上海楼市引领全国降价潮 专家：危机难解

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上海楼市引领全国降价潮 专家：危机难解

内容摘要 继龙湖、星河湾之后，越来越多的房企正前仆后继地投身降价大潮，上海证券报调查发现，其中不乏绿地、中海、华润等超大型房企，降价幅度扩大至 20％~40％。另有中型房企计划整体出售项目，价格为目前市价的七成左右。如此超预期的快速降价已经引发退房纠纷的普遍出现，房价大幅下调谁来补差？

继龙湖、星河湾之后，越来越多的房企正前仆后继地投身降价大潮，上海证券报调查发现，其中不乏绿地、中海、华润等超大型房企，降价幅度扩大至 20％~40％。另有中型房企计划整体出售项目，价格为目前市价的七成左右。如此超预期的快速降价已经引发退房纠纷的普遍出现，房价大幅下调谁来补差？ 除上海外，北京、深圳、广州等重点城市降价促销楼盘近期也开始增多。深圳自5月就揭开了降价大战的序幕；成都、南京、天津、杭州等二线城市新开楼盘成交价格也出现下跌，跌幅在5%~15%。业界人士表示，降价还只是开始。专家认为，北京调控政策短视。中国房地产长期以来畸形发展，如今资金炼断，泡沫破裂面临经济危机，没有解药。 上海楼盘全面降价促销 房企巨头加入七折军团 《上海证券报》25日报导，从区域上看，上海无疑已经成为此轮降价潮的漩涡中心。上周，龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等上海楼盘全面降价促销，降幅高达20％~40％。较此前龙湖等房企在重庆、青岛的8％~10％的降价幅度不可谓不猛。 “楼市降价无论从速度还是深度上都超过了市场预期。”中房信集团分析师薛建雄表示，“从郊区到市区、从普通商品房到高档别墅，房价下跌形势已经可以用惨烈来形容。”开发商将其称为“抢收行动”。 沪上成交量跌至7年最低 同比下滑72% 报道说，上周（10月17~23日）上海商品住宅成交面积再次跌破10万平方米，环比减少19%。成交均价21247元/平方米，环比下降5% （中国房产信息集团数据显示）。至此，10月份前三周上海市共计成交一手商品住宅30.27万平方米，和去年同期相比大幅下滑72%。成为近7年有数据历史以来的最低水平。 深圳：降价大战5月爆发 《第一财经日报》25日报导，在上海多个楼盘集中降价之前，一向被视为国内楼市“风向标”的深圳早已开始了降价博弈，多个大型开发商率先降价出货，引发中小房企跟进。 早在5月，中海地产便揭开了深圳房地产降价大战的序幕，其低价推出的“康城国际”和“塞纳时光”两个项目合计1300多套房源，开盘当日被抢购一空。由于两个项目售价低于预期，一度引发部份老业主集体维权事件。 中海地产降价引发一轮楼市冲击波，周边多个在售楼盘则陷入被动境地，部份开发商被迫采取跟进措施。与康城国际同处于大运会板块的益田大运城邦二期，此后在8 月6日推出300套毛坯房，购房享罕见七折优惠，每平方米直降4000元。更令开发商不寒而栗的是，继7月份推出的“万团大战”降价促销行动之后，万科9 月份在深圳又一举推出11个项目、1万套房源入市，其总价优惠幅度更是从此前的5000元上升至1万元的级别。 北京：周边地区降幅明显 广州尚未出现 报道说，在北京，虽然城区房价依旧坚挺，但通州、昌平、大兴等周边区域均感受到楼市寒流。“去年在北京通州买房子的人全亏了。”39岁的购房者李新（化名）感慨。2010年底通州新建楼盘的房价已经集体攀升到每平方米2万以上。而此时，北京通州新建商品房的价格已集体回归到每平方米1.5万元左右。京贸国际城是北京“跳水”最快的一个项目，今年一次“特价房”促销中，该项目一度降至1.4万元/平方米。 目前，广州老城区的房价并没有受成交量下滑影响而出现松动。一房产中介人员告诉《第一财经日报》，越秀等中心城区的一手房越来越少，由于房源稀缺，教育、医疗等资源较好，所以不论是新房还是旧房，价格都比较平稳，没有出现下跌。 房价下跌惨烈 降价只是开始 除上海外，北京、深圳、广州等重点城市降价促销楼盘近期也开始增多。