加拿大房价压垮中产！月供逼疯家庭

cargo

加拿大房价压垮中产！月供逼疯家庭，政府会抄欧洲“社会住房”作业吗？
4 A; `' [3 Z, _/ l4 @+ O  g
4 D1 O8 |' ?* {3 x/ X6 u
) ]" X1 ~6 }5 t. h& D' b
+ U! p# G5 A& i/ `8 H0 S& Q- Z
1 j0 T4 Y. t7 B1 q

, @; I" m* w% X9 B2 o2 K加拿大买房压力有多大？


以多伦多为例，据上周最新报告显示，多伦多4月房价虽曾短暂回落，但5月又上涨了$3,400元，达到$1,012,800元。购房者每月还贷需要多付$17元，月供涨到$5,139元，所需家庭年收入提升至$206,500元。


高房价、高月供，越来越多家庭感到“上车”难度不断加大。

* p+ k, S3 W2 C' w) B
在这种压力下，很多人开始反思，难道买房只能靠市场自救吗？有没有其他国家成功的经验值得我们学习？近年来，欧洲一些城市的社会住房模式引发了广泛关注，也许可以为加拿大带来一些启示。
  I$ d! b+ A$ c; C, ^( J+ v3 G

2 h" P" @) \$ X

社会住房：人人可申请，终身可住
/ E" ~  ^6 l8 y
3 i) I; ]3 _6 {) O1 {2 x1 i
近日，CBC News报道了这样一个故事：维也纳居民Lavica Salihbegovic最近经历了家庭的成长。随着第一个孩子即将出生，她和很多当地人一样，向市政府申请了一套更大的公寓。“那时候我正怀着第一个孩子，”她回忆，“原本的两居室楼房还行，但对我们来说确实太小了。”
' l  S: A/ ]9 D3 I9 K

她通过一个在线门户网站提交了收入和需求，很快就在成千上万的申请者中等到了新房——一套靠近维也纳中央火车站的全新三居室公寓。
! K2 p0 v0 B- R/ q
1 c# E; H3 U5 l) i5 S$ @* S/ Y
4 r- [% q$ _: \7 m/ H! M这套公寓不仅归她所有，终身可住，还能传给孩子。
2 }8 |" t6 @. ~+ c! ]8 `2 g

“我非常喜欢。这里就在市中心，很多和我们一样的年轻家庭都搬了进来，周围有大型校园、幼儿园、小学，还有舞蹈班、攀岩馆和超大的公园。”




Salihbegovic和伴侣其实收入属于中产，并不算住房最紧张的群体。但近年来，维也纳社会住房的成功模式引起了全球住房专家的关注。全市200万人中，超过一半居民享有高额补贴的租赁住房。
/ p* s; W: X, S+ n! P
2 g+ ^; z8 n. o/ t& b+ W; G; ^
  [, [6 G% H8 d每年这些住房的租金还能为新房建设带来4亿欧元（约合6.26亿加元）资金，每年新建或翻新住房超过1.2万套。
$ p; t4 K( o6 K8 d3 V$ {2 C, W

% ?$ E- B+ ]& f* n# S% V4 _% S3 f欧洲不少城市同样面临租金上涨和房价高企的问题。专家们指出，奥地利等国的社会住房模式是缓解住房压力的最佳防线，各国政府都应继续加大投资。
5 ^, y1 [" e0 q9 O5 \

不以营利为目的的住房体系，惠及中产与普通家庭

  i1 w: x. K0 b/ O
Salihbegovic的邻居Amila Sirbegovic是市住房项目负责人。她本有一套自有公寓，但后来选择卖掉搬回社会住房，因为新分配的住房更现代、宽敞。
, v$ ]3 v5 [2 P( Y

+ X) S- d) _0 Z! r( e这正是欧洲社会住房的特色之一——资格宽松，约四分之三的奥地利人都能申请，许多中产家庭同样可享“按收入定租”，租金上限只占家庭收入的25%。
/ Y4 j# N0 X3 F/ r1 `0 e
  t2 J8 x+ t6 i6 \# f4 G0 ~  N) [5 u
这样一来，社会住房覆盖面广，消除了“福利房”标签，社区结构多元，无论是护士、环卫工还是公交司机都能在市区安心安家。

