蒙特利尔出租和租房全指南

蒙特利尔出租和租房全指南

魁省省级法规规定的出租住房或住所租约的类型

所有加拿大公民或永久居民的租房契约，可以是单个房间、安置在拖车底盘上的移动住房，或是用于停放移动住房的租约。但是，这些法律规定不适用于：作为度假地出租的住房的租约；一所1/3或 以上房屋面积面积不足以居住为目的的建筑的租约；在医疗健康或社会服务机构内的房间的租约；酒店房间既没有从外面的独立入口，也没有雨与房东分来使用的独立卫生设施，或是作为房东主要居住地点的房间的租约。

租金支付周期的类型

所有类型的租金支付周期都是被允许的，如按月支付或按年支付，即便是双方签订一个不同定租金支付周期的租约也就有可能的。

房东要求承租人填写远期支票是不合法的。

是否必须签订租约？

魁省法律对有无书面租约没有明确的要求。但是，如果要签订书面租约，就一定要使用租房委员会的适当的表格。任何新签订的住房租约，都需要填写一份表格，表格中包括单个房间、一套公寓、一套共管公寓，一套独立住宅的租约，或是用于安置移动住房的土地的租约。

除此之外，对于适用《魁北克民事条例》1984条款规定的政府低租金住房的租约，或是教育机构学生签订的住房租约，法律要求这些公共部门适用Regie du logement的合适的租约表格。最后一点，当有特殊服务提供给老年人或是残疾人士的时候，必须要填写完成“为老年人提供的服务”清单。包含有这些相关表格、清单的租约，在住房委员会的办公室以及魁北克的书店都有销售。法律规定，在缔结住房租约之后，承租人有权利要求在10天周内得到租约的副本。在一些口头租约的情况下，房东必须在约定后的10天之内，给承租人一份标题“Mandataty Wtriting”的表格，这份表格在Regie du logement的办公室有售。

各市区均有各自的次缓法规，这些法规涉及到一些关于出租房或普通建筑的使用、维护以及居住舒适程度的规定，房屋租约受到这些次级法规的支配，同时，相关次级法规也是租约的附属内容。因此，出租人一定要在签订租约之前，向承租人提供一份这些次级法规的副本。租约以及次级法规必须使用法语，除非一方当事人特别强调使用其他语言。

在签订租约的时候，房东必须要向承租人提交一份说明通知，指明在这份租约开始之前的12个月中，以前的承租人支付的最低房租是多少，或是在同一时期内法庭修定的租金是多少，另外还需包含其他任何的相关法规。











押金和其他费用



房东向承租人收取押金是不被允许的，提前收取到期时最后一个月的租金也是不允许的，房东只能对第一个月的租金提出要求。房东要求收取房租之外的小费用，是不合法的。



更新租约期限



法律规定，所有的租约，不管其持续时间长短，如果房东不向承担人进行适当的书面通知，将要更改租约条件或终止租约的话，都将以租约中约定的期限进行自动更新。



如果租约的租期不足12个月，或是期限没有确定，房东更改租约条件的通知，必须在租约到期之前至少一个月、不超过两个月的时间里寄送给承租人，对于超过12个月的或租期更长的租约，通知必须在租约到期之前至少提前3个月，不超过6个月的时间里寄送给承租人。对于单个房间的租约，通知必须在租约到期之前至少提前10天，不超过20天的时间寄送给承租人。



在收到房东的通知后，承租人有1个月的时间，用书面的形式通知房东是接受这些变动，还是拒绝接受变动但仍旧居住在出租房内，或是打算在租约到期的时候搬出出租房。如果承担人对房东的通知没有回应的话，那么关于租约变动豆浆被视为承租人已经接受。



在变动的通知中，房东必须以书面的形式，向承担人通告他或她有在一个月内拒绝租约变动提议的权利。当收到承租人的书面的拒绝回复时，房东有一个月的时间向Regie du logement申请明确提出的新的租约条件，如果没有向Regie du logement申请，那么租约将会以相同的租金和条件被更新。在提交租约修改通知的时间到期之后，如果法庭准许了承租人的申请，那么在租约被更新之后，房东仍可以在终审后的一个月的时间里，向法庭申请明确新的租金。



