Condo投资：要洗牌了！入场容易退场难

markham

Condo投资：要洗牌了！入场容易退场难

2014-11-17 12:07:06  星星生活  [0条评论,查看/发表评论]

本文的题头乍看上去像是在赌场的牌桌上打牌，和多伦多的Condo投资有什么关系？让我们先了解一下本文的主角们吧： 　1，庄家：Condo开发商（以项目运作为手段，盈利为目的的资本运作人）         　　2，发牌人：地产经纪及地产销售员（以赚取佣金为谋生手段的推销员）         　　3，专业玩家：专业Condo投资者（理解Condo投资原理， 通过实现长期持有物业增值，同时实现租金回报而获利的专业投资人）         　　4，业余玩家：业余Condo投机者（手上有点余钱，自我感觉多伦多地产形势大好，炒个Condo一定能赚钱，但并不真正了解Condo投资原理的普通人）         　　要想用一个相对通俗的方法来客观而且形象地描述一个不断变化的市场， 其实是一件不太容易的事情。借牌局来比喻现在Condo市场上的变化，可能不太恰当， 但多少有一些神似。笔者在多伦多投资 Condo有年头了，多年来写下的Condo投资基本原理估计看过的人不少。枯燥的原理总没有形象地表述更让人容易理解。 让我们就借用牌局来讲一讲在即将过去的2014年，多伦多Condo市场上都发生了些什么有意思的变化。 　　牌局还是那些牌局，但玩家群的素质整体下降         　　笔者在多伦多投资地产十几年中，见证了多少个牌局的开盘和洗牌，经历了几轮Condo市场的起起伏伏。笔者的切身体会就是，无论市场好坏，在牌局上亏钱的通常就是那些先是过于乐观，无知无畏进场，而后失去耐心，慌慌张张退场的业余玩家们。所以，要想在牌局上有所斩获，不能只靠运气，无时无刻都需要知识、经验、信息和眼光。笔者除了自己谨慎行事，随时还得提醒身边的玩家们， 一定要居安思危。在Condo投资的牌局中，要想现在和以后不被市场所淘汰，是需要定力的。小心行得万年船。         　　专业的玩家总是希望市场越健康平稳越好。我们判断Condo整体市场是否健康，除了要看供需是否基本平衡以外，还要看两个方面： 1，自住型购买者和投资性购买者的比例；2，在投资性购买者中，懂行的投资者（专业玩家）和盲目投机者（业余玩家）的比例，姑且称之为玩家群的素质。十几年投资的经验告诉笔者：我们不必担心在开始购买楼花的时候，自住型购买者和投资性购买者的比例如何。因为本身自住型购买者购买4年以后才交房的期房的比例根本就不会高。有多少人会想到为自己买一个4到5年以后才能入住的房子。谁能肯定自己4年以后的工作和生活没有大的改变呢？ 所以，可以肯定的是，Condo期房的购房者中，绝大多数都是玩家，这个玩家群的素质如何，会直接影响到Condo投资市场的健康度或抗风浪的程度。         　　笔者认为：2014年玩家群的素质下降，主要表现在两个方面：         　　一方面，新入场的专业玩家少了，业余玩家越来越多。业余玩家的主要表现在：容易被忽悠，被误导，进错牌局选错牌：2014年多伦多新设的牌局中，出现了各色庄家，有的庄家完全就没有什么经验和背景。但是这些庄家永远不缺替其宣传鼓动的人。牌桌上庄家请来的发牌人在这几年也越来越多了。就像林子大了什么鸟都有，有的发牌人刚拿到发牌执照， 管他什么庄家， 只要请他发牌他就去，有佣金就都是好庄家。         　　于是一时间在多伦多的报纸、电台、网站、微信、微博、Facebook等等一切人们可能接触到的媒体及社交工具中出现了大量的“好牌局”。新的发牌手不知者无畏，这还可以原谅。有些老资格的发牌人可是老江湖了，什么都明白，可一样做着指鹿为马，挂羊头卖狗肉的吆喝。有些庄家就更厉害了，手上有一些个烂牌局，几乎谁上手谁倒霉的牌局，同时还有一些能给部分玩家有利可图的牌局。两种牌局一好一坏。这庄家可不是吃素的，竟然给一众发牌人交代了，你们谁给我先把难出手的牌局整出去了，谁才有资格在好卖座的牌桌上发牌。差的不卖， 好的没份儿！好家伙，这个玩法笔者可从来没见过，只好敬而远之。这些不负责任的推销，最容易忽悠的就是不了解实际情况的海外买家或刚刚到多伦多的留学生。         　　2014年，业余玩家中不乏海外的玩家。记得今年就有新进的发牌手在一些媒体上表示，仅通过现在最流行的微信就能在一个项目上卖掉几十套Condo，买Condo的玩家们大部分都不长期住在加拿大， 有的来都没有来过多伦多。