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加拿大收紧按揭 置业将更难

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楼主
发表于 2012-6-22 12:03:15 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
加拿大收紧按揭 置业将更难按揭最长还款期从30年变25年 房贷人士:差别高达14% 经济学家:需加强控制债务$ F& f3 B/ m& M" L, V

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+ [5 P* _( I4 t/ d4 @# H/ e  b6月21日,加拿大财长范赫提(Jim Flaherty)宣布一系列新的房屋贷款(按揭)收紧政策,以对本国房市进行降温。新规则包括最长还款期将从30年减至25年,现在能获得按揭的购房者,可能将被迫选购便宜房子。首期付款20%或以上的购房者可免受新规则影响。 7 p! Q! e* |* z- M% e

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/ X, Q& R' ~, b/ D& A& Y3 \5 b8 [为应对加拿大房地产市场过热状况,联邦政府不断出台新规则,希望在不能提高银行利率的情况下,能使房市降温。政府这次出的新政策,是针对政府支持的保险按揭,即贷款额与物业价值比率大于80%的按揭。新规则将于2012年7月9日实施。 4项政策包括:1)最长还款期从30年减至25年;2)以物业抵押借贷,最高借款额从物业价值的85%减至80%;3)与居住有关的债务收入比率(gross debt service ratio ,GDS)定为39%,总债务收入比率(total debt service ratio,TDS)定为44%;4)可以购买按揭保险的物业,成交价必须低于100万元。 政府在声明中称,这些措施能帮助加拿大人控制债务及省钱。范赫提说:“我们今天作出的调整,可以帮助加拿大人实现他们的目标,在政府之前的措施使房市强劲的基础上,帮助家庭免于超额花费。” 经济学家:需加强控制债务 加拿大道明银行首席经济学家阿力山大(Craig Alexander)回应道:“加拿大政府出乎意料地宣布,将收紧按揭保险规则,这是4年内第4次收紧政策。”阿力山大认为政府此举是谨慎的决定,是为了应对消费者债务增加带来的越来越大风险。 持续的低利率使加拿大房市近年一直强劲。加拿大央行在其金融系统检讨报告中,将家庭债务视为来自国内、对加拿大金融系统稳定的最重要风险。但提高利率将推高加元,打击出口及经济成长。 阿力山大称,这次规则改变,对地产市场的影响大约相当于提高1%利率的效果。他表示,虽然在政府多次收紧政策后,房市仍然强劲,但如果没有那些措施的话,加拿大人债务与可用收入比率可能已经高于160%(美国爆发金融危机前的高峰值)。目前加拿大人债务与可用收入比率为152%,但债务增加速度仍然高于收入增长。 阿力山大预计,新措施加上原有政策,将在未来一年里,使个人债务增长速度下降至较低的1位数,也会使房市进一步降温。 加拿大地产投资网络总裁坎贝尔(Don R. Campbell)认同新规则相当于提高1%利率的说法。他对《大纪元》表示:“这是不提高利率,又能鼓励市场减速的极好方式。” 他说,这意味着加拿大人在买房前会更认真考虑,可能不能买那些50万元的物业,房屋增值速度将减缓。 对于新政策实施前是否会出现抢购,坎贝尔称可能性不大,因为使用普通按揭的人不受影响。他说:“我们在几周内可能会看到购买量的小突增,但当加拿大人了解实情后,7月9月前不会看到大的变化。” 坎贝尔认为,买家应该认真想好个人能付得起的物业,他说:“你可能买不起45万的房子,但你将能安全入市,不会冒过度消费的风险。” 30年变25年 差别高达14% 加拿大国家银行(National Bank)在多伦多的房屋贷款经理温文宇(Matthew)对《大纪元》表示,按揭还款期30年变25年的影响不小,会影响客户拿到贷款的机会,因为每个月的供款额高了,高出部分会加重他们的负债比例。 3 B, p5 j: s( H9 F
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温文宇提供了一个具体计算例子。一个40万元的按揭,按一年固定利率2.4%计算,30年期贷款,每月要还款1,557元;按25年贷款的话,每月要还款1,772元。2种情况相差接近14%。 3 Z& G0 V( v1 Z: ^
