魁省签LEASE全攻略

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魁省签LEASE全攻略

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人到魁北克，第一件事肯定是找房子，因为只有持有LEASE（租约）才能办理太阳卡、COFI等一系列移民事宜。相对于“地主”房东而言，初来乍到的租客处于弱者地位，如何保护自己的权益，签一个好的LEASE将直接影响你的移民生活，了解一些魁省租务条例当然是必不可少的准备工作。
一、签LEASE前的准备工作
加拿大是一个法制社会，任何人都必须依法办事，而房东、租客的权利和义务就是通过LEASE来体现，只要你在LEASE上签了字，就必须依此而行。那怕你事后发现这是一个多么不公平的LEASE，但只有你签了字就不能违约，所以签字前一定要三思而后行。
既然是租房，在签LEASE前就一定要CHECK一下你要租的房间，对房间的设备、周边环境等各项条件一定要检查清楚，如果发现房间有什么问题，一定要通知房东，并将此写入LEASE，以免以后解释不清。总之，在LEASE上签了名你就要承担相应法律责任，所以在没有深思熟虑最好还是手下留情。
需要注意的是，曾经有公寓要求看房的来客填写申请表，里面最后一项为来客签名，有的居心叵测的房东将此改为订单，如果不分青红皂白签了名，很可能就入了套。
二、LEASE的条款
魁省的LEASE都是标准文本，你可以在书店买到，但一般都是由房东提供。虽然是标准文本，但在签字之前还是要仔细CHECK，如果遇上坏房东，稍不留神就中了“埋伏”。
A
LEASE的A项是租赁双方的信息，左边是租客信息，右边是房东信息。实际上租赁双方处于信息不对称的地位上，租客的个人信息是清清楚楚的，但房东的有时未必，所以在房东信息栏上一定不要有空白，必须要求房东将地址、电话（如果是公寓楼还有公司信息）等全部填上。
需要注意的是，左边的租客信息中也有租客的地址、电话等栏目，但一般许多初来乍到的租客没有相关信息而留白，有的房东也会在他的相同栏目上留白，但以后如果出现纠纷，租客将会处于极其不利位置。
B
LEASE的B项是租赁地点的信息，需要注意的是一定要是所租赁房屋的完全信息，包括地址、房间号都要一一标明，特别要注意LEASE上的房间号就是你看房时CHECK的房间，因为曾经出现过房东给看的是一个房间，最后LEASE上填的是另外一个，租客只要没看出来签了字，即使后来发现也是后悔莫及了。
B项下半部分是房间提供的设备，凡是房东提供的设备都会打勾，换言之如果只是口头答应而没有在LEASE上标出，口头承诺是无效的。
C
LEASE的C项是租期，魁省的LEASE租期一般都是一年，从第一年7月到第二年6月，但法律并没有规定租期的长短，所以也有不同长度的LEASE。
D
LEASE的D项是租金及支付，必须标明整个LEASE的总租金和每个月的租金。魁省的租金一般是每个月第一天支付，但如果是提前签的LEASE，房东有权要求你在签LEASE时支付第一个月租金，但如果房东要求租客付押金是非法的。
租金的支付方法可以是支票或现金，但最好是用支票，因为银行会有相应记录以方便以后查询，如果是付现金的话一定要要求房东提供收据，收据上必须注明是哪个月的租金。
E
LEASE的E项是租赁期内的服务和设备维护，其中选项就是规定什么东西由谁负责，包不包暖、水费谁出、谁来铲雪等等，所有选项必须在房东或租客名下选择打勾。如果房间是什么都不包，你就要在签LEASE前好好检查一番，如果发现问题要向房东提出，在LEASE附加条件中加上。
F
LEASE的F项是一个附加项，其内容是指出租赁的房屋是否是5年或以下的新房，因为根据魁省租务条例，5年或以下的新房其每年房租合法的上涨幅度和其它房屋不一样，所以如果租赁的是5年或以下的新房，必须在LEASE中注明。
G
LEASE的G项也是一个附加项，房东应该在此注明在此前一年里此房的租金，其目的是让租客了解所租赁房间的市场价格。比如去年此房间租金是每月300，如果房东给你的LEASE中要求每月500，你完全可以据此向租务法庭投诉。
如果你觉得房东对新LEASE涨价太多，你可以在10天之内上诉租务法庭，要求房东降低房租；如果房东故意在这一栏上留白，你则可以在2个月内收集证据（旧房客的LEASE）后向租务法庭上诉；如果房东留的是虚假信息，你以后发现也同样有权上诉，期限同样是2个月。
H