笔者一直以来反对从众心理支配下的盲目投机行为，总是希望明白投资原理的本地专业玩家越多越好。有些海外玩家们只知道加拿大是个好地方，多伦多市中心是个风水宝地，其他基本不懂。不知道什么是合理的租售比，哪个开发商是可靠的，哪些房子才是性价比高的。更要命的是， 他们不会知道，加拿大的5大银行为了防止可能出现的地产泡沫，可能会在未来对外国人的投资房贷款的大门关上。等要洗牌（交房）了，他们只能借较高利率的贷款或付清全部房款。这种没能力交割或不打算长期持有的业余玩家越少越好。         　　另一方面，大量业余玩家出现在市场上的另一明显趋势就是：2014年以后的Condo投资市场上，有一个前所未有的现象：那就是将会有大量已经在牌局中的业余玩家在洗牌前想提前退场。直白地说，就是会有许多的玩家在Condo楼花交割产权前，需要寻找新的买家转让出自己手上的楼花。虽然这对专业玩家们来说，何尝不是一次洗牌抄底的机会。但笔者更想在此费一些笔墨提醒想要提前退场的玩家们：要洗牌了， 你准备好如何退场了吗？ 　　洗牌前的退场：楼花转让到底是怎么回事         　　要洗牌了， 就意味着玩家们几年前上牌桌时下注拿的牌，即开发商签下的期房合约就要交割产权了。所谓的楼花转让–Assignment，就是将自己以前在开发商处签约购买的尚未交割产权的期房合约转卖给第三方。         　　有些期房投资者，在跟开发商签署期房购房合同以后，就有意在房屋产权交割以前找到下家，加价出售。 而有另一些投资人和购房用来自住的消费者， 也是由于价格上可能的优惠，有意寻找这样的楼花转让机会。部分期房Condo，发展商容许将期房合约在产权交割前转让给第三方，但在转名名时收取转名费（Assignment Fee）。同时对转让发生的允许时间也有相应的规定；而又有一些地产开发商， 在签署的原始合约中明文规定， 此合同在产权交割前， 不允许转让。如果第二个转手买家和第一个买家之间的转手协议没有通过开发商，也就是房屋买卖的原始卖方的同意，在开发商那里登记转名， 就属于笔者所指的楼花黑市转让的范畴了。由于篇幅限制，在这里我们只谈楼花的合法转让，不讨论楼花黑市转让。 　　牌桌上提前退场的约束条件及代价：转让楼花会遇到的困难         　　不是笔者危言耸听， 在Condo期房投资这个牌桌上，入场容易退场难。原始的玩家如果在刚上牌桌的时候，即当初和开发商签署期房购买合同的时候， 如果当时的发牌员给你说：庄家很够意思，你可以随时赚了钱退场。这个合同可以转让的。如果你简单的理解为不想要这个楼花的时候可以随时很容易的转卖的话，那你就把问题想地太简单了。要想真正地将手中的楼花转出去，你一定会碰到下面几个问题：         　　1，如果说转卖楼花就是卖一个房子，你通过什么渠道打广告找买家？         　　一般人都知道，在多伦多卖房子最有效的市场营销渠道就是找地产经纪人把房子的信息放在地产局的多重售房信息系统MLS上， 二手房的买卖几乎都是通过这个系统广而告之的。但Assignment的信息是不被允许放在MLS系统上做广告的。主要两个原因：一，房屋在产权交割之前，楼花的产权还属于开发商，只有产权的持有者才能将房屋出售信息放在MLS上；二，在所有的期房买卖合同中， 开发商都会明文规定，不允许购房者在产权交割前将售房信息放上MLS，否则开发商有权作废合同，没收已交的定金。所以想转让楼花的人（Assignor）就必须自己找渠道打广告， 或找到专门从事转楼花的经纪人用专业有效的渠道找到感兴趣接手楼花的人（Assignee）。         　　2，如果找到了愿意接手的买家，用什么价格转让楼花呢？         　　在2004年到2008期间，多伦多一些黄金地段的Condo每年是以超过12%的增幅价格上涨的。如果楼花的转让发生在是在2008上半年，原始买家即使用比当时市场价低很多的价格转让2004年或2005年购买的楼花，Assignor都会赚很多利润。在之后的2009年到2011年之间的Condo市场的增幅和当时的House的市场增幅相近，保持在每年6-8%之间，2011年之后， Condo价格的涨幅略低，在3-5%之间。随着涨幅的减缓，2015年想要转让4年前买的楼花，你还有一点利润，当然还要看你是在哪一轮买的什么地方，什么样的楼花。         　　如果你想转让的是一两年前购买的楼花，扣掉市场营销的费用，相信一定是要亏钱的，保本的可能性不大。