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[谈天说地] 美国房价为何在新冠疫情期间上涨?

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发表于 2020-5-11 18:46:18 | 显示全部楼层 |阅读模式
美国房价为何在新冠疫情期间上涨?
| 2020-05-08 16:06:25  华尔街日报 |
  新冠病毒大流行造成经济萎缩,企业关停,就业机会消失。但是房地产市场上,价格却还在不断上涨。
  在上一次的经济衰退期间,房地产市场崩盘导致数百万家庭失去房产,房价暴跌。一些经济学家警告称,住宅的价值可能会再次受到侵蚀,尤其是在抵押贷款宽限期结束之后。

  但目前为止,情况并非如此。美国全国地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据显示,3月份房价中位数为28.06万美元,同比增长8%。最近的初步数据显示,尽管买方需求疲软,当月销售量较上月下降8.5%,但住宅供应量的收缩速度更快。



  房地产门户网站Zillow Group Inc.的高级首席经济学家斯凯拉尔·奥尔森(Skylar Olsen)说:“需求绝对是遭受重创,但供应也如此。”
  购房交易通常在合同完成前一两个月达成,因此3月美国全国地产经纪人协会数据在很大程度上反映的是2月或1月做出的购买决定。
  即使到了上月底,许多卖家也不愿降价。房地产交易网站Realtor.com的数据显示,在截至4月25日的一周中,只有约4%的卖家降价,低于去年同期的5.7%。
  一些卖家表示,他们之所以寸步不让,是因为他们相信交易没有进展是因为买家无法亲自看房或者不愿出价,而不是因为他们要价太高。他们正在等待居家隔离令的放松,然后再决定是否降低价格。
  莎拉·麦克默迪(Sarah McMurdy)于3月下旬挂出了她位于马里兰州贝塞斯达(Bethesda)的房子。“确实没人出门看房,”她说。因为大流行病的原因,她倾向于在4月份把房子从市场上暂时撤下。“我们不打算将房子降价出售。我们不着急,宁愿等一等。”
  房地产经纪公司Redfin Corp.表示,通过追踪购房者的咨询量而获得的购房需求衡量指标显示,在截止4月26日的那一周中,咨询量比大流行病爆发之前下跌了15%。根据抵押银行家协会(Mortgage Bankers Association)的数据,大约同一时间的购房抵押贷款申请量较去年同期下降了20%。
  Redfin表示,待售房的总挂牌量达到了五年来的最低水平,而中位数挂牌价达到了30.8万美元,比去年上涨了1%。
  住房市场多年来保持供不应求。在大流行病期间,情况可能会恶化。美国全国地产经纪人协会称,3月底有150万套待售房产,比去年同期下降了10.2%。房地产经纪人说,房东们正在等待挂牌的时机,因为他们决定先不搬家,或者担心在大流行病期间让购房者进屋看房。
  尽管如此,一些买家仍希望能讨价还价。哈斯·埃尔·法拉(Haas El Farra)和他的妻子于3月初签订了购买一处南加州房产的合同。随着新冠病毒疫情的加剧,他们担心自己买在了高点,遂要求卖家降价。卖家拒绝之后,他们决定撤单,继续寻找更好的交易。
  从事投资组合经理工作的法拉说:“希望能以可承受的价格买到比我们之前看的更好的房子。”
  中西部地区的房价在3月份显示了最强劲的年度增长率,达到9.7%。位于俄亥俄州自由镇(Liberty Township)的中介机构Re/Max Victory的副总裁唐娜·迪顿(Donna Deaton)说,在辛辛那提地区,住宅的售价高于挂牌价。她说,该地区的大公司仍在招聘员工。
  她说:“在大多数情况下,我们的每个房子几乎都有多个买家在竞争。”
  尽管许多经济学家预计今年住宅销售量将下滑,但许多预测表明,房价会略微上涨或基本持平。 抵押贷款金融巨头房利美(Fannie Mae)在4月份表示,预计现有住宅中位价将从去年的27.2万美元升至今年的27.5万美元。Capital Economics预测,今年的平均房价将比去年下降3%。 Zillow周一表示,到今年年底之前,房价可能会比以往的水平下降2%至3%,但会在2021年恢复到之前水平。
  在周二发布的一项预测中,住房数据提供商CoreLogic认为全国房价在2020年3月至2021年3月之间将上涨0.5%。CoreLogic预测,休斯顿,迈阿密和拉斯维加斯等城市的年度房价将下跌。
  一个主要的不确定因素是抵押贷款宽限期政策是否能阻止一波贱卖。根据抵押数据公司Black Knight Inc.的数据,在截至4月30日的一周中,超过7%的抵押贷款处于宽限期中,一些房东最多可以得到一年的宽限期。 但在宽限期结束后,房东可能还是会面临无法还款。
  美国全国地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示:“由于抵押贷款宽限期的作用,在未来12个月内很难预计房价会下跌。”他说, “业主长期持续失业将会导致房屋止赎,即便那样,也未必会出现供过于求的情况。”


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