终止租约：通知和时机



如果承租人向房东提交书面形式的不更新租约或中断租约的通知，那么承担人可以终止租约。如果租约期限不足12个月或期限未曾事先约定，那么通知必须在租约到期之前至少一个月、不超过两个月的时间里寄送给房东；对于超过12个月或更长租期的租约。通知必须在租约到期之前至少提前3个月、不超过6个月的时间里寄送给房东。



如果承担人未能在协议规定的时段内，将不打算更新租约的通知提交给房东，那么租约将会以相同的期限和相同的条件自动更新，除非承租人受到和接受了变更通知，举例说明，在某些1年期的组月中，如果一位承租人没有将他或她希望终止租约的意愿通知房东，那么这份租约将被视为租期再次延长一年。











房东有义务向承租人交付一处状态良好的房东。如果房东未能及时维护或建筑物变得不适于居住，那么承租人可以向Regie du logement提出申请，要求终止租约。在以下4个具体的情况下，承租人可以在租约期间终止程序：



当承租人申请政府低租金住房获得批准并且将要搬迁的时候；



当承租人发生伤残，已经不适合或无能力再继续使用这里的出租房的时候；



当老年人获得许可，可以永久性地入住长期护理中心或老年人公寓的时候；



当承租人或与承担人共同居住的儿童受到来自承租人配偶，前配偶或是第三方的威胁或是性骚扰的时候。



大多数情况下，当通知发生后，租约将在承担人向房东发出通知之日后的3个月的时候被终止。没有确定租期的租约或是租期少于12个月的租约，将在通知发生的1个月之后被终止，对于这种情况，有特别的通知要求规格。通知必须用书面的形式用于租约相同的语言书写，然后寄送至在租约上写明的房东的住址。通知必须提前3个月寄出。



当租约因为安全原因而将终止的时候，承担人必须附上一份来自公务人员或是司法厅指定官员的证明信件，确认承担人的声明是合法有效的。



房东



承租人有权利在租约规定的期限内，一直占用承担的出租房屋。但是在某些情况下，房东可以终止合约。



1.收回出租房



如果因为房东自己要居住、安置自己的直系亲属、安置自己的普通亲属或是婚姻相关的人员，或是安置为其提供生活支持的民事结合，指由民法所确立等保护的等同或类似婚姻或前配偶，或是安置在于其离婚、合法分居或是民事结合解体之后仍为其提供基本生活支持的人，那么房东可以从承担人那里收回出租的住房。



如果租的租期超过6个月，房东想要收回住房的话，必须在租约的到期之前，至少提前6个月的时间通知承担人；如果租约租期为6个月或少于6个月，通知期应至少提前1个月。对于未确定租期的租约来说，通知应当在收回房屋之日的6个月之前发出。在收回住房的通知中，房东应列明收回住房的固定的日期，以及将要使用住房的受益人的姓名。在适当的情况下，还应列明受益人与房东之间的关系。







在收到收回住房通知之后的一个月之内，承担人必须通知房东，自己是否愿意遵从通知的要求。否则，将被视为拒绝退回住房。如果承担人拒绝退回住房，房东可以在承担人做出拒绝退回住房通知的1个月之内，向法庭提交申请，然后凭借法庭的授权收回住房。因处于对公正与合理性的考虑，法庭授权的收回住房授权，将会强制附加某些条件，其中包括赔偿承担人搬家的费用等等。



2.收回住房用于分离住房、扩展或进行基础更改



房东可以以将要对住房进行分隔、扩充或进行本质上的政动为理由，将住房收回。房东必须在租约到期之前6个月的时间里通知承担人，将不会更新租约。对于不固定租期的租约，必须在收回之日的6个月之前通知承担人。出租房收回通知必须向承租人说明原因以及收回住房的日期。



房东必须向承担人支付一笔相当于3个月租金的费用以及合理的搬家费用。承租人可以向法庭提出申请，确定这笔应该由房东支付的费用的总额。这笔费用不包含搬家费用在内，其总额应在租约到期的时候支付，搬家费用应在承租人向房东出示收据的时候支付。



