加拿大房市增长势头尽 不利经济和银行

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加拿大房市增长势头尽 不利经济和银行 加拿大联邦政府房贷紧缩政策将抑制房价增长，使加拿大房地产缓慢降温
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加拿大房市经过十多年的持续增长，现在经济学家、分析师、政治家、加拿大央行和国际货币基金（IMF）一致认为，加拿大房市已经失去动力，继续强劲增长已经不太可能。专家们一致看法是，失去增长势头的加拿大房市将拖累经济和银行系统。但是对于加拿大房市是否会“硬着陆”和是否严重冲击加拿大经济及银行系统，专家各持己见。


人们普遍担心的问题是：加拿大房市是否会出现“硬着陆”，并严重冲击加拿大经济和银行系统。加拿大房市何去何从？《麦克林》杂志10月31日的报导列举了经济学家和分析师的看法，仅供读者参考。 加拿大央行行长卡尼警告，家庭债务是加拿大经济和金融银行系统的最大威胁。信评公司穆迪（Moody's）近日表示，由于担心加拿大家庭债务和房价过度增长，可能对加拿大5大银行进行信誉降级。 新屋启动10月大幅减少 加拿大房屋按揭公司（CMHC）周四（11月8日）报告说，加拿大10月份新屋开工数（housing starts）为204,107套（季节调整数，下同），比9月份的223,995套大幅减少8.9%。此前，分析师预计加拿大10月份新屋开工数为211,500套。CMHC报告显示加拿大房市正在进一步减速。 CMHC报告调查的5个地区的新屋开工数均出现下降。其中，卑诗省减少1.5%，安省减少6.4%，草原三省（阿尔伯塔、萨斯喀彻温和曼尼托巴）降12.3%，大西洋地区降16.8%，魁北克降16.9%。 CMHC副首席经济学家Mathieu Laberge表示，魁北克和西部草原三省城市独立和排屋建筑开工数剧下跌是造成10月份新屋开工数大幅减少的主要原因。另外，安省城市公寓和排屋建筑开工数也明显减少，超出多伦多地区出现的增长。 10月份，城市新屋开工数减少10.1%，为182,134套。其中，独立屋开工数减少7.6%，为62,402套，非独立屋（即排屋和公寓）减少11.4%，为119,732套。 房市软着陆或硬着陆？ 对加拿大房市有信心的人士认为，联邦政府在7月份实施的房贷紧缩政策导致9月份房屋销售比1年前减少，但是房价仍然比1年前高出1%，显示房市缓慢降温而不是“硬着陆”。 加拿大帝国商业银行（CIBC）经济学家Avery Shenfeld认为，房贷紧缩政策将抑制家庭债务和房价增长，使得加拿大房地产缓慢降温。加拿大房市不会出现美国2007年那样房价大幅下跌情况。 加拿大道明银行（TD）经济学家Francis Fong说，加拿大房价比真实价值高出大约10%，如果央行继续保持低利率，房价将缓慢降落至真实价值附近，不会出现直线下落情况。 蒙特利尔银行（BMO）分析师Robert Kavcic认为，经济增长良好地区，如阿尔伯塔和萨斯喀彻温，房屋销售和房价将保持稳定，多伦多和温哥华房价会出现较大修正。但是加拿大全国（平均）房价不太可能大幅下跌。 不过，地产及房贷研究谘询公司Hanson Advisors分析师Ben Rabidoux表示，加拿大9月份房屋销售大幅下跌15%，为过去11年的最低水平。销售大幅下跌，房价下跌将接踵而至。 英国伦敦的全球经济研究公司Capital Economics最近发表的报告警告，加拿大房价将有可能下跌25%，并可能导致115,000个建筑类工作流失。 《经济学人》周刊（the Economists）一篇报导指出，房价与租金收益比值（一种评估房地产泡沫的通用标准度量）显示，加拿大房屋平均价格比真实价格高出70%，房市“硬着陆”风险高。
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加拿大家庭会因房贷沉重而破产？