由于从2014年开始，Condo市场已经进入价格滞涨时期，你2014年购买的楼花要想在交房前转让，扣掉转让成本，大的盈利可能性不大， 还是要看你具体的项目，地点及户型。         　　对期房交割产权之前的Assignment来说，我们还要客观地分析潜在的接手人会是什么人。大多数普通投资人及自住房购买者都会选择要不从开发商处直接购买房屋，开发商售楼部有样板房可以看，购买时更放心；亦或直接选择二手房，可以看实际的房子，办理购房手续也简单的多。其实只有两种人愿意考虑接手楼花：一种就是专业玩家，找机会抄底，从别人手里割肉的人。另一种就是自住型买家， 钟情于某一个地段或某一户型，同时又不想再等很长时间就能住进崭新的房子的最终消费者。期房在交割产权以前转让，买房者能不能看到实际的房子也是很重要的。一般来说，只看图纸不用实际看房的买家是投资型的专业玩家，价钱给的不会高。 而愿意出相对高一点的价钱的自住型买家通常是要求现房，即可入住或一定要看到现房， 才决定是否买。当然个别情况除外。如果你碰见了后者， 你就是非常的幸运了。反过来， 如果你真的房子不转让就无法交割产权，前面的定金打水漂了的话，碰见能帮你减少一点损失的人，你也只能割肉了。现实将是残酷的。         　　房屋的交易价格除了与宏观的市场供求关系及市场氛围有关，更直接的和微观上的本地区甚至同一栋大楼的供求关系相关联。期房在交房的时所有的房子都是空的，除少量当时买房就是为了自主的买家外，大量房屋都要求租或者求售。由于短时间内如此大量的房屋供应量上市，投资者必须做一个选择：要不打时间差；要不打价格差。最佳的选择是卖房打时间差，不去凑热闹，在卖不掉好价钱的时候卖房；租房打价格差，第一年租金价格比被人便宜$100/月又何妨呢， 一年也就便宜了$1200.00。等第二年微观房屋供应量稳定了再回到市场价也不迟。如果你不得已打不了时间差，交房前必须要把手上的烫手山芋转让出去，形势不利于你，就只能选择压价卖房了。要想提前退场，一定是要成本的。         　　3，找到了买家，是不是就一定能转让了呢？         　　答案是不一定。即使你费了九牛二虎之力终于找到了一个愿意接手的买家，你还是要通过开发商办理转让手续。按惯例来说， 如果原始买家的购买合同是在开发商公开销售阶段自己走到售楼中心直接和开发商售楼人员签署的合约，而自己又不是很懂Condo买卖的话， 通常开发商是不会在合同里主动加上允许做Assignment条款的。         　　即使是在VIP销售阶段，开发商促销给了允许转让的优惠条款， 但是这个允许的转让一定是有条件的。通常是规定了允许转让的时间；同时还会规定如果该项目所有单位没售出到90%以上或你所购买的户型开发商还没有售完，也是不会允许转让的；最终还会有一个不用任何解释的前提条件， 就是开发商有根据具体情况拒绝转让的权利。当然在向开发商申请转让签字时，原始买家不能拖欠应付的定金， 同时接手的买家还要提供贷款的资信证明等。         　　所以笔者在实际代理处理期房转让事务前，建议出让方一定要确认， 开发商是否有一整套完整的程序允许转让。         　　4，转让文件的准备和签署是一个复杂而且繁琐的过程         　　不同于二手房的买卖。转让楼花的《转让意向合同书》内容的准备非常的繁琐。其工作量是二手房买卖合同准备的工作量的三倍以上。 二手房买卖只需要确定一个交割日（Closing Date）。在这一天律师负责同时交割产权及钥匙， 简单利落。而期房转让就不同了，这里可能牵涉到的重要日期有4个：什么时候双方到开发商处办理《开发商同意转让文件》的签署，如何办理签字手续；什么时候原始买家可以拿钥匙；什么时候接手的买家从原始买家处拿钥匙并可以入住；什么时候产权交割。         　　与之对应的还有一个繁琐的房款支付安排，这里面牵涉到原始买家的原始买入价是多少；双方商议的楼花转让的转让价是多少；原始买家已经支付给开发商的定金是多少；接手买家应该在签署转让意向合同时的定金是多少；这些款项都应该在什么时候支付；在交钥匙时， 接手买家应该给原始买家的钱是多少， 应该给开发商的钱是多少；在交产权的时候， 接手买家应该给原始买家的钱是多少， 应该给开发商的钱又是多少；以上所有款项的数目及支付时间，都得在《转让意向合同书》中标明。买卖双方的讨价还价，绝对不仅仅局限在对房屋价格的商谈，更要涉及上面这些具体问题的谈判。         　　由于合同牵涉到三方， 那么三方在房屋的产权完全交割之前的权利和义务也相对要复杂的多。