炒楼花需缴销售税 亏本卖也难逃CRA税网

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炒楼花需缴销售税 亏本卖也难逃CRA税网
2017-10-26 08:40:42
数年前房地产火热之时，炒楼花让不少人赚得盆满钵满，加拿大税务局（CRA）近日正高度关注俗称“摩货”的楼花交易是否涉及逃税问题。今年省府接连出招管制房市，令越来越多在房市高涨时买入楼花的人，因财务规划遭打乱，惟有在临近交接前转让楼花，当中许多人为避免更多的损失，不得不原价转让甚至赔钱转让楼花。但原来原价转让甚至赔钱转让楼花，仍然需缴纳统一销售税（HST），不少不知情或没留意的楼花卖买人士，恐误堕“逃税”法网。 　　多伦多注册会计师胡商接受《都市地产》访问时表示，“如果你是想自住或出租，不需要缴付HST。但若买楼花的目的就是转卖，税务局政策是同意这么做，但应缴纳统一销售税（HST taxable）。除非你能证明原本目的是自住，但因特殊原因不能住了，并有事实证明不是炒卖，就不需支付这部分税。” ' r% `2 z, e- x5 J( w0 o # _1 c# v' f* P' a　　胡商进一步指，很多人可能不能完全理解HST的运作过程。“税法把买卖楼花的人当做建筑商（builder）来对待。当你转手楼花时，税局认定你就是建筑商，一个楼房可以有很多个建筑商。真正的建筑商是建筑商，买卖楼花的人也是建筑商。如果你自住，就不是建筑商了。如果买的目的是为了卖，就要承担HST的义务。这就叫做你被当做建筑商对待。” 0 f. @* j$ Q( O" ~$ m0 Y- R  N 　　根据CRA网站讯息，如果某人向第二买家出售其财产时应当纳税，应遵守货劳税/统一销售税（GST/HST），包括作为定金给建筑商的任何金额，不论该金额是否被单独确定（separately identified）。 　　多伦多地产经纪李菲指CRA网站上的例子很清楚，首个买家与建筑商签订新房购买和销售协议，并支付1万元楼花定金。首个买家没有继续向建筑商付后续款项。首个买家随后将该楼花协议以1万5千元的价格转让给第二买家。从首个到第二买家的销售过程，是买卖价值1万5千元的合同，这1万5千元全部适用于HST/GST的缴纳，即使转让协议明确首个买家所支付的1万元是给建筑商的定金保证金（recovery of the deposit，即10天冷静期过后，买家反悔此1万元定金不退），情况也是这样的。 　　经纪促如实申报利润 　　李菲表示，转让楼花行为一旦被税局认定为“炒卖性质”，应如实申报所得利润，“炒卖楼花本来就应该纳税，逃税被查出更麻烦。当被查到时，除非你确实有合理原因去解释，否则只能认罚。我们主张不说假话，实话实说，合理解释。同时原价转让、赔钱转让的人，也不应掉以轻心。依然要搞清楚自己的税务问题。” 　　李菲说：“有些人以为原价出售楼花没赚钱就不用交税，其实不是这样的。比如王先生以10万买楼花，以原价10万转给张女士，没有产生任何利润，但事后税务局裁定为倒卖房产性质，非自住，虽然没挣钱，但定金是房价的一部分，转让的是这个合同，按比例各自视情况而定缴纳GST/HST。” 　　什么是按比例支付，李菲指，比如王先生被裁定为炒房，但他在房屋交割前将楼花以原价转让了张女士，整个过程中并未受益，他只需要付定金的HST。张女士要面对的是自己价格的HST，并且还涉及到退税问题。“这个情况比较复杂，王和张各有各的事情。王先生付过的定金包含部分应交政府的HST。房价减去王先生的定金，剩下的就是张女士要面对的问题，若张女士是自住，那又另当别论。”原价甚至赔钱转让楼花也要根据转让价缴付HST，即使完全没有获利，那岂不是很不合理？胡商解释称，商家报HST的时候是分为两个部分，一是卖出部分向政府交税，一是买入部分的销售税，可当做credit去抵扣需要交的部分。但买卖楼花的境况下，税局只是收了应收的税，没义务去自动扣减credit那部分。 　　抵扣HST需提明确证据 　　以正常买卖来举例，一件物品以5万买入6万元卖出，卖家需将6万元中包含的HST缴纳给税局，但可将5万元买入价中包含的HST当作credit抵扣，最后只需缴交两者的差价，不过卖家需提供证据证明买入时缴了HST，才能获CRA给予抵扣。转卖楼花也是如此，定金中包含的HST可作credit抵扣转卖时需付的HST，不过卖方必须证明定金当中包含HST，与建筑商签署的定金协议如明确标明已包含HST，就可作为证据。至于是否有转卖楼花个案成功向CRA追回credit部分的HST，胡商说：“我不知道是否有人成功要回过这部分钱，我还没有上诉过这种案子。我觉得是可以要回来的，但目前没人做这个研究，因为很不划算，工作量太大。” 　　提到有许多人交接完新建成Condo后把HST退回来的案例，胡商指那是完成的交易，和楼花转让是两回事。“现在谈的是楼还没交接时涉及的转让税务问题，而不是完成交易后的问题。确切地说，你所说的100万楼花，10万元定金，按照13%来说收1.3万HST，现在没人可提供证据是这么收。税局的Input Tax Credit要求提供证据说明所买的东西包括HST，才能退给你。案例中的10万定金包含部分HST，可说是一种credit，或可退回来，也可能退不回来。政府只计算卖出价格的HST，而你支付定金中的HST作为credit部分，政府不会帮你算，需要自己负责追讨。” 　　多伦多房地产律师王彩虹在接受《都市地产》记者专访时表示，早些年大家转让楼花时，完全不知道会涉及税务问题。“有很多人恨不得连资产增值税都不交，早年这样做的大有人在，就别提HST了。但目前陆续有人收到税局通知，转让楼花须缴各种税，才有人意识到这里面原来包含许多税务问题。” 6 q/ i/ b4 |. L4 \% M% A" j

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