LEASE的H项是双方签名栏，有时房东可能担心你（如果没有工作）无力支付房租而拒绝租房给你，你可以找一个担保人同时签字，则你出现无法支付房租时由担保人为你支付。
I
LEASE的I项也是一个附加项，但却极其重要。如果你是已婚就要填写，如果你临时回国不在了，你的配偶、小孩可以在此期间继承你在LEASE中的相应权利和义务。
三、LEASE的续约和解约
根据魁省租务条例，魁省的LEASE到期是有自动续约功能的，只要双方不解约则永久有效。同时根据魁省租务条例，房东在每年LEASE续约时，有权要求涨租，但上涨幅度则根据房屋的成本、维修等因素而有所规定。
以一个一年的LEASE为例，房东如果希望涨租，必须在LEASE结束前三个月到六个月通知租客（在魁省所有的通知都以挂号信为准），如果超出这一期限，表示房东放弃了涨租的权力，你可以以原来的价格自动续约一年。收到房东的涨租通知后，租客必须在一个月予以答复（同样是以挂号信的形式），答复有三种形式，一是同意房东的涨租要求，即以房东涨租后的价格与之续约；二是不同意涨租，表示在LEASE期满后搬走；三是不同意涨租，但仍希望继续居住。如果你没有在一个月期限内予以答复，则表示你接受了房东的涨租条件。当然，即使房东没有提出涨租，你也可以选择不续约，这同样要求你提前三到六个月通知房东你的决定。
第三种情况出现后，房东也有两种可能，一是和你讨价还价最后达成一致，二是他上诉到租务法庭，要求法庭判定涨租是否合理。法庭在调查后会作出判决，并为此计算出一个合理的涨租幅度，房东和租客以此为准续约。一般而言，如果房东的涨租幅度不大，租客最好不要选择第三种情况，因为法庭最后的计算结果可能比房东的涨租幅度更多，而一旦判决产生，你必须以此续约则更不合算。
魁省房屋租务局每年都会公布一个房屋涨租的参考幅度，比如2006年的涨租幅度在1月19日就已经公布，对于什么都不包的房屋涨租参考幅度为0.9%；而包暖的房屋则根据采暖原料有所区别，比如烧油的房屋涨租参考幅度为4.6%；烧瓦斯的涨租参考幅度为1.9%
但涨租参考幅度只是一个基本公式，具体的计算方法是根据房东申诉所填的表格来计算的，主要是根据房东维护成本来计算涨租幅度。
不过，租务法庭的办案效率和其它加拿大部门一样低，经常一个CASE需要5个月左右才能判决，而期间房租以原有LEASE标准交纳，但一旦法庭判决，如果租客败诉则要按新标准补交前几个月房租。
如果你的LEASE长度不满一年，则相应的提前通知期限只有一个月，即双方只用提前一个月通知对方是否续约或以什么价格续约。如果双方续约，原来的LEASE也不用重新签署，只需将彼此的通知信和旧LEASE钉在一起即可，其效力相当于一个新LEASE。
四、转租和转让
在魁省租务条例中，转租（SUBLET）和转让（TRANSFER OR ASSIGNMENT）是两个不同的概念，前者是原有租客充当“二房东”，将自己租赁的房间出租给新的祖客，但原有租客仍然要向房东负责，而新租客仅仅向原有租客负责，而与房东没有任何关系。后者则是原有租客将自己的LEASE完全转让与新租客，在转让之后原有租客与房东将没有任何关系，而新租客在接受了转让后将享有与原有租客相同的权利和义务，其转让的文件和旧LEASE加在一起就和新LEASE一样有效。
转租和转让必须经过房东同意，一般是原有租客将新租客的名字、电话以书面形式通知房东，房东应在14日内予以答复，否则则视为同意。如果房东要拒绝转租和转让也必须要有充足理由（比如新租客没有工作担心其支付房租能力），如果是转让还有一笔转让费（TRANSFER FEE）需要支付，一般应有原有租客支付该笔费用。
五、一些可能出现的问题
1、如果房东在LEASE期限内出卖房屋，则该LEASE对于新房东同样有法律效力，新房东在购房时同样也购买了原有的LEASE权责。新房东只能通知租客房东的更换，而不能要求租客重新签署LEASE。
2、如果房间的环境出现问题（比如出现安全、卫生问题），租客应以书面的形式通知房东，要求予以解决，如果经过数次努力问题仍未解决，租客可以上诉租务法庭要求提前解约。当然，租客需要向法庭提供足够的证据。
3、租务法庭的上诉费用为47元（月房租600以下）或者61元（月房租600以上），其费用应由上诉方支付，但胜诉方可以要求对方赔偿，并在赔偿中支付上诉费用。
4、如果租客出现拖延支付房租现象，房东也可以上诉法庭要求提前解除合约，而租客拖延支付房租的最长期限是不超过3周。
(以上内容是笔者根据满城华人服务中心讲座笔记整理而成,希望对网友有所帮助)