加拿大房价压垮中产！月供逼疯家庭

cargo

加拿大房价压垮中产！月供逼疯家庭，政府会抄欧洲“社会住房”作业吗？


# X4 T' T: s$ X$ E! E) C. a  |

' a) t; X2 T3 E9 }
& E3 o7 x: D+ f: H
% f) A* {0 Z: v$ \  J; x+ u加拿大买房压力有多大？


( L; d" ]; l! m9 T; I4 M6 l以多伦多为例，据上周最新报告显示，多伦多4月房价虽曾短暂回落，但5月又上涨了$3,400元，达到$1,012,800元。购房者每月还贷需要多付$17元，月供涨到$5,139元，所需家庭年收入提升至$206,500元。
2 e5 R! m! L) g1 |1 q/ C

高房价、高月供，越来越多家庭感到“上车”难度不断加大。
7 z5 C7 H' i2 |8 @

& \! O$ c& V# m0 z/ t在这种压力下，很多人开始反思，难道买房只能靠市场自救吗？有没有其他国家成功的经验值得我们学习？近年来，欧洲一些城市的社会住房模式引发了广泛关注，也许可以为加拿大带来一些启示。
$ v, O# E4 R: h2 P0 |) ?
% S1 x9 K3 Z8 H$ T


8 u6 J  o0 u* J& L+ |2 B# f9 G1 F社会住房：人人可申请，终身可住
9 q3 O* P8 K: }; m( \. L

! Q) C% C1 t$ n: h% G0 `近日，CBC News报道了这样一个故事：维也纳居民Lavica Salihbegovic最近经历了家庭的成长。随着第一个孩子即将出生，她和很多当地人一样，向市政府申请了一套更大的公寓。“那时候我正怀着第一个孩子，”她回忆，“原本的两居室楼房还行，但对我们来说确实太小了。”
' q! f4 V9 _; S8 y" x9 f4 ~+ }
9 D) C( w: A1 d* U
她通过一个在线门户网站提交了收入和需求，很快就在成千上万的申请者中等到了新房——一套靠近维也纳中央火车站的全新三居室公寓。
7 J# c+ ^7 q; c* J# R# }, R% J
7 D. Z1 P7 F  _" d2 y; v5 j$ @/ ]
这套公寓不仅归她所有，终身可住，还能传给孩子。
% o5 }, X" A( S7 q# r/ |$ l
4 w' T- N. S5 H2 o/ n9 @
! }6 a3 q- X0 Z: j4 J“我非常喜欢。这里就在市中心，很多和我们一样的年轻家庭都搬了进来，周围有大型校园、幼儿园、小学，还有舞蹈班、攀岩馆和超大的公园。”
, i3 I7 {, B" h; u% C  g  e
4 V; l& G2 Y0 l" }# x% f


Salihbegovic和伴侣其实收入属于中产，并不算住房最紧张的群体。但近年来，维也纳社会住房的成功模式引起了全球住房专家的关注。全市200万人中，超过一半居民享有高额补贴的租赁住房。


每年这些住房的租金还能为新房建设带来4亿欧元（约合6.26亿加元）资金，每年新建或翻新住房超过1.2万套。

" B3 K# v4 p% a9 m' `( ^
3 I  V( d4 o& B5 W% D9 \欧洲不少城市同样面临租金上涨和房价高企的问题。专家们指出，奥地利等国的社会住房模式是缓解住房压力的最佳防线，各国政府都应继续加大投资。

/ ]6 w% o6 ]! [; I0 z0 c
$ x( T- [1 J0 W2 A' B不以营利为目的的住房体系，惠及中产与普通家庭

# [0 j* k' s% n* s2 F
2 l3 ^  @. I1 b; X! ISalihbegovic的邻居Amila Sirbegovic是市住房项目负责人。她本有一套自有公寓，但后来选择卖掉搬回社会住房，因为新分配的住房更现代、宽敞。

. @/ {# H5 Q- N! S4 d  n& g
这正是欧洲社会住房的特色之一——资格宽松，约四分之三的奥地利人都能申请，许多中产家庭同样可享“按收入定租”，租金上限只占家庭收入的25%。