在收到收回住房通知的1个月之内，承租人可以向法庭提交反对意见；否则，将被视为通一从将被收回的住房中离开，当反对意见提交之后，房东有责任承租人表明，确定期望对住房进行分割、扩展或对基本结构进行改动，并且自己已经得到法律的许可来进行这样的工作。当法庭批准住房收回申请的时候，将会附加一些被认为是公正和合理的条件。



3因承租人死亡或对住房转租而收回



承租人将出租房转租超过12个月，房东可以向承租人以及转租人发出通知，要求终止租约。通知的期限与“变更租约”中规定的期限相同。



当承担人死亡并且死亡时独自居住，房东可以通过向承租人的继承人或遗产清算人发出通知来终止租约。承担人的继承人或遗产清算人，可以在收到通知后的一个月之内提出反驳意见，否则将被视为同意终止租约。租房委员会的网站提供了更多的有关住房收回手续的信息。



驱逐租客的理由



如希望在中途终止租约并将承租人驱逐出去，房东必须向Regie du logement提出申请，并且证明自己已经受到了因承租人而带来的“严重的伤害”。举例来说，严重的伤害可以使指承租人长期地制造嗓声，并且打扰邻居。可以参见“逾期付款”一节中的有关因迟付租金全面终止租约的规定。







转租



在两种情况下，承租人可以转租共租住住房的部分或全部，或将租约指派给其他人，这两种情况分别是承租人是租住住房的在校学生和租住政府低阻金住房者。承租人必须用于书面形式通知房东，自己打算转租或指派租约，并且需要向房东提供租约承接人的姓名和住址。房东有15天的时间来通知承租人，接受或拒绝这位承接人。如果拒绝，房东必须提供理由，如租约承接人无力支付房租等。如果房东没有回复，将被视为同意承担人转租或指派租约的请求。如果房东同意租约的转租或指派，那么有权利要求得到合理的相关费用的赔付，如信用调查等。



租金增长：通知和时机



如果租约的期限为12个月或少于12个月，那么在租约内的租金不应增长，并且在租约内的对此进行陈述的任何其他条款都是无效的。对于期限长于12个月的租约，如果在租约中规定好了的话，房东和承租人在租期内可以可以自由调整租金。如果感觉租金数额过高或租金数额不足，双方都可以向Regie du logement提出申请而要求降低或得到补偿，即使是当前的房租数额是双方都同意了。



当新的承租人使用出租住房的时候，魁北克的法律允许增长租金。但是，在签订租约的时候，房东必须通知承担人，共所租住的放在其租约开始之前的12月内的最低租金是多少。承租人可以不同意租金并且请求Regie du logement校准其租金。这不是用于联合住房以及新建住房。请与Regie du logement联系。获得此类出租房的清单。



租金增长没有最高标准或增长的固定比例，每一种房租增长的情况都有共独特之处。如果承租人在接到了合乎要求的租金增长通知后，并且用书面形式拒绝了租金增长的要求，那么房东可以向Regie du logement提出申请，来对租金进行校正。



逾期付款



如果房东与承担人不曾把房租支付日期签订协议，那么租金一般是在每月的第一天支付；如果是按周支付租金的租约，则是在每月的第一天支付；如果承租人在应支付租金的日期之后才付款，则被视作是逾期付款。房东可以据此向Regie du logement提出申请，要求恢复租金支付日期，承租人支付利息以及申请费用等，。在向租房委员会提出申请之前，房东首先应当正式要求承担人支付房租，否则房东需要承担申请的费用。



如果租金迟付超过3周，或是承租人一贯迟付租金，并且房东因此而遭受严重的损失，那么房东可以申请中途终止租约，承租人及其他的住房使用者将会被驱逐。如果在举行听证的时候租金仍然迟付，那么法庭将会终止租约。但是，如果租金已经支付，法官则不能终止租约。