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他说,如果客人负债比例刚好合资格拿到房屋贷款的话,还款期减至25年可能使他们无资格拿到贷款。 贷款额与物业价值比率小于80%的按揭,即首期付款20%以上的按揭(普通按揭)不受此新规则影响。不过,温文宇说,他的上司已经透露,银行很快也会跟从这个新政策,对普通按揭也会使用最高25年的还款期。 政府其他新政策对使用普通按揭的人影响不大。温文宇提供的信息显示,加拿大国家银行目前对普通按揭的规定,GDS是32%,TDS是40%。 他说,银行一直在收紧按揭政策,GDS及TDS都是今年才分别从35%及44%减至目前的水平。 计划购房者的选择 如果实施25年的按揭还款期,购房者主要有2个选择。温文宇说,一个是买便宜一些的物业,另一个是增加首期付款,这样会直接影响他们的TDS及GDS。选最低的利息也会有所帮助。 多伦多的张女士今年3月申请房屋贷款时,发现给银行30%首期付款都拿不到贷款,最后她付35%才解决问题。张女士称,房价上涨速度远快于收入增长,是最重要原因。 经济状况好的华人,也觉得按揭还款期长一些好。陈先生2010年做的按揭还款期是30年,用的是固定利率计划。不过,这计划允许每月供款额加倍,每年可以额外还不超过借款总额15%的本金。 陈先生一直在使用这些政策加快还房贷。他说,他不喜欢欠债,有剩余的钱时会首先考虑还债。不过,还款期长一些,每月必须供款额会较小,还是感到压力小一些。 对于可能受到新政策影响的人,温文宇说,他们如果想近期买房,可以在新政策实施前申请按揭预审,如果预审获批的话,新屋按揭可以锁定1年,旧屋可以锁定半年,30年的还款期也就被锁定了。1 R; x* o* K8 z1 f0 y
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沙发
 楼主| 发表于 2012-6-23 11:21:13 | 只看该作者
联邦再次拉高房贷门槛 7月9日起生效6 E  N. d" f' G
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为了阻止国民负债继续增长,联邦财政部长费拉逖21日再一次提升申请房屋抵押贷款门槛。想要贷款首次购屋的人,将更加困难,但费拉逖说这是为他们好。
- K3 X0 w7 |2 R0 l, p0 }& h' v: b: _这是自2008年以来,联邦政府第四度提升房贷申请门槛。四项将于7月9日生效的新规定为:
. N% o7 L( i3 C/ @% L●房贷的最久偿还年限(amortization),从现行的30年进一步缩短至25年。
) s' F; w% M( C; C●以房屋作抵押申请贷款时,最多只能取得相当于房屋价值80%的贷款,而非现行的可以取得相当于房屋价值85%的贷款。
1 T! n- V6 i/ c: ~6 |. p* q( Z●价格超过100万元的住宅,首付如果不超过20%,加拿大房贷暨房屋公司(Canadian Mortgage and Housing Corp.)即不准投保。这意味着购置房价100万元以上高端住宅者,首付款投入不足20万元者,便将被迫向民营保险公司购买保费更高昂的房贷保险。
  g0 I/ Z  m( X●新规则规定,房贷付款、房地产税和取暖等费用占家庭收入比例(GDS)如果高于39%,或者家庭所有债务(如房贷、汽车贷款、学生贷款等)占家庭收入比例(TDS)如高于44%,即不具备申请房贷资格。0 F3 V- X8 [1 I8 w% ^
联邦财政部长费拉逖说:「新规定是为了令国民减少举债,我希望加拿大人準备进入这么火热的房地产市场时,好好想一想。」
& T; }' r* r$ j他接着说:「新规定将阻止一部分人进入房市,意味着一部分人买便宜一点的房子。这是好事, 这正是我们想要看到之事。」6 h8 F+ T+ E8 L$ _' ]
对消费者而言,最重要的改变是缩短房贷的最久偿还年限,亦即由现行的30年缩短至25年。根据财政部的计算,如果以3%的利率借一笔35 万元的房贷,与最久偿还年限30年相比,改为25年后,每月房贷付款将增加184元。可是,在25年的偿还房贷过程中,借款者可节省利息支出3万3052元,因为还贷期缩短了5年。
, ?$ a3 G; g  o& K% j经济学家们基本上支持联邦政府的这项改变,但还是有一部分经济专家持保留态度。
$ a* W5 F* s2 [* I6 d+ ]加拿大帝国商业银行(CIBC)副首席经济师陶尔说,在房地产市场正在冷却,房价涨幅趋于下降之时,此次实施新政策的时机有点问题。他认为,这些提高申请房贷门槛规定,将导致房地产销售量减少3%至5%。
0 Q' R" ~' f7 E他指出,5%之内的销售量跌幅不至于颠覆房地产市场,但将会有感觉,政府在经济动盪之时採取行动一定要十分谨慎,一着不慎,便可能搞垮加拿大经济重要支柱房地产业。
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