! M- ~; S2 C! ^6 c
这样一来，社会住房覆盖面广，消除了“福利房”标签，社区结构多元，无论是护士、环卫工还是公交司机都能在市区安心安家。
, D# f, P+ E. W( X
/ ~5 t- R8 L$ o" B& Z
& T; p- ^" I2 z奥地利有限利润住房协会政策专家Gerald Kössl表示：“你会看到不同群体、不同背景的人生活在同一个社区。这并不是临时过渡的方案。”
' Y) D6 S0 k; `2 O# _$ D
& F9 [& [! F& `, o( d
这些非营利或“有限利润”公司受法律限制，除3.5%外，几乎全部利润都必须用于再投资。欧洲住房优先组织专家Samara Jones认为，这种“良性循环”不仅提升了住房品质，还对整体市场起到了价格抑制作用。


1 N) n% F4 ^! Y4 q- l. K不仅奥地利，荷兰、芬兰等国也普遍采用大型非营利机构管理社会住房。以荷兰为例，全国不到300家非营利机构，但集中管理并未带来加拿大常见的利润至上问题。


- N: P: w! E) J. |! m! {荷兰租客联盟负责人Zeno Winkels认为，这种体系下，租房体验普遍好于私人市场。

) ^0 w6 e' i, ?
政府积极介入，政策手段降低土地与建房成本


非营利机构不能只靠租金维持低价，背后必须有政府大规模投资和政策支持。奥地利、荷兰等国城市会通过“优先购买权”积极购地，确保新建住房几十年甚至上百年都能保持低价，不像加拿大仅能维持20-30年。
# ?. L& _% F. ?% N
, Y: k# ?  X" [: `9 i0 \: c+ k" N


荷兰还允许将基础设施建设成本从地价中扣除，大大降低了土地购置成本。政府购地后，会为非营利机构提供长期低息贷款，帮助其持续建设和管理可负担住房。
( y& K* c- F  k0 I! i, X: C
1 v5 w7 s4 ]- z8 K5 v7 m
. s0 c& m& J- B# \6 V& C" d6 C) N西班牙住房组织Habitat 3专家Natalia Martinez表示，这样的投资机制不仅促使非营利机构更加负责，还保障了住房供给的持续扩张。
( T3 W  C; z/ q0 p
2 Z1 N8 D) Q) F+ e2 ?3 r/ n. I
1 R9 n; P, h5 z% v) X加拿大住房、基础设施与社区部最近也开始推动“租赁保护基金”项目，帮助非营利机构收购和维护可负担房源。


加拿大反无家可归组织Raising the Roof住房开发主管Adrian Dingle认为，并不是所有社区都有能力独自改善住房供应，这就需要政策的引导和投入。

. `. W* X% ^4 W$ H4 F% `
' S+ g/ M+ |" j$ K8 c- J大格局思维：租金管制与多项政策共同作用
# k0 T7 p& M, A0 H/ i; n( g

加拿大的一些专家们认为，如果能像欧洲一样扩大可负担住房定义、加大低息贷款支持，将对加拿大产生深远影响。

! o5 h- p$ L% `- r
但仅靠市场还不够，还需要包括租金管制、房产暴利税、对第二套房征收高额费用等更有力的政策干预。

" o0 |9 y9 O% C$ _, s
3 K2 s* x9 m, {. O6 J以荷兰为例，《可负担租金法》引入强制性计算租金公式，让部分住房的租金直接下调50%以上。房产投机减少，房价回落。
, a: M5 d: z1 X$ A% |) K8 i
9 D' c# a& b! ~; w
- H( g& f$ d+ r0 {( V/ q新开发项目至少30%必须为可负担住房，城市和郊区均适用。加拿大目前社会住房比例仅为3.5%，远低于欧洲平均水平（8%）以及奥地利、荷兰等国的30%。


. t2 T1 M8 r' t加拿大Raising the Roof组织执行董事Sheldon Pollett坦言，加拿大长期规划和政治意愿仍有待加强。“我们已经等私营部门填补这个缺口很久了——但他们并没有做到。”
. N- x2 N% K2 ?; S) p

; k' @. w2 F1 n, B9 X! c专家建议，不能再等了，转变观念才是第一步。住房应像医疗、教育、养老金一样，是最基本的社会权利。
" ?' c+ d# w; _7 [' B
& u3 K% U6 F6 A9 V. \
只有政府主动承担起责任，住房难题才可能真正迎刃而解。
/ H, F; e* E3 A. m0 v; T5 B
1 M, ~6 m  }# r) Z0 a! B