买家带来低价的机会,高买低卖是现在卖家的痛,同时也可能就是买家的欢欣。
! Y* I* |' P. I4 q8 P* S0 w+ R5 R# q, q( M3 G
; b2 D+ L! D- k% r0 }4 r房屋租赁专家Dalia Barsoum认为,并非所有公寓市场都会像多伦多一样崩溃,如果将风险等级分为1到10的范围,多伦多的风险是9.温哥华是6或7.而蒙特利尔是2.9 v9 h( l8 }/ O% R( y% X+ d
% D2 D j! e' u4 x" q
0 s1 l* W- `& F0 e9 q4 D加拿大一些主要公寓市场,特别是那些拥有大量移民人口的地区,市场心理已持续数月恶化,但目前恶化情况正在进一步加剧。
! r$ A9 q1 B& P+ w% c+ E# g: F) y$ ]9 I# Q9 s) t4 t
y" e3 Z' H+ R
8 C. F3 m7 S3 E- `6 Q% Z
W" [$ w6 a4 E3 ^# d市场下滑的原因很简单:基本面就像我在互联网泡沫时期的亚马逊股票一样“惨不忍睹”,尤其是多伦多这样的大都市区,面临着以下情况:
/ C7 p0 _; E4 b+ `公寓挂牌数量创纪录,同比增长38%。$ E3 i- e0 K/ w9 r3 k' |( B& M
) p0 @5 Y' A' n. i7 g/ W5 i) t+ W4 T, u" [( C
根据Edge Analytics总裁Ben Rabidoux的说法,未来两年将有创纪录的公寓竣工量,持续到2026年。
) D# w: h6 ^. R
) K7 k6 n2 A: U( g5 j" H- Z/ Z9 s2 e4 ^% s8 g6 Z, y/ o5 I1 _+ J$ O
第三季度公寓销售量暴跌,特别是新公寓销售量达到自1995年以来的最低水平。根据多伦多地产局(TRREB)的数据,第三季度出租公寓挂牌数量激增46.6%。
$ D. a3 w$ W7 X D) A0 m9 }# ? M' r) t: X; C
$ A: t& U6 D! t* y, m
未售出的新公寓库存比过去十年的平均水平高出56%。3 s! [. y: O5 p6 ], N
( _ p" l/ b- p7 O7 m3 l' \$ s9 W) v+ I! X# Y. Y
市场上公寓挂牌天数飙升,同比增长43%。& m- Q$ p; G+ x Y9 p K8 T; i0 e" Z' n
3 ~$ K% \1 p* e; J
* m( n* v5 U7 I4 B8 j# W3 P+ r2 i* B
租金下降,那些无法出售公寓的业主试图通过出租来增加现金流。/ i" N+ x2 M2 n4 ?, K
. `* Z3 ~) k2 l$ l' z
+ s! k( A3 m0 z对于贷款价值比为80%的投资者来说,尽管目前按揭利率下降,但租金仍严重负现金流。
, z, ]) z4 u+ b
9 ?+ C" ^+ ]4 p4 S5 q
. |' P. q3 _6 X1 n
7 z1 i; [, A, F. L* {$ @( [+ N2 D8 F% z& O5 y9 b
7 V$ I( `! y. h# D: r! j: ^, `* O( H6 _+ _% i0 z2 `
多伦多地产局报告称,第三季度多伦多地区的公寓转售量下降4.4%,而挂牌量则增加了10.6%。更为雪上加霜的是,加拿大政府宣布将在未来两年内削减人口增长,给市场带来重创。因为多伦多、温哥华和蒙特利尔等大都市的公寓主要由临时居民和移民承租。5 o0 _' \9 h" K: h! G: y
( b) ?0 `9 Y7 B, z; ]) E
8 k3 c5 Q" o& ^: ~7 X% Z
顺便说一句,自1867年联邦成立以来,加拿大的年度人口从未下降过。现在联邦政府让人口增长率为负(两年内每年-0.2%),这太不合逻辑了。重新平衡住房需求与供应是一回事,在此过程中平衡依赖移民的经济又是另一回事。+ X5 ]3 ?) d' g1 W
& I+ g/ {8 d: t5 b
+ c) }# S. W7 P7 {3 h- K
TRREB数据显示,单身公寓的租赁挂牌量在第三季度激增77.6%,平均租金年同比下降8.8%。公寓价格可能会降到“非常低的水平,甚至低于预期。0 ^& R( `- a j; P o% i' t
* O0 h7 r) I( t0 _' |8 O* {' h
, g, ~) i6 V: \7 z" J
抵押贷款专家Ron Butler本周在X上表示,对于“狗笼公寓”(dog crate condos),价格可能会非常低,甚至可能低于我们的预期。这不仅仅是等到价格下降再买的事情......这可能是我根本就不想买狗笼公寓的事情。
4 |! ^6 m; g3 s( u) g) [. c1 |7 k
6 e. m+ M" C+ O) A% e' F7 b8 s% |2 A- k; W$ d# K
有些抵押贷款机构不向小型单身公寓提供贷款是有原因的,除非他们购买了违约保险。或者他们规定最低面积为400到500平方英尺。
2 E9 [! \/ ?1 Z8 o8 b ]2 x: Y1 f4 I8 m$ p1 |2 S
C s) ` y1 q% L' a
不过Rabidoux指出,每一类资产都有清算价格,未来将会有更好的时机。例如,政府承诺移民将在2027年后重新增加。此外,当前的建设不足可能导致2028年出现大规模供应短缺。
! j( J$ h" e4 Q8 x2 N6 ^
/ N& Y; T O' k( x3 ~( P5 C6 b! S1 h+ Z
谈到公寓抄底时,Rabidoux说,时机是非常最重要的。“我会坐在场边,看看明年会发生什么”。: {# M8 f( |( D* }, T9 N, v
5 z8 |* ^4 o/ a; O4 k( q, H4 y5 \
对于那些有勇气并且有耐心等待的人来说,现在可能是一个低价买入公寓的好时机。7 M8 x5 \1 e! j5 M- i2 F
) K- n$ q8 Z }
|