这里面有一个非常重要的概念，很多人是不知道的：即使在楼花出让方和楼花接手方在开发商处办理好了买家更名手续，原始买家对原始合同的履行截止到房屋产权交割之日都一直负有连带责任。这是Condo Act法律明文规定的。也就是说，如果接手的买家在期房产权交割时交不了房，开发商同样有权找回原始的买家承担房屋交割责任。 　　玩家提前退场的代价：转让楼花的成本及税务处理         　　由于综上所述的原因，楼花的转让本身绝不是一件容易的事。当你想转让楼花抽身退出时， 你可能会发现：可能很多发牌手/经纪人其实根本不完全清楚这里面的弯弯绕绕。这不能怪他们， 因为在多伦多地产局的执照考试和职业培训教程里根本就没有这些内容。很多情况下，知道其中沟沟坎坎的经纪人是不想轻易揽下这种吃力不讨好的活儿的。而愿意揽下这个活儿的，可能碍于面子推不掉帮帮你的义务，因为当初帮你买的， 当时答应了也帮你转让的；还有一些愿意揽下这个活的，就是新手，闲着也是闲着，有事做总比比没活儿干要强。他们压根儿就不知道，这活儿到底麻烦不麻烦。         　　笔者建议：只要能撑的过去，在未来两年里尽量在牌局里呆着，把房子租出去，打好手上的牌不要轻言提前退场；熬不住了， 一定要提前退场的，就要准备好你的代价。天下没有免费的服务，市场营销成本是绝对小不了，开发商收取的同意转让手续费具体是多少，就得好好查查你的原始买卖合同了，一般约$3,000至$5,000外加HST。 有时即使开发商免掉了所谓的合同转让费Assignment Fee，但是办理合同转让手续需付给开发商律师的费用：$600-$800加HST是肯定免不掉的。当然， 你自己请的律师也是要收取一定费用的。         　　最后要介绍的这个楼花转让税务处理常识，是很多已经在牌桌上的业余玩家甚至许多发牌人都不了解的。原则就是， 加拿大税务局对炒楼花的税务处理与房屋一般性房产投资行为的税务处理是不同的。何为炒楼花的行为？就是买了楼花不以自住为目的， 也不是以交房以后把房子租给租客出租赚钱为目的，买了楼花纯粹就在房屋交房前后， 在房屋没有住过人的情况下，将房屋倒手转卖给第三方的人。也就是本文中提前退场的玩家们。根据加拿大税法GST/HST Memorandum 19.2, Residential Real Property对“Builder”的定义 ： 出让楼花的人Assignor被视作第二开发商Second Builder。其转让楼花的收益，扣掉交易成本， 如果还有利润的话，利润被视为经营类收入， 百分之百计入纳税收入缴税。这种情况是完全有别于标准投资物业的税务处理，投资物业的净收益被视为Capital Gain。只需50% 计入报税收入。         　　虽然最近又有利好的消息：联邦移民部长亚历山大10月31公布2015年移民计划，进一步放宽政策，加大吸纳移民人数。加拿大联邦政府去年设定吸纳的移民数字，界乎24万至26万人，亚历山大在公布新移民政策时表示，希望2015年可以吸纳到26万至28万5千个新移民。把海外留学生及临时雇员计划这两个界别的移民名额，由去年的15,000人增加至明年的23,000人。从需求层面来分析，多伦多未来两年的Condo市场，需求仍然会稳步上涨，但目前市场上的Condo过大的供应量也着实需要时间去消化。         　　笔者还是要老调重弹，投资Condo永远不要过于乐观，这个牌局并不是想象中的那么简单。上Condo投资的这个牌桌之前先了解真正的投资原理，知道如何进退，量力而为。在不该上牌桌的时候不要上， 要上牌桌，庄家靠不靠谱很重要，选一个对玩家多少有利可图的牌局，和一个不耍诈的发牌手一起玩。更重要的是，要有定力，到了要洗牌的时候，不该离开牌桌的，就不要轻言离开。笔者时常会有一种众人皆醉我独醒的感触，深知自己一个人的市场影响力有限。市场上的业余玩家们在未来的几年还会越来越多。那么对那些少数专业的玩家们来说， 抄底割肉的机会自然也会越来越大！笔者仍然看好多伦多地产市场的长线。更何况，还是有许许多多的好牌局，是留给有经验，有眼光和有实力的玩家的。         　　作者简介：杨洪，长期关注多伦多Condo市场的变化，注重Condo投资的理论研究，自己参与大量的实际投资。归纳总结出《北美地产投资层次理论》，《地产投资的八大弊端》，《Condo投资的风险与控制》等。通过长期的投资实践，成为多家主流地产开发商市场顾问。

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