温哥华近半公寓用来炒房

雪雁

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专家认为，一个地方房价涨，就会吸引炒房者投资。图为温哥华。（Shutterstock）

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加拿大住房统计计划（CHSP）前不久公布2018年卑诗省、安省和新斯省3省住宅物业屋主数据显示，卑诗省低陆平原地区共管公寓业主中，37%为投资者，温哥华这一比例为近半数。

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$ C' B8 c5 Q" a5 p8 j非主要住宅物业是指屋主不住在里面，不被屋主视作主要住宅的物业，屋主将之出租，或作为第二物业，或空置。换言之，就是投资物业。
共管公寓炒房最严重

据《环球邮报》报导，西门菲沙大学城市计划主管甄瑞谦（Andy Yan）对CHSP数据深入研究后发现，温哥华多达46%的公寓为非主要住宅物业，列治文山、Pitt Meadows 、Coquitlam、素里和本拿比这一比例分别为37%、37%、36%、35%和33%，Port Moody、Maple Ridge、北温和Langley等城镇，这一比例也近1/3。

整个大温区平均而言，公寓非主要住宅物业比率高达37%；全区独立屋中，这一比例为15%；所有类型房屋中，这一比率为23%，但公寓最吸引投资者，投资者所有率占比最高。

按具体数字，温哥华市屋主不居住的公寓共4万2,185套，列治文山、Pitt Meadows 、Coquitlam、素里和本拿比这一数字分别为1万595、604、4,925、8,395和9,895套。大温区25万2,425套公寓中，总计9万4,415套为非主要住宅物业。

甄瑞谦表示，这说明当地虽有住房，但住的人不一定是常驻当地参与地方经济建设的人。还有一个问题是，公寓即使出租，也不稳定，这是因为业主不管是外国人还是当地人，房子都是用来投资物业。

炒房应交商业地产税

甄瑞谦10年前对温哥华市中心13幢公寓大楼研究也曾发现，半数单元屋主是炒家。10年后，他发现这一现像不仅仅局限于市中心。大温区中，卑诗大学附近住宅区炒家最集中，所有类型房屋中，47%为投资房，其中独立屋和公寓这一比例分别为47%和49%。

他认为，房屋如果既不是主要住宅，又不是用于长租，业主还按常规相对较低的2.56%住宅地产税来交，就不公平。像这类空置或拿来短租的物业，应按较高的9.33%商业地产税来收。

温哥华市2001～2009年共管公寓出租研究数据显示，2001年，公寓投资者占比34.7%，到2009年升至35.2%。甄瑞谦说，这说明政府发现这一趋势，并采取措施 ，但并未真正解决目前面对的住房危机问题。“明明有机会解决，却一味任肿瘤扩散。”

炒房对市场影响有好有坏？

加拿大住房及房贷公司（CHMC）副首席经济师艾威尔斯（Aled ab Iorwerth）前不久接受采访时表示，温哥华炒房率这么高，一点也不意外。公寓楼炒家所占比例，取决于公寓楼本身几成新，越新的楼，炒家占比越高。

公寓投资现像严重，对整体市场影响有多大，艾威尔斯回复是有好有坏。他说，政府还没做这方面深入研究，只发现过去几十年来，没见过大规模的出租公寓开发，倒是共管公寓开发日益红火，日益取代出租公寓开发，其背后原因他也不完全了解。

他说，租房市场需求持续旺盛，但出租公寓房源萎缩，许多买不起房的人，只能租共管公寓，使得共管公寓成为主要租房来源之一。此外，新建共管公寓，质量比老旧出租公寓质量高，更吸引租客。弊端是，经常有反映称，租共管公寓不稳定，房子能不能长期租、租多久完全取决于屋主。

此外，近几年出租公寓开发有所上升，但似乎都是豪华出租公寓，主要针对人群是大换小的老年群体。这也是为什么CMHC有许多项目都是鼓励开发更多出租公寓。

炒房到底有无危害？

艾威尔斯认为，温哥华炒房现像严重，根本原因不是因为外国炒家，而是因为供应紧张导致房市过热。就像当年美国一项研究所显示，一个地方房价涨，就会吸引外州炒家，温哥华也是如此。

房屋供应紧张导致房价涨，安省、美国和中国等其它地方的人看到了，自然就会蜂拥而入，2016、2017年房价飙升时，就是这个情况。也就是说，海外热钱不是房价飙涨根本原因，但会导致房价失控。

在他看来，房产投资本身没什么错，最大问题是许多炒房的人借债太多，都指望立马有回报。

但甄瑞谦认为，共管公寓5年内就能有回报，出租公寓一般10～20年才能有回报，要追求利润最大化，谁会选择后者？因此共管公寓是个有风险的租房选择，不能指望它来替代出租公寓。

炒家有两种，一种是炒豪华公寓，另一种是炒小户型，炒家是多数普通投资者。迫使许多租客要么租豪华公寓，要么只能租小户型，被挤压在租房市场的两个极端。

他说，谁都可以说房价涨是因为供应不足，但需求永远都有，供应永远不足。关键是，政府希望支撑什么样的需求？凡事有个轻重缓急，炒家炒房需求难道能凌驾希望在当地扎根为当地经济作贡献人群的需求吗？这一点是两者的根本区别。◇

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