房东进入出租房的许可（次数及原因）



在承租人的许可下，房东可以在早上7点至晚上7点之间进入已出租的住房，完成一些小的修理工作；在早上9点-晚上9点之间，房东可以向未来的承租人或是房地产买主展示已经出租的住房。在这两种情况下，要求房东提前24小时向承租人进行口头通知。在紧急情况下，房东无需事先通知就可以在任何时间进入出租房进行检查。



租客是否可以因维修而扣留租金？



如果出租房的维修工作是紧急的和必要的，并且承租人无法与房东取得联系并向其通知当时的状况，为了保证出租住房适于居住，承租人可以扣留租金支付维修的费用。否则，承租人必须取得Re gie du Ingement的授权许可才可以扣留租金，在这种情况下可以有多种选择，Re gie du Ingement的网站提供了更多有关扣留租金的更多信息。



锁具的更换



不管是承租人还是房东，都不能在没有另一方明确表示同意的情况下就更换锁具。不管在什么情况下，阻止另一方进入出租房都是不合法的。



宠物及吸烟



房东是否可以拒绝将住房出租给有宠物或是吸烟的人？这个问题的答案是，房东可以拒绝将住房出租给养宠物的人，但房东不能拒绝将住房出租给吸烟的人，不过可以禁止其在建筑物内吸烟。但是，如果在租约中允许吸烟和养宠物，或是租约中没有注明这些问题，那么养宠物和吸烟在出租房内都可被视作是得到允许的行为。同时，承租人应当了解其所租住建筑所在地区的市政次级法规，是否禁止吸烟或豢养宠物。市政次缓法规被视为是租约的组成部分，房东一定要在签订租约之前向承租人提供一份次缓法规的副本。



如果租约中已经写明了禁止圈养宠物和禁止吸烟的条款，并且房东发现承租人养有宠物或在出租房内吸烟，那么房东能否因此而驱逐承租人？答案是可以的，但是只有当房东在证明了承租人的这种行为已经带来了严重损害的情况下才可以。房东同样也可以向法庭申请禁制令，要求承租人停止在住房内吸烟或是送走宠物。

在蒙特利尔市租房、迁居、纠纷(



魁北克省的生活指南系列











初  到



http://www.sinoquebec.com/images/1pixel.gif



安居才能乐业，但这里没有“安居工程”。落地报到之后，第一件事就是找房子住下来。第一次到Montreal来的新移民，一般临时住下来有4种选择：    1、预先租好房子。或是请在这里的朋友帮忙，或是通过Internet在网上找；

    2、住旅馆。费用较高，一般每晚在Cdn$30-70不等。

    3、临时居留所，时代赋予的新名称为“新移民接待站”。一般费用较低，一个房间每晚在Cdn$25左右。

    4、住YMCA。这是一个为青年人提供服务的国际组织，在世界各大城市都有营地。一般双人房为每晚46加元（这个价格在Downtown是属于便宜的），卫生安全居住条件良好。另外，付少许的费用还可以用餐。YMCA还可以网上订房，网址为：www.ymca.ca 。但是，临时住下来后，接着就是找房子租房子。如果说，上面一段话是写给在途的新移民朋友的，那么下面的内容对已经住在Montreal的朋友同样重要，因为对于魁省的住宅租务法例，你未必清楚。



签  约



http://www.sinoquebec.com/images/1pixel.gif



出租方（房东）和承租方（房客），双方的责任和义务：

房东：提供一个条件良好可以居住的房屋。（注意：条件良好除了包括房屋设施功能良 好外，还包括居住环境良好。比如房内温度不能低于21C，安全，安静等）。

房客：在保持房屋状况良好的前提下，按时交纳房租。一般是每个月的第一天或者第一周。

建议你认真检查房屋设施，炉具、冰箱（如果在合同上写明提供的话）是否功能良好。并且在居住的过程中，发现有些属于房东应该提供的设备有问题，应及时向房东提出。如果房东不予理睬，你可以向租屋委员会或者租屋法庭投诉。   



