环球邮报：加拿大房价不会大跌 放缓上涨已算成功

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扎心真相！环球邮报：加拿大房价不会大跌 放缓上涨已算成功


$ J/ Y. F0 [  e( z; z' M# B1 m7 }在加拿大各地，Z世代纷纷翻白眼。《环球邮报》的标题说得再直白不过了：“加拿大按揭与住房公司（CMHC）放弃以2004年为基准衡量住房可负担性”。
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* U4 B+ w6 }/ i- Q7 q* n此前，加拿大按揭与住房公司——一个以“让住房更可负担”为宗旨的联邦机构——发布过一份引发热议的报告，提出一系列政策，力求到2030年使房价与收入的比例恢复到2004年的水平。而现在，CMHC在最新报告中表示，这一目标“已不再现实”。


那份报告发布于2022年，仅三年前。当时疫情对住房市场的全面影响，以及政府随之出台的各项政策还未完全显现。而2030年如今也只剩五年时间——比新建住房从设计到竣工所需的平均时间（七到八年）还短。
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住房可负担性的标准依然是：每月住房支出（包括按揭、地税、保险、水电及维修费用）不应超过税前收入的30%。这个目标在加拿大大部分地区仍然可达。
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但在一些市场——尤其是多伦多和温哥华——房价自2019年后再度飙升，远超收入增长。2024年，多伦多的住房负担率达74%，温哥华甚至高达99%。要想在五年内将这些城市的房价拉回2004年的水平，既不现实，也不明智。
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因此，CMHC现在建议将目标改为回到“30%或2019年的水平，以较高者为准”。即便如此，在某些城市仍属挑战。例如2019年多伦多和温哥华的住房负担率分别为59%和71%。要达成这个目标，所需的努力与当初要回到2004年水平时一样巨大。
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2 k9 y! L  Q2 v2 [CMHC再次测算，全国住房开工量需几乎翻倍——从当前预计的每年24.5万套提高至近48万套。但至今我们在提升开工量方面仍然挣扎：去年开工量24.5万套，与1970年代初的水平持平，而当时全国人口只有现在的一半。


这一目标尤其难以实现，因为在未来几年，加拿大经济将面临劳动力、资本和建材等资源的多重压力。例如，国防支出预计将在同期大幅增长。

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同时，加拿大还需在各产业加大设备和工厂投资，以改善低迷的生产率。而联邦政府最近仓促出台的移民限制措施，又进一步减少了本就短缺的劳动力。
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“坏消息中的好消息”是：住宅建设的生产效率比其他行业更差。我们过去几十年未能提高住房开工量，并非投入不足。从1997年到2023年，住宅建设支出占GDP的比例翻倍，从业人数也翻倍，但新屋开工增幅不到其一半。
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换句话说，改进空间巨大。如果政府真能履行放松住房管制的承诺，许多问题将迎刃而解。这不仅涉及放宽市政分区限制（如允许建更多多户住宅），更包括加快审批流程——目前7至8年的建房周期中，真正施工时间只有1至2年，加快审批有助于让供需更匹配，从而抑制房价波动。


$ [' A4 \9 e! [7 ]$ C9 A改革也必须包括建筑行业的劳工法律，尤其是魁北克——该省建造每个单位所需工人数量比其他大省多出50%到67%。事实上，全国住宅建设的生产效率甚至比25年前还差。
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9 w  N  D* P8 c5 ?( }3 M; X此外，还应大力采用新技术：模块化住房、预制构件、机器人施工等等。如今住宅建筑行业还很落后——近70%的建筑公司员工不足5人。若想接近CMHC设定的目标，这种结构必须改变。

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即便一切顺利，有些人仍抱持一种“非降价不足以解决问题”的极端观点。事实上，即便是现在，多伦多房价也比2022年高峰下降了16%。但CMHC测算表明，要实现新的可负担性目标，到2035年房价只需比原本趋势“低大约四分之一”即可（重点强调：比趋势低，不是比现价低四分之一）。
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% n* U  v' T% R  K9 _1 MCMHC在“不采取任何新增供给”情况下的基线预测是：未来几年房价将显著上涨——多伦多涨63%，蒙特利尔55%，埃德蒙顿32%，温哥华27%，等等。

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即便全国大力建房，在多数市场也只能“温和上涨”：多伦多涨20%、蒙特利尔9%、埃德蒙顿25%、温哥华8.3%。只有个别市场（如渥太华、大城市以外的安省和新斯科舍省）被预测会出现绝对下跌。其他地方的可负担性提升主要来自收入的增加。
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所以你能明白CMHC为何改设更温和的目标。如果多伦多要想将住房成本恢复到2019年收入的59%，还需增加70%的住房供应，那要回到2004年（大约50%）甚至30%的传统标准，代价几乎难以想象。


而若要全靠房价下跌来恢复可负担性，有人估算需降价37%。问题是，现实中大多数新建住房都必须由私人资本出资建设，没有人会愿意在一个持续下跌的市场里大量投资。

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（那让政府建？但据一项研究，仅为CMHC定义的“核心住房需求”群体（约10%的家庭）提供所需住房就需动用2000亿至3000亿加元。政府根本无力承担。）


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然而，一旦你提出“恢复可负担性”并不只是房价下跌这么简单，或说“让房价跌”并不容易做到，你就会招致攻击——正如新任联邦住房部长罗品信（Gregor Robertson）遭遇的那样。当被问及是否需要让房价下跌时，他没有直接附和，结果惹怒了那些视“房价必须跌”为信条的极端住房活动人士。

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+ r6 @1 w% J9 w/ F" F2 H9 V6 e这其实反映的是一种政治上的“魔法思维”。对许多人来说，住房问题已变成一场世代与阶级之战：富有的婴儿潮一代压榨首次购房者的神话，在最近大选中成为便利的政治叙事工具。



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还记得那张在社交媒体疯传的照片吗？一名年长男子对摄影师竖中指，被解释为“在向全国年轻人挑衅”。但事实是，那人当时针对的是摄影师和反自由党示威者，并非什么世代斗争。
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而所谓的“保守党必胜论”并未兑现。最终民调显示，自由党在18至34岁选民中的支持领先于保守党，在老年群体中也胜出——虽然领先幅度不同，但足以打破“年轻人集体转向保守党”的说法。

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这并非说房价问题不严重。虽然问题不像外界想象得那么普遍，但在部分地区、对某些人来说，确实已构成严重危机。但如CMHC报告所示，这一问题既不如某些人所说的那么简单（房价掉了就好），也没某些人鼓吹的那么容易（想办法让房价掉就行）。


政府为何总是对“让房价跌”这件事持保留态度？不仅因为屋主是人口和选民的多数，更因为他们多年都被鼓励把退休规划押注在住房资产上。如果在“追求可负担性”的名义下让他们财富大幅缩水，不仅会引发选民愤怒，鉴于加拿大家庭债务水平惊人，甚至可能引发经济危机。

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能做到让房价增长放缓，就已是相当大的政策成就——尤其是如果这完全靠增加供应实现的话。如果这都做不到，那也许是时候思考“遏制需求”的措施了——比如收紧按揭保险资格？