此外，成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。其中成都降价幅度大部份在5%～10%之内，降价范围已波及主城区和郊县；南京的新开楼盘均价降幅约 10%，近郊住宅价格降幅较为明显；天津的新房均价降幅则在5%～15%。 不过，这种降价还只是开始。据上海证券报调查，上海部份开发商正私下与营销代理机构洽谈整体出售事宜。整购价格在目前成交均价的基础上至少折让30％。“大概3个月前，住宅谈整售价格大概还是8.5折左右。而一旦整售失败，这些资金压力大的开发商必将项目低价推向市场。这意味着这波降价潮肯定会继续蔓延。”一位代理机构人士称。 业主抗议：房子没见着 房价缩水1/3 此波降价潮引发民众维权抗议。“钱付了、贷款还了，可大半年下来，房子压根儿没见着，房价倒缩水三分之一，开发商不给个解决办法，我们全体老业主都不能接受！”。龙湖地产位于上海嘉定区双单路上的两个楼盘销售点，因大幅度降价，日前遭愤怒的老业主“团团包围”，两个大型沙盘模型被严重砸毁，售楼处一片狼藉。 大陆很多人不支持业主，称业主理应遵守契约精神，但知名财经评论家叶檀认为，反观中国房地产市场上这十几年来的发展，从政府到开发商，又遵循了多少契约精神？他说，诸多开发商在内的一些利益群体，在各地楼市中获得了大量利益，有些还得到不合理的“暴利”。此外，监管部门没有尽到稳定房价的责任，房价大起大落造成降价风波。如何消除房价下降的副作用，对监管部门而言是一种考验。 类似的一幕2008年已经出现过。全球金融危机爆发，中国楼市低迷，杭州万科售楼处被砸，上海万科总部被业主围堵。此次因国家及地方出台限购令和限价令导致楼市低迷，开发商欲下调房价回笼资金，中海御景熙岸，上海嘉定绿地秋霞坊、新里米兰公寓，太仓景瑞荣御蓝湾等楼盘近期均遭业主“维权”抗议。 然而，不管闹楼事件如何，已有更多迹象表明，或将有更多房企加入下调房价行列。国家统计局新闻发言人盛来运日前表示，要实时监控房地产的发展变化，进一步巩固房地产调控成果。此表态或意味着宏观政策从紧局面将继续维持，而多家上市房企前三季经营活动产生的现金流量净额为负值，则已确证了房企资金收缩的信号。 因此，未来房闹事件仍可能增多，开发商如何化解，进退维谷。而房价下调谁来补差？最终可能还得靠购房者自己。 专家质疑北京政策 危机难解 今年以来的大陆楼市调控，牵动了各方利益，地方政府，地产商被挤泡沫，旧业主忧财产缩水群起反对，无房者则观望等待“拐点”后进一步降价。多方博弈下，类似群体事件已在江苏等地频频出现。 著名经济学家何清涟曾分析中国房地产畸形发展。她说，过去十余年来，土地出让金以及与房地产相关的税收成为地方财政的重要支柱。因此，“炒作房地产”成为中国经济活动中最热门的部份。地方政府、企业加上有钱的个人，再加上银行，可以讲所有可能造就这个房地产泡沫的机构和部门都已经参与进去了，变成了一个“合谋”。她预见，合谋的结果，是把中国进一步拖向一个危险的深渊。 近期房价下跌，土地“滞销”，严重威胁地方财政能力和地方融资平台的还款能力。地方政府出现财政危机。但从这几个部门的个人来说，前几年“炒作房地产”应该是让他们个人赚得金盆满钵。此时泡沫破裂，又要把亏损全部压在购房者身上，民众“维权”乃是必然。对于炒房客来说，是赌输了，可对于自住者来说，一生的储蓄打了水漂，如何不心痛。 有批评指，北京的调控政策并不是为了解决长期问题。直言不讳的中国房地产商任志强周一（24日）发微博说：“政府到底是真想解决民众的住房，还是仅把房地产市场作为平衡经济增长与民众情绪的工具呢？” 任志强问：“为啥政府从来不从土地供给、土地价格和税收减负上下点功夫呢？不从提高民众收入和减免个人购房税费、提高民众的购房可支付能力上下点功夫呢？” 时评家藏山指出，中共现制度已经失去了调整的弹性，各级政府官员以及他们周边的裙带形成的圈子力量巨大，连中南海都毫无办法。而中国经济危机已经在发生之中。根据牛顿定律，物体质量越大，运动惯性越大。以中国如此庞大的规模，即使有人指出危险，也没有人有力量改变未来的结果。