续  约



http://www.sinoquebec.com/images/1pixel.gif



租房合约到期后，如果房东和房客双方没有异议，租房协议自动续约下一个周期。合约不是一期一签的（这跟中国不同）。如果双方同意，住上三五年的租房合同就开始的那一份。不要以为房东没来找你签合同，就可以随时般走。http://www.sinoquebec.com/1x5pixel.gif如果房东在下一个租期内加价或者增加条件，则房东会在在合约到期前三个月书信通知房客，你如果有异议，你必须在收到信后一个月内给答复。否则，视为认可。你可以拒绝房东的加价和增加条件的要求，如果跟房东协商不果，可以向房屋委员会投诉。   



解  约



http://www.sinoquebec.com/images/1pixel.gif



如果房客在合约期满后，不打算继续住下去。房客应提前三个月（租期低于一年的应提前一个月）书面告诉房东。如果房客提前解除合约，则必须符合下属四个条件之一：

  1、房客申请政府的廉租屋获得批准。

  2、发生意外致残，不适合继续在这里居住。

  3、申请到“养老院”或者“老人之家”的居住获得批准。

  4、房客意外死亡。除非上述四种情况之一，房客的任何个人理由，都不构成合法解除合约的条件。如果房客单方面终止合约，房东有权向房客索赔损失，严重时可能还要导致罚款，更重要的是影响房客的信用，从此他的名字将会进入各社区的租房委员会的“黑名单”。即使满足以上情况，房客都必须提前3-6个月（如果租期少于 1年的，提前1-2个月）通知房东。但是，如果房客确实有情况需要提前退房，可以转租。



转  租



http://www.sinoquebec.com/images/1pixel.gif



  转租分两种情况：

  1、如果你是阶段性的离开一阵子，那么你可以把房子临时阶段性地租给另外一个人，你可以做二房东。（这种情况叫Sublet）

  2、如果你是永远地离开。你可以转租给另外一个房客，写信告知房东，由这位新房客继续履行你未尽的责任和义务。（这种情况叫Transfer）



注   意



http://www.sinoquebec.com/images/1pixel.gif



一、投诉房东要“有理、有力、有节”。凡是牵涉到租房事宜（比如：异议、要求、解约）跟房东打交道，一般采取如下程序：

    1、先口头提出；

    2、如果无效，向房东写一封陈述问题和要求的书信(信件格式：不续约、拒绝加租、提出问题)，复印留底，挂号寄出保存挂号回执；

    3、如果仍然无效，向租屋委员会投诉；

    4、必要时上租屋法庭。 二、交房租，如果用现金，记住向房东索要收据；如果付支票，有银行记录备查，收据也可以不要，除非收据有其它用途。三、房东不具备任何法律依据，以任何理由向房客索要除了房租以外的金钱。不论房间里了提供什么设备。向房客收取押金之类都属违法。四、在租房合约未满之前，房东以任何借口和理由加价，都是不具法律依据，房客有权不予理睬。五、如有经济损失，你不可以拒交或抵扣房租。这样可能会使你由主动变为被动。六、在合约到期之后，如果房东没有大装卸（修修门窗之类不算），且房产税没有提高，房东在下一租期内可以加价的平均幅度为0.6%。如果房租是包暖气的，加幅为不得超过1%。如果房东有大装修，则按照每1000元装修费加房租每月加5元的标准计算。装修的费用多少不是房东一面之词说了算，需经租屋委员会核准。政府关于房租上涨的最新解释。七、这里介绍的是魁北克的租房法例，加拿大其他省份当然与此不同。八、租屋委员会的名称电话：

      Regie Du Logement         Tel514)873-2245   

      官方网站：www.rdl.gouv.qc.ca



术语解释



http://www.sinoquebec.com/images/1pixel.gif



●户型：蒙特利尔（魁省）的户型定义既跟中国的不同也跟加拿大其他省份也不一样。所谓“N个半（N是1≤N≤5的正整数）”指的是：N=卧室数+厅数+餐厅数，半=卫生间。比如：“1个半”指的是一个卧室，一个卫生间，这样的房子一般厨房饭厅跟卧室混在一起没有隔断。“3个半”指的是一个卧室一个厅一个厨房和一个卫生间，注意，这里有些“3个半”房子，卧室和厅是没有硬墙隔断的。



●Sublet：转租的意思，上面有介绍。