关注! 加拿大公寓市场正出现危机

cargo

关注! 加拿大公寓市场正出现危机
! l- R8 B3 L7 Y5 ]1 E" P8 b$ b' }         
  W& ]& i* d* W- G+ Z; _
+ J: d2 u6 g) d5 x
经过一波快速扩张之后，加拿大的公寓市场正面临急剧的逆转，大量未售出的库存和投资者的大幅撤退引发了整个行业的放缓。

- }# p$ v% B9 j2 k/ O
, L# h2 K& u. Z8 g加拿大抵押贷款和住房公司 6 月份的一份报告发现，从 2022 年到 2025 年第一季度，多伦多的公寓销售量下降了 75%。报告还显示温哥华同期的公寓销售量下降了 37%。
  {' |! \5 o" O6 a5 S9 i" `
+ M, H1 u' H* Z
- z: B4 V' `4 G0 E" }& ]# W

公寓是为了投资而不是为了居住而建
4 @" i) F5 {! L* T) [, c5 F

与此同时，数据公司CoStar Group的一份报告发现，加拿大的公寓库存在过去三年中增长了400%。CoStar首席经济学家兼报告作者卡尔·戈麦斯(Carl Gomez)告诉《房地产杂志》(Real Estate Magazine)，大部分库存都是主要为投资者建造的小型单元。
4 N8 }9 q- g# Y8 w# T$ H

2 {0 ?8 y8 `( R( U

% v* e" p6 ?+ ~& x5 x- E2 p“这些公寓不是为人们居住而设计的”，戈麦斯说，“它们本质上更像是一种对冲工具，吸引投资者”。
! e" Z  X/ C! ?然而，由于利率高于疫情期间，投资者现已逃离多伦多和温哥华市场，导致公寓价格难以承受。戈麦斯表示，要么降价，要么扩大公寓规模，才能消化库存。这对开发商来说并非易事，因为这两种做法都会蚕食他们的利润。


& Z' _* e% R; d6 R. p' q不过，戈麦斯表示，鉴于他们目前正在流失资金，这或许是必要的。加拿大按揭及房屋公司（CMHC）的报告发现，在多伦多，投资者在2024年完成的预建房购买中面临高达6%的资本损失，自2022年以来，该市的项目取消数量增加了五倍。报告显示，在温哥华，同期取消项目的数量增加了十倍。
! H, z/ C" ]: H6 N( V7 `
) d5 h7 h( ]% R/ }. ~
. C* V. N  ~. j9 M5 @  [
( n5 T- o) D6 e' [- e* l, }: k$ [! G


' _8 E" X- L& f* I4 L房地产经纪人称风险被忽视

  ~) X& @- L8 x
多伦多房地产经纪人克里斯托弗·比比 (Christopher Bibby) 告诉 REM，在利率上升之后，公寓市场在 2022 年真正开始崩溃。


“现在已经是大势所趋了”，他说，“价格已经开始下降了”。


CMHC的报告称，2022年至2025年第一季度，多伦多的房价下跌了13.4%，温哥华的房价下跌了2.7%。Bibby表示，过去两个月的房价下跌速度是他从业20多年来所见过的最快、最剧烈的一次，但这也刺激了交易在停滞后开始完成。


, }: T) D7 `" c. `比比表示，利率较低时，预售价格高于转售价格，因为人们相信价格会持续上涨，但事实证明并非如此。再加上通货膨胀推高了材料成本，开发费用也随之上涨，而人们无力提高租金以弥补成本上涨，公寓的盈利能力已不如以往。
* m1 W4 W9 C- g8 i+ m; D# S
- s9 F7 n# W: I( r
  V3 H8 N7 o8 Y; u- WBibby 早在 2021 年就觉得市场已经达到顶峰，但他表示卖家不愿相信价格最终会下降。当时他觉得这是一项冒险的商业行为，所以他对目前的情况并不感到惊讶。
( W5 V4 U* T. K7 u, ?7 G. m
  R6 c* N; m$ l) e9 Y- D
“人们没有评估自己购买的东西”，他说，“人们相信市场只会朝一个方向发展”。


“经典泡沫”

! o6 E' o4 a' Z& [3 u9 ]) ~2 e
2 R6 T$ z4 S% t' V在温哥华，房地产经纪人史蒂夫·萨雷茨基(Steve Saretsky) 告诉 REM，导致这种情况的原因是 20 年的牛市。

& e0 u0 k1 E3 m. Q2 Q4 K  @! }
“这有点像典型的泡沫”，他说，“一切都在自行瓦解”。
3 F# S% p9 V! o& h% Q. p; J

+ P* S. z2 t4 c& {6 N' Z他说，当需求旺盛、利率低的时候，就会出现投机狂潮。现在，市场正经历着狂欢后的余波，创纪录数量的房屋竣工时间恰恰是错误的。
( m7 t0 K  z7 f( S6 u+ [2 U9 g0 H
2 R/ Z2 f* Q' r  C& O" R9 f
加拿大按揭及房屋公司（CMHC）的报告称，2024年多伦多将竣工25,572套公寓，创历史新高，而温哥华则将竣工12,442套。报告显示，多伦多目前的库存月份比2022年增加了14倍，按照目前的销售速度，需要58个月才能售出所有库存。萨雷茨基表示，这意味着开发商现在将暂停新建项目，这将为三到四年后供应无法满足需求的下一场危机埋下伏笔。
1 s: [: @: q) o. W8 K

( f' E) Z2 J0 k! f! x$ [" r不过，他认为，在经历了大约 20 年的价格调整之后，当前的公寓市场衰退是一次自然的市场调整。
  G# m* n; C: i

  _6 S, l* S2 W, x“房价连续20年上涨，基本上每年都在上涨，”，萨雷茨基说，“人们认为在房地产上不会亏钱。这会导致错误投资”。
. c3 B2 p7 F/ C4 d! {% l
加西网

1 T8 O$ F! M7 {1 S+ w$ c