8 k9 A+ J6 i. n3 K  y- t9 V
0 e8 L* e& Q: ~* g4 ]; h" F7 |; {8 V奥地利有限利润住房协会政策专家Gerald Kössl表示：“你会看到不同群体、不同背景的人生活在同一个社区。这并不是临时过渡的方案。”


- y3 G# {( ]4 ^# K" |这些非营利或“有限利润”公司受法律限制，除3.5%外，几乎全部利润都必须用于再投资。欧洲住房优先组织专家Samara Jones认为，这种“良性循环”不仅提升了住房品质，还对整体市场起到了价格抑制作用。
! C1 d6 @* V) i1 c1 _  A$ k+ i" [# b  r

- a) I. k0 ~% O9 ~不仅奥地利，荷兰、芬兰等国也普遍采用大型非营利机构管理社会住房。以荷兰为例，全国不到300家非营利机构，但集中管理并未带来加拿大常见的利润至上问题。


( u' [7 m8 d7 J" Q8 D: D# O荷兰租客联盟负责人Zeno Winkels认为，这种体系下，租房体验普遍好于私人市场。
0 a1 C" M1 B" S
  A5 r; H9 D, `" W+ n
政府积极介入，政策手段降低土地与建房成本


非营利机构不能只靠租金维持低价，背后必须有政府大规模投资和政策支持。奥地利、荷兰等国城市会通过“优先购买权”积极购地，确保新建住房几十年甚至上百年都能保持低价，不像加拿大仅能维持20-30年。


' x8 b9 b- I. I+ ^) W, J2 g
2 H8 ~% s$ J! b8 X; I
荷兰还允许将基础设施建设成本从地价中扣除，大大降低了土地购置成本。政府购地后，会为非营利机构提供长期低息贷款，帮助其持续建设和管理可负担住房。
+ l+ r+ @  V& G2 N* g8 s

西班牙住房组织Habitat 3专家Natalia Martinez表示，这样的投资机制不仅促使非营利机构更加负责，还保障了住房供给的持续扩张。
5 N) W; J2 x  Q0 |

加拿大住房、基础设施与社区部最近也开始推动“租赁保护基金”项目，帮助非营利机构收购和维护可负担房源。


3 W0 R8 R% d" ^' H5 \加拿大反无家可归组织Raising the Roof住房开发主管Adrian Dingle认为，并不是所有社区都有能力独自改善住房供应，这就需要政策的引导和投入。

) D/ ~- W  N- p' u3 ]3 Q0 e0 X, ^
" _) r2 {- ^4 V6 [大格局思维：租金管制与多项政策共同作用


  i) K4 Q% J& q7 W3 q" r' r加拿大的一些专家们认为，如果能像欧洲一样扩大可负担住房定义、加大低息贷款支持，将对加拿大产生深远影响。
9 M+ }+ q+ i" k2 f5 u+ e
- I5 Y+ d7 H7 n/ M& i
$ m* c( J/ G7 \9 m! ^( j1 y但仅靠市场还不够，还需要包括租金管制、房产暴利税、对第二套房征收高额费用等更有力的政策干预。
$ U$ X! t3 c$ ~( }1 H6 O6 e. }
8 F- D5 V7 `9 Y! F, ?+ \' t
- p0 }* r: b, w: ?/ p: d3 }以荷兰为例，《可负担租金法》引入强制性计算租金公式，让部分住房的租金直接下调50%以上。房产投机减少，房价回落。


新开发项目至少30%必须为可负担住房，城市和郊区均适用。加拿大目前社会住房比例仅为3.5%，远低于欧洲平均水平（8%）以及奥地利、荷兰等国的30%。
  H1 z2 a4 b% H0 _

加拿大Raising the Roof组织执行董事Sheldon Pollett坦言，加拿大长期规划和政治意愿仍有待加强。“我们已经等私营部门填补这个缺口很久了——但他们并没有做到。”
7 e  z4 }* H7 ^* M& w: t. F

; P% _6 i: `' S. Z) g- u专家建议，不能再等了，转变观念才是第一步。住房应像医疗、教育、养老金一样，是最基本的社会权利。


只有政府主动承担起责任，住房难题才可能真正迎刃而解。
" U. j, ^% J) W- H7 Y
+ B# g3 m; o/ @: s