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# U1 ]8 a! p) p! j! \" x加拿大统计局最新数据显示，加拿大家庭债务高达1.6万亿加元，家庭债务和收入的比值达到163%，超过美国2007年房地产泡沫破裂之前最高水平。在1.6万亿家庭债务中，一半是房贷，另一半是房屋信用、汽车贷款和信用卡债务。皇银（RBC）最新调查报告说，加拿大平均每人欠债13,141加元。 分析师Benjamin Tal在CIBC银行报告中说，加拿大人似乎正在采纳卡尼建议。今年1-3月，加人家庭信用增长为2002年来最低水平，大大低于美国2007年房市泡沫破裂前的增长水平。 根据加拿大央行报告，6%加拿大家庭房贷月付超过家庭收入40%，这些家庭拥有11%的家庭债务，是最容易出现房贷偿付违约和破产的人群。 《麦克林》报告说，美国大多数人房贷续签合同期限是30年，而多数加人使用5年或更短的续签合同期限。加拿大人面临利率上涨而引发房贷偿付违约风险比美国人高。 加拿大银行安全？ 卡尼警告，家庭债务是加拿大银行系统和经济最大威胁。3%的失业增长将使加人房贷违约率翻番，冲击金融银行系统。 联邦政府银行监管部（OSFI）称，加拿大银行不断放松房贷条件，越来越多自雇人士和新移民等信誉较低的人贷款买房（次级房贷）。次级房贷泛滥引发2007年美国房产危机，并随后导致2008年底-2009年初全球金融危机。 联邦政府管辖的房屋按揭公司（CMHC）规模及资产已超过美国房屋抵押按揭公司房利美（Fannie Mae，美国2007年房屋次贷危机的罪魁祸首之一）在美国房市鼎盛时期的规模。目前，CMHC债务已接近联邦政府规定的6千亿元极限值，联邦财长范赫提（Jim Flaherty）正在考虑CMHC的私有化问题。 准确预见2007年美国房市泡沫和2008年全球金融危机的美国“末日博士” Nouriel Roubini创办主管的经济研究公司Roubini Global Economics（RGE）最近发表一份报告显示，沉重的家庭债务和可能破裂的房地产泡沫严重威胁加拿大金融银行系统稳定性。加拿大家庭一旦大面积出现房贷偿付违约，CMHC提供的的房贷保险也将无济于事。 加拿大联邦政府银行监管部数据显示，2010年加拿大家庭房屋抵押债务（HELOC debt）为2060亿，占加拿大GDP的12%，而同期，美国房屋抵押债务为6490亿，仅占美国GDP的4%。 不过，CIBC分析师Benjamin Tal认为，加拿大对房贷有较严格标准和要求，因此加拿大金融银行系统健全稳定。次级房贷在加拿大房贷中百分比低于5%；而美国2007年房市泡沫破裂之前，次级房贷在美国总房贷中比重高达14%。 另外，75%加拿大房贷由CMHC或Genworth提供保险，底金（即首付：down payment）低于20%的买房者必须购买CMHC提供的房贷保险。房贷在加拿大银行资产中的比重为23%，在发达国家中处于较低水平。 房市泡沫破裂致加拿大经济衰退？ 根据加拿大央行数据，加拿大住宅建筑投资在加拿大GDP中比重由2010年的4.3%大幅上升到2012年的7%。 Capital Economics报告称，房市泡沫破裂已经导致美国、西班牙和希腊以及爱尔兰等欧洲国家经济衰退，加拿大也不会列外。报告预计，房地产在2013-2014年有较大几率会严重拖累加拿大经济。 RGE报告预计，如果房市泡沫破裂，加拿大经济在2013年将有可能衰退1%，即GDP负增长1%。蒙特利尔银行分析师Robert Kavcic认为，房市将拖累加拿大今年第3、第4和明年的经济增长。 不过，信评公司穆迪认为，房地产导致加拿大经济衰退的几率仅仅为20%-25%。如果加人由于房贷违约而导致房价大幅下跌，加拿大房地产也不大可能出现美国2007年那样影响深远的房市危机。加拿大房地产如果出现危机，也将是短暂而浅层的。
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