关注! 加拿大公寓市场正出现危机

cargo

关注! 加拿大公寓市场正出现危机
/ ~  k* [9 t7 s" F         
/ u- q- U  C$ g7 a# G

经过一波快速扩张之后，加拿大的公寓市场正面临急剧的逆转，大量未售出的库存和投资者的大幅撤退引发了整个行业的放缓。

0 Y, b* [: B, A
加拿大抵押贷款和住房公司 6 月份的一份报告发现，从 2022 年到 2025 年第一季度，多伦多的公寓销售量下降了 75%。报告还显示温哥华同期的公寓销售量下降了 37%。
$ q) Z2 P5 G# t1 ?- P& a$ w! B' e
( b# n% z+ @& [$ m0 H% Y  C2 w- m
3 f0 a8 ]3 C2 C" @/ ^& x; B! ^

公寓是为了投资而不是为了居住而建
% B) n  l* M2 r+ \  k; T# w3 p7 o
0 ~( u7 E5 z4 G- y+ q, Z' U" S/ p
与此同时，数据公司CoStar Group的一份报告发现，加拿大的公寓库存在过去三年中增长了400%。CoStar首席经济学家兼报告作者卡尔·戈麦斯(Carl Gomez)告诉《房地产杂志》(Real Estate Magazine)，大部分库存都是主要为投资者建造的小型单元。

6 X+ J8 s. j, o( h. }4 q
; b2 h+ }4 Q$ N( y: F0 r+ r1 M
2 S; r, j1 m2 U  }$ [% E4 w
“这些公寓不是为人们居住而设计的”，戈麦斯说，“它们本质上更像是一种对冲工具，吸引投资者”。
然而，由于利率高于疫情期间，投资者现已逃离多伦多和温哥华市场，导致公寓价格难以承受。戈麦斯表示，要么降价，要么扩大公寓规模，才能消化库存。这对开发商来说并非易事，因为这两种做法都会蚕食他们的利润。
6 S  d* S4 R5 m) K

不过，戈麦斯表示，鉴于他们目前正在流失资金，这或许是必要的。加拿大按揭及房屋公司（CMHC）的报告发现，在多伦多，投资者在2024年完成的预建房购买中面临高达6%的资本损失，自2022年以来，该市的项目取消数量增加了五倍。报告显示，在温哥华，同期取消项目的数量增加了十倍。

( B0 P+ C& u: N: R( ^. u
# E" e( h, s7 A! b1 }0 `
9 p/ K7 N9 _' ~2 j1 c
1 |/ D* f+ t' |: x7 p" e  ~
6 A4 {! v/ h" i5 A1 m" b
% r5 |3 h7 T5 J9 H房地产经纪人称风险被忽视

) O: `; j# B$ \- J' Y, s
多伦多房地产经纪人克里斯托弗·比比 (Christopher Bibby) 告诉 REM，在利率上升之后，公寓市场在 2022 年真正开始崩溃。
2 E! a% p9 e" u2 L' O! K; J
% A# Y' H% z5 R5 O; |( h: ]% d8 @; b6 c
“现在已经是大势所趋了”，他说，“价格已经开始下降了”。

, u  M, l  o* f% W( C5 e
# T, X5 `( i2 |  ]3 KCMHC的报告称，2022年至2025年第一季度，多伦多的房价下跌了13.4%，温哥华的房价下跌了2.7%。Bibby表示，过去两个月的房价下跌速度是他从业20多年来所见过的最快、最剧烈的一次，但这也刺激了交易在停滞后开始完成。


比比表示，利率较低时，预售价格高于转售价格，因为人们相信价格会持续上涨，但事实证明并非如此。再加上通货膨胀推高了材料成本，开发费用也随之上涨，而人们无力提高租金以弥补成本上涨，公寓的盈利能力已不如以往。


Bibby 早在 2021 年就觉得市场已经达到顶峰，但他表示卖家不愿相信价格最终会下降。当时他觉得这是一项冒险的商业行为，所以他对目前的情况并不感到惊讶。


“人们没有评估自己购买的东西”，他说，“人们相信市场只会朝一个方向发展”。
6 g1 y* A- _6 ]3 T. S! b
+ @$ I" o1 O5 e0 `4 h
“经典泡沫”

4 `) y/ q0 m- t5 c' N. Q8 S
, ?& i, r# y% q$ [: p在温哥华，房地产经纪人史蒂夫·萨雷茨基(Steve Saretsky) 告诉 REM，导致这种情况的原因是 20 年的牛市。
: E0 t8 g' R6 W& h, }! {
. p" S/ u8 c& Y& D/ M; ~  ?' H
“这有点像典型的泡沫”，他说，“一切都在自行瓦解”。

! g: a' x" e; K0 W  k" v& Q
+ X$ T* I0 U% P! Y9 v/ X他说，当需求旺盛、利率低的时候，就会出现投机狂潮。现在，市场正经历着狂欢后的余波，创纪录数量的房屋竣工时间恰恰是错误的。

1 a9 k+ a0 w& @# q' L
加拿大按揭及房屋公司（CMHC）的报告称，2024年多伦多将竣工25,572套公寓，创历史新高，而温哥华则将竣工12,442套。报告显示，多伦多目前的库存月份比2022年增加了14倍，按照目前的销售速度，需要58个月才能售出所有库存。萨雷茨基表示，这意味着开发商现在将暂停新建项目，这将为三到四年后供应无法满足需求的下一场危机埋下伏笔。
0 G" s9 s+ G( e: P9 Z, C6 F% V
4 m+ r  [, r* x& }# J6 y8 {8 s$ a1 b
4 i: b& W, J  h0 W* {. T不过，他认为，在经历了大约 20 年的价格调整之后，当前的公寓市场衰退是一次自然的市场调整。
5 \: s: v' p' ^! \$ a1 X
; S/ {2 o  m7 w, O8 J
“房价连续20年上涨，基本上每年都在上涨，”，萨雷茨基说，“人们认为在房地产上不会亏钱。这会导致错误投资”。
- A3 }- t' r. f& ^( D3 q
  C+ |: F; ]) Q% Y$ w6 V  U4 y 加西网
5 e* O& V3 {1 Y" b2 q: ?