央行：加国楼市局部过火 加息已非良策

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央行：加国楼市局部过火 加息已非良策

2014-11-15 11:14:57来源：                        明报                         手机客户端

摘要：加拿大中央银行日前发表货币政策报告。一些经济专家认为﹐在本国的楼市软着陆的看法上﹐央行已经改口风。

加拿大中央银行日前发表货币政策报告。一些经济专家认为﹐在本国的楼市软着陆的看法上﹐央行已经改口风。
加国没美式楼市崩盘风险
不过﹐央行行长波洛兹(Stephen Poloz)日前在一个记者会上强调﹐虽然楼价及销量都在纪录性的高水平﹐但加拿大没有美国式楼市崩盘的风险。他表示﹐加拿大目前的情况与美国在2008年发生金融危机的情况非常之不同。
中央在货币政策报告中指出﹐住宅地产市场重新活跃起来。在非常低的按揭利率的持续支持下﹐楼市市道比预期蓬勃。
报告续称﹐近数个月来﹐新屋动工量大体上继续与人口需求匹配。不过﹐自从今年以来﹐住宅的重售销量明显增加﹐升至4年的高位﹐导致屋价出现相当大的升幅。

▲加拿大中央银行行长波洛兹。(图片由加拿大中央银行提供)

万锦市目前有一些平房被拆毁供建造新房之用。满银利时证券高级经济分析员Sal Guatieri预测﹐一旦中央银行加息﹐多伦多及温哥华的地产市场应会有温和的调整。
家庭收支不平衡情况料加剧
不过﹐不同地区的市况有分别。加拿大东部看来出现了与软着陆的迹象﹐这些地区的屋价的增长及销售量已见放缓。这与安省﹐亚省及卑诗省的大城市不同。这些城市大致上蓬勃﹐而且紧张许多。中央银行称﹐利好的原因是人口因素及部分地区的就业增长强劲。不过﹐央行还是警告称﹐家庭收支不平衡的情况可能会加剧。
央行没有指明是那些地区﹐也没有说这些地区将会遇到问题。
不过﹐波洛兹向上议院的银行﹐贸易及商业委员会表示﹐油价下跌﹐可能会令到能源业削减职位及楼市需求下降﹐亦可能会导致楼价的平衡方面有所改变。
满银利时证券(BMO Nesbitt Burns)首席经济员波特(Douglas Porter)表示﹐央行再没有大谈楼市软着陆。他指出﹐较早时中央银行相信楼市正朝软着陆方向发展。现在中央银行公开的表示楼市比他们所预期的强劲﹐所以与家庭债务有关的风险正在增加。
他又说﹐市道比预期强劲的焦点在卡尔加里、多伦多及温哥华﹐国内其他大部分的地区的楼市不见得特别畅旺。
波特认为﹐重要的是楼市的蓬勃是局部性﹐采取普及的措施并不必定是最好的解决方法。加息会打击所有的市场﹐包括了不需要为楼市降温的地区。
根据Teranet-National Bank房价指数﹐加拿大的10月份屋价单月上至了0.2%﹐比一年前上升了5.4%。
不久之前﹐穆迪投资者服务公司(Moody's Investors Service)曾表示关注加拿大的房价﹐警告楼市及上升的家庭债务综合水平会有风险。
若利息正常化 多市温哥华房价3年内或回落
据Guatieri的预测﹐多伦多及温哥华的地产市场更会略为调整﹐但卡尔加里因为人口增长迅速﹐经济较为蓬勃﹐而且房价较为容易负担﹐因此情况将会不同。卡尔加里是目前本国地产最炽热的市场。
这名经济分析员不预期房价会大跌﹐只是认为在未来3年当利息正常化时﹐多伦多及温哥华的房价至少会有温和的回落。
他假设了一个情况﹐从而粗略描述地产市场可能会遇到什么样的调整。
如果利息在未来的3年上升2个百分点﹐而收入也继续上升的话﹐对一般买家来说﹐多伦多平房的价格需要下跌11%﹐房贷的成本才能维持在目前的水平。
利好的人口条件及海外资金的涌入将会减轻打击。
不过﹐如果利息不维持在现行的关键水平﹐现时高企的房价难以保持下去。