公寓市场持续崩溃 业主的痛苦可能成买家的收益
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: f5 t$ V- a+ y+ s% w低买高卖,无疑就是人们所期盼的。但是现在看来,在多伦多这样的城市出售公寓的卖家即将给买家带来低价的机会,高买低卖是现在卖家的痛,同时也可能就是买家的欢欣。
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房屋租赁专家Dalia Barsoum认为,并非所有公寓市场都会像多伦多一样崩溃,如果将风险等级分为1到10的范围,多伦多的风险是9.温哥华是6或7.而蒙特利尔是2.
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' E8 T5 n2 n' N* q2 y: E+ S$ Q$ R加拿大一些主要公寓市场,特别是那些拥有大量移民人口的地区,市场心理已持续数月恶化,但目前恶化情况正在进一步加剧。7 n) M! K, c# {5 @# ?5 w
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4 \+ e; P. u' X) k- E' Y市场下滑的原因很简单:基本面就像我在互联网泡沫时期的亚马逊股票一样“惨不忍睹”,尤其是多伦多这样的大都市区,面临着以下情况:
3 `$ ?% L- k4 E公寓挂牌数量创纪录,同比增长38%。
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+ A9 |1 k" H6 I根据Edge Analytics总裁Ben Rabidoux的说法,未来两年将有创纪录的公寓竣工量,持续到2026年。
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第三季度公寓销售量暴跌,特别是新公寓销售量达到自1995年以来的最低水平。根据多伦多地产局(TRREB)的数据,第三季度出租公寓挂牌数量激增46.6%。* H* `# k6 o/ C' t2 ^0 [
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: Z t5 e; D% z& a3 n5 }2 c u8 n& T# W未售出的新公寓库存比过去十年的平均水平高出56%。
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- Z8 }; ~( S2 `: v$ ^6 G6 A市场上公寓挂牌天数飙升,同比增长43%。
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租金下降,那些无法出售公寓的业主试图通过出租来增加现金流。# O/ ?! x8 Q& _1 j
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对于贷款价值比为80%的投资者来说,尽管目前按揭利率下降,但租金仍严重负现金流。
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多伦多地产局报告称,第三季度多伦多地区的公寓转售量下降4.4%,而挂牌量则增加了10.6%。更为雪上加霜的是,加拿大政府宣布将在未来两年内削减人口增长,给市场带来重创。因为多伦多、温哥华和蒙特利尔等大都市的公寓主要由临时居民和移民承租。
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顺便说一句,自1867年联邦成立以来,加拿大的年度人口从未下降过。现在联邦政府让人口增长率为负(两年内每年-0.2%),这太不合逻辑了。重新平衡住房需求与供应是一回事,在此过程中平衡依赖移民的经济又是另一回事。
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TRREB数据显示,单身公寓的租赁挂牌量在第三季度激增77.6%,平均租金年同比下降8.8%。公寓价格可能会降到“非常低的水平,甚至低于预期。
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抵押贷款专家Ron Butler本周在X上表示,对于“狗笼公寓”(dog crate condos),价格可能会非常低,甚至可能低于我们的预期。这不仅仅是等到价格下降再买的事情......这可能是我根本就不想买狗笼公寓的事情。
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有些抵押贷款机构不向小型单身公寓提供贷款是有原因的,除非他们购买了违约保险。或者他们规定最低面积为400到500平方英尺。
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不过Rabidoux指出,每一类资产都有清算价格,未来将会有更好的时机。例如,政府承诺移民将在2027年后重新增加。此外,当前的建设不足可能导致2028年出现大规模供应短缺。
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' F2 N6 P6 i4 ~! @5 t谈到公寓抄底时,Rabidoux说,时机是非常最重要的。“我会坐在场边,看看明年会发生什么”。
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& Y& J$ C/ u+ S" E0 G! N对于那些有勇气并且有耐心等待的人来说,现在可能是一个低价买入公寓的好时机。" U. d8 M2 X/ }, Z
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