加拿大投资房地产不一定要买房：REITs详解

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加拿大投资房地产不一定要买房：REITs详解

2013-07-15 20:08:03

加拿大投资房地产的好渠道—REITs 　　房地产一向是中国人非常喜爱的投资项目，就算移民加拿大了也不例外，温哥华房地产市场近些年的强劲表现，与中国投资移民的大量流入，有着千丝万缕的联系。在中国大陆投资房地产，只有两种选择，要么直接购买物业，要么投资房地产上市公司的股票。然而在加拿大，喜爱投资房地产的人，又多了一项选择，这就是REITs(real estate investment trust)，即房地产投资信託基金，一种非常好的投资渠道。 　　2008年金融危机以来，投资者对收益率越来越敏感，债券和定存的利率在2%左右徘徊，而很多REITs的收益率在7-13%之间，因此，REITs越来越受欢迎。 　　一、REITs是什么? 　　所谓REITs(real estate investment trust)，就是一种以发行收益凭证的方式，汇集投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资、经营、管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信託基金。REITs投资的房地产涵盖各种行业，如购物中心、办公大楼、停车场、酒店、医院、养老院等，其潜在收益来自于租金收入以及房地产价格增值的收入。 　　REITs起源于美国，自1960年以来已有40多年历史。目前在美国大约有190多家上市交易的REITs，总资产约4390亿美元，这些REITs在主要交易所上市交易。加拿大的第一只REIT在1993年推出，20年后的今天，发展到40多家REITs，最大5家REITs的市值，占加拿大REITs市场的一半。RioCan是加拿大最大的REIT，在加拿大拥有接近300个商场、在美国拥有31个商场的股权，目前收益率是5.6%。 　　二、投资 REITs有哪些优势? 　　REITs 具备收益稳定、分散风险、流动性强、税务优惠等优势。 　　1. 收益稳定 　　REITs的现金流，主要来自租金收入、管理维修费用及承租率等，收入相对稳定，加拿大的REITs通常将当年度75-90%的收益以股息的形式分配给股东，所以投资REITs每年将享有稳定的现金收入。 　　2. 分散风险 　　REITs一般是由专业的房地产公司发起并管理的，能够合理地选择投资的项目，并能对其进行科学的管理，从经营管理上大降低了投资风险。其次由于基金的规模比较大，因而能广泛投资于各种类型的房地产专案，从而分散了投资风险。此外，REITs与其他股市、债市资产的相关系数低，在资产配置中加入REITs，可以降低整个投资组合的风险。 　　3. 流动性强、变现性高 　　直接投资房地产，金额较高，还要透过仲介机构，手续繁琐，且变现性不好。REITs的交易在证券交易所进行，就像买卖股票一样。流动性、变现性都胜过投资不动产。此外，REITs的投资门槛较低，一般投资人都可参与其中。 　　4. 税赋优惠 　　相比利息收益，REITs收益有更多的税赋优惠。投资REITs每月获得的现金流，至少有一半是本金返还，无需交税。 　　5. 简单、便捷 　　REITs投资人是很多物业的业主，却没有普通业主的烦恼：不用担心物业空置，不用害怕遇到不良租客，也不会有租客大半夜打电话，投诉网路不通畅或是洗手间漏水。 　　三、投资REITs的不利因素 　　投资REITs除了受经济周期、资金流向等因素的影响外，还有其他一些缺点： 　　如果在非註册投资账户里持有REITs，T3表通常要在4月的第1个星期才会收到，或许会影响到投资人的报税。此外，每月所收的现金流中，相当一部分是本金返还，无需报税，但购买REITs的成本也会相应减少，投资人需要不断自行记录、调整REITs购入成本，以便最后卖出时，可以准确地计算资本增值。要想避免这个麻烦，最好在註册类账户里投资REITs，比如RRSP、TFSA等。 　　一般投资房的租金收入，可以算作投资人当年的“工作收入”，可以获得相应的新的RRSP投资额度，但是REITs不同，虽然每月派发的收入大多数也是租金收入，但是却不能算作是“工作收入”，无法获得新的RRSP投资额度。 　　如果房地产的价值下降，REITs的价格会迅速回落，因为投资商业房地产的资金通常是来自银行贷款。所以REITs都会收到市场波动的影响。事实上，收益率越高的REITs，波动就越大。 　　四、如何投资REITs? 　　除了在交易所购买上市交易的REITs外，投资人也可以购买以REITs为主要投资标的的基金，REITs的ETF等。基本上，要挑选好的REITs，除了要留意不动产管理团队的经营能力外，还要看REITs的投资是否多元化，是否足以分散风险。另外，REITs的获利能力也很重要，营运现金流，可分配现金、投资价值等，都是需要考量的要素。