(图文)12万就可起步 加拿大商铺投资吸引人

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(图文)12万就可起步 加拿大商铺投资吸引人

明报  2013-01-21 18:41:28

                                                                                        　　在加拿大买商铺投资远不如中国大陆和香港盛行，外国品牌想在香港有曝光率，不惜工本推高租金去抢铺。即使阿一鲍鱼铺位业主由70万加租至170万港元，或是300万的28英尺铺都大把人抢，投资商铺成为香港近年的风气。在加拿大的买铺投资，虽然还未盛行，但也有多个新建大型商场，摒弃大业主分租政策，转为分拆出售，让房产投资者也可以分一杯羹。商铺投资正成为房产投资的热点方向，除了城市广场的大型重建计划令人注目，还有另一主流大型商场也已将近落成，想入场的话，最低消费12万，可以一尝做“铺主”滋味。

　　在香港有铺就有财，加拿大则上铺机会不多，成功例子有太古广场，想当年铺位都只不过是6至8万一个单位今日月租数千元。有超过20年的投资经验的Jason Ma，早在香港已熟悉地产投资，2年前在新蒲岗买入1千万港元的工厂铺位(5千英尺)，1年半之后以1千6百万港元卖出。         　　地理位置 人流至上
        　　商铺和住宅不同，住宅的位置、环境差一点，可以减租也会有人考虑租住，但商铺的租户要有钱赚，才会租用商铺，所以商铺的地理位置、人流、管理、附近的环境等，都是铺位的价值和租金的定位。
        　　Jason表示在香港投资，由于基建发展比较成熟，故能够容易估计人流的数据。但加拿大则很难就建筑商的初步计划，来预计真实的人流。在新住宅区发展商场，由于区内基建尚未完善，人流已经成问题，再加上周边的居民可能大部分还在供楼，故消费力会减弱。相比起位于旧区如Leslie夹Finch的利是商场，一般居民房贷已经供完，成为了消费力很高的一群。
       

        　　位于Uptown Markham的商铺，是投资者另一抢手热点。  

        　　Jason于2009年买入多个位于Yonge夹John的铺位，买入时要$500/英尺，那里将会新建4幢住宅和2幢写字楼，他对人流方便有信心，而最吸引之处莫过于一个200英尺左右的单位，都只是12万便有交易，属低消费选择。因此Jason便孤注一掷连购几个单位。“位于Yonge夹John的地段集中很多不起眼的民族，如韩国人、俄国人和日本人等，他们都是消费力强的一群。在这里兴建商场，还会增建大型住宅和商厦，人流有保证。”
        　　任何房产业界的经纪都会再三提醒地点、地点、地点。购买前，Jason建议在区内做个市场调查，如市内的基建：未来的交通配套是否完善、是否会在TTC网络范围等。“处于Steeles的位置也是个好选择，由于是约克区和多伦多区的分界，乘坐公车的市民，不用付两程的车费。”不过商铺投资金额一定较住宅高，所以没有升值，或是因为难找租客而空置，已经算是蚀。
        　　租金 反映铺价
        　　投资商铺明显是较投资住宅风险高，Jason表示商铺投资，由买楼花到建成都可能都要2-3年，因此即使是转手的话，起码要等开始动工才好放手，否则利润不会太大。至于商铺是用作收租用途，便要考虑自己的工作稳定。因为收入全视乎租客定期交租，如果商铺长期不能租出，自己的工作收入能否支持贷款及利息偿还，万一出现失业，自己是否有足够的资产支持还款。Jason说：“商铺租户的合约较住宅长，少则3年生3年死，长则10年也有，而租金也反映铺价。”
        　　而自用的买家，待商场差不多完工时才动心也未迟，因为起码可以看到实物，而非设计概念图片，这时候你大约可以估计到是否切合自己的需要。虽知道“低买高卖”是投资的金科玉律，但宁愿给第一手买家赚头啖汤而换来“建得成”的安心，总好过等了几年才知道空欢喜一场。Jason补充：“如建筑商写明允许转让(Assignment)的条例，在Closing前转让，卖家可节省政府费用(如发展费和教育税)、交吉(Closing)费用和土地转让税(Land transfer tax)。”
        　　Jason指投资商铺的回报，一般会用商铺租金或卖买价去计算出来，就他个人经验来看大约有7%的利润，看来似乎不及住宅升幅，不过他认为住宅市道今非昔比“4年前投资住宅的回报都很可观，但现在住宅楼市太高，反而未必有7%的回报率。”
        　　铺主 权利大
        　　安省华人专业地产协会副会长吴树声表示主流的商场，很多时是一个业主分租出去，很少会像太古广场，可以分单(铺)位出售。因此，在多伦多的铺位投资并不盛行。不过好处是租客会帮业主负担地税、水电、维修、物业税等费用，而基本上业主所收的租金是净盈利。还有，作为业主有权在欠租当日便封锁铺位，跟住宅的大不同。
        　　吴树声指出太古之所以成功，是因为商场在短期内一次过入伙。对于新建的大型商场，要考虑如果铺小，可能不适合主流的口味，因而令入伙时间延长。还要考虑建筑和实用面积的差距，因政府没有监管，而商铺面积包括计算公共地方在内，如大堂、走廊等，铺内的实用率一般只有6成左右。
        　　可是，并非每个商场都人流不断。Jason称：“在太古广场第一代投资者其实都守了10年才有成绩出来。当年6至8万的铺位，今天能够租到3、4千蚊，账面上看似不足一年已经回本，其实背后是守得云开。”此外，投资商铺的成功因素，也要视乎商场内的种类，作为客人当然希望商场内的设施多元化，货品种类应有尽有，因此规管公司的责任也相当重要。
        　　吴树声也有失手的经验，一个位于Middlefield和Steeles原本在2007年计划兴建一个号称可媲美太古的亚洲购物广场，却碰上金融海啸，受到银行紧缩贷款影响而搁置。最后，他虽然取回全数金额，但经验告知他一定要拿合约给律师过目，他表示：“位于Bayview夹Major Mackenzie也曾经因建筑商兴建不成，只退还一部分款项给投资者，原因是条款写明有部分金额会用作宣传费用。因此，经律师过目，可以了解合约内有什么是正常的收费，或多出来的不必要费用。”