风水轮流转 东京楼价超便宜 50万人民币可买一套公寓

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华尔街日报 对于习惯了高楼价的中国人来说，50万元能够在生活指数冠绝亚洲的东京市中心买房无异于天方夜谭。 “绝大部内地人和香港人对日本的印象可能都是‘高消费’， 东京生活指数高，吃碗拉面也要六、七十元人民币，从新宿坐计程车到成田机场甚至要千余元人民币，许多人会认为怎么可能拿着内地的工资到日本买房子，”香港世纪21中华物业有限公司董事杨官华说。 “偏偏日本人经历了连续20年的房地产衰退和破产结业潮，许多人都宁可无房一身轻。当地楼价仍然停留在80年代的水平，人民币50万到90万已经可以在如新宿、池袋和上野这些东京的市区位置买到一套实用面积在13到20平米的单身公寓，租给当地上班族，扣除成本后租金回报率普遍在6-8%左右。” 日元去年全年贬值21%，创下34年最大跌幅，加上东京申奥成功和首相安倍晋三的宽松经济政策，日本房地产投资市场在2013年录得超过67%的增幅，全年交易额达417亿美元。仲量联行亚太研究部年初发布的分析报告指，日本房地产市场受国内和海外买家强劲需求的带动，成为仅次于美英两国的全球第三大活跃市场。如果单以日元计算，不考虑汇率波动，日本去年全年交易金额更是达到2012年的两倍之多。 谭小弥香港，一人正在查看东京都的购房信息。半年前，香港世纪21中华物业与东京地产中介趁势合作推出免飞日本、直接在香港签约代理买卖日本房产的业务，至今已经吸引了70余名买家签约，据说当中也包括到香港自由行的内地投资者。 上海日彩居投资咨询有限公司负责人王春勇则指通过其公司投资日本房地产的客户在去年有明显增长，“东京上班族的平均月薪高达36万日元，是上海的三到四倍，房价却比上海低40-50%，加上日元汇率比最高峰时下降了两成，吸引了不少稳健型投资客购买东京市中心的单身公寓，这在当地属于刚需户型。” 去年在东京入市的投资者很可能踩对了日本房地产二十年一遇触底反弹的时机。日本经济新闻引述国土交通省二月份底公布的统计数字指，日本122个纳入监测的地区中，超过八成的商业和住宅用地在一月份录得升幅。在此以前，当地平均地价已经连跌21年。报道引述日本大和总研首席经济学家熊谷亮丸的分析指，日本地价在东京奥运会和重建相关建筑需求等内需的主导下正在复苏。 香港兴惠顾问有限公司总经理罗显邦于八十年代于日本取得商科学位 ，毕业后曾任职日本野村证券总部，他表示看好安倍经济政策和东京申奥成功下的日本楼市，但认为投资者应着重长线收益而非短期炒卖。 “投资日本房地产收益率比较高，在日元贬值和东京申奥成功的大背景下吸引了不少内地投资客，我听说在东京的中资银行甚至有内地人为申请按揭而在门外大排长龙，”罗显邦说。“一些内地投资者可能手头上有几十万到一百万左右的资金，在国内寻找不到什么好的投资项目，但在东京市中心就足够买下一个可供出租的单身公寓，二手房的租金年收益可达7-10%，新房也可达到3-5%。” 在东京居住十几年、经历了当地房地产业最低潮的日籍家庭主妇刘志彤提醒，实际租金没有那么高。“对于日本人来说，买实用面积在22到50平米的单身公寓出租、老年后?加些退休金的收入还是有的，而年收益也的确能达到10%左右。但扣除中介管理费和各种税收、灾害保险费后，投资东京公寓的实际年收益率也许只有4.5-5.5%，”她说。“日本政府对房地产泡沫很敏感，通过种类繁多的各种税收控制楼市在短时间内的升幅。简单来说就是拥有的房地产越多，所得的租金和利润越多，税收的比率也随之增加，变相减低收益率。” 在日本购买房产时需付房地产取得税、印花税、房地产登记费、中介费和保险费，加起来约占房价的10%，其后每年还需要付固定资产税、都市计划税、管理费、修缮积立金、修缮费、委托中介公司出租和管理物业的管理费、租金收入税以及委托日本中介代为报税的代理费等等。卖房子时则需要交纳15-30%不等的资产增值税。 罗显邦指日本经历过80年代泡沫经济破裂的惨痛教训，政府和民众对地产泡沫很敏感，所以投资者不应期望日本楼市能像内地或香港市场般短期内快速上升。“在日本不能像在内地或香港般炒楼，但作为长线投资则是不错的选择，”他说。“虽然安倍经济学是否能成功还是未知数，但市场预期日本政府在未来较长一段时间内仍将维持货币宽松政策，加上东京申奥成功刺激当地投资，未来地产市场出现大倒退的机会微乎其微。” 有意在东京房地产分一杯羹的投资者还要留意日本人口老化可能导致住宅市场出现供过于求的情况，以及地震、海啸等自然灾害所带来的投资风险。日本国内预测2025年将是日本退休人口最多的一年，到2047年日本全国人口将减少约三分之一，长远来看租房需求会逐渐下降。想减低有房租不出去的风险，投资东京小型出租公寓就应该选择在地铁山手线沿线的闹市区，而且许多上班族经过日本311大地震时的交通大瘫痪，更青睐位于东京都心的公寓，万一有大灾难发生仍能徒步返家。日本始终是地震多发的国家，投资者应该注意避免购买兴建在填海土地上或靠近海边的物业。