对加国楼市走势的看法：全面通胀时 房价下跌日

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对加国楼市走势的看法：全面通胀时 房价下跌日对加拿大房价走势的看法
对于加拿大持续增长的房价，有房户自然是喜在心头，而无房户免不了越来越焦虑，按这趋势下去，再不买房就太亏了。很多人正是出于这种“追涨”的心态，投身到房市之中。家园论坛上的帖子，看多的很多，其中也有不少看空的声音，当然基本上都是出于各自立场的不同。其实要判断房价的走势，更多的需要去分析其本质的东西。

我们要分析房价趋势首先明白一个基本概念：房地产的价值主要取决于土地和地上房屋的价值，随着基本配套的不断投入，城市功能的改善，土地价值应该是不断升值的，而房屋则不断损耗折旧，使用价值随之降低。但综合而言，在一个长期过程中，房地产价值应该是沿着平缓的曲线不断上升的。而房地产的价格，也就是大多数人所指的房价，受很多外在因素的影响，会围绕这个价值曲线呈周期性的上下运动。

上述基本概念告诉我们，如果你要长期自住，可以忽略短期波动，根据自己或家庭的承受能力考虑投资买房，而作为中短期投资，则需把握好介入时机，把价格波动的风险放在第一位。

对于加拿大近几年的房地产价格上涨，我认为流动性过剩是主要原因。这和中国国内房地产价格暴涨基本原理一样。所谓水涨船高，市场上货币流动性泛滥，因房地产的避险和增值效应将这些货币导入到房地产市场中，就必然推高其价格。所以国内有些专家一再强调中国住宅价格暴涨是由于供需矛盾，要靠增加供给来平抑房价，其实这就是扯淡。严格来说，市场上没有一种商品是供需平衡的。需求要看目的，当大蒜被囤积炒作，需求就由简单的食用变成了投机载体，再多的市场供应也满足不了需求，于是就产生了“蒜你很”。北京、上海等大城市的房子，一旦变成国内富裕特权阶层以及炒房团们的投资标的，就算增加十倍的供应也无济于事。


全面通胀时 房价下跌日

所以货币流动性过剩，造成的结构性货币贬值(通胀)，才是房价飞涨的原因。如今的房地产调控，就是将货币逼出房地产领域，将结构性的通胀分摊转移成全面通胀，这就是目前国内市场的现状。加国的状况亦然，只不过仍处于结构性通胀的阶段，而后一步全面性通胀应该无法避免。那时候房价会出现一定幅度下跌，而其他物价会出现普涨。现在也许已经开始这一进程。


现在在加拿大买房是不是一个好的时机?从投资的角度看，我个人认为不是。加拿大的房价目前很显然处于价值曲线的右侧，也许由于信贷环境的宽松，还有上升的可能，但总体而言，回落的风险大于上涨的几率。特别是，我觉得加拿大的房地产市场处在一个“脆弱”的平衡当中，这个平衡的支点就是当前的低利率。这样的低利率实际上是一种应对危机的被动举措，在流动性过剩，通胀逐步走高的现实中，并不具有可持续性。 园友录,u.iask.ca
楼花投资“脆弱”平衡


举个例子来说，目前多伦多房地产市场热点-公寓楼花，购买者主要以投资为目的的，占比60%-70%。许多投资者认为它是一个门槛低回报高，且“进可攻，退可守”的划算买卖。所谓“进可攻”指预期的价格上涨，在现楼前即可套现脱手。“退可守”指万一市场变化，可以出租，获得正现金流。实际上，楼花投资就处在一个非常“脆弱”平衡当中。这个平衡如何被打破呢? 加拿大家园,www.iask.ca
我们来假设一下：如果2012年底或者2013年初利率开始上调，市场货币流动性降低，借贷成本开始上升，潜在购买者需求意愿和能力必然降低。市场预期会发生微妙的变化，预期的改变也在慢慢影响前期的投资者，其中相当一部分并不是坚定的持有者，出货的人会增加，此时一部分投资者会开始把希望寄托在未来的出租收益上，然而楼花的首付低门槛，就决定了它的利率成本会随着利息的升高快速上升，甚至翻倍。原来静态下所测算的正现金流，一下子会变成负数。这样的账一算，更多的投资者无疑会加入到卖出的行列。市场开始逐步进入到买方市场。楼花的参与者都希望以小博大，这种心态既会助胀也能助跌。平衡一旦打破，后来的市场参与者会急剧减少，价格也随之下调。

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以上虽然是一种假设，但很有可能会成为现实。在以投资者占大多数的公寓市场一片向好之时，要学会恐惧，特别是大经济环境糟糕的今天。

常官落叶

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