正在降温 房地产其实也是一个庞氏骗局

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近日，国家统计局公布了房价数据，在今年1月，一二手房的价格出现了分化，二手房方面，4个一线城市和31个二线城市二手房销售价格环比均下降0.1%；其中，北京、广州二手房价分别环比下跌0.1%、0.3%，上海持平；。新房方面，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%、同比上涨3.3%；31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，同比上涨11.6%。老齐看到，很多中介都把新房涨价的信息，发给了购房者，但他们一定不会告诉你二手房降了。

　　

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　　这可能将是今年的楼市(专题)一个特征，新房的限价逐渐放开，一些高端楼盘入市，也许会推升整体新房的价格，但楼市会出现实质性降温，对于大家感受最密切的，将体现在二手房的价格稳步下降上，别看挂牌价很高，实际成交价，会逐渐走低。当然对于一般购房人来说，可能感受不到，因为中介机构会故意隐藏房价下跌的事实，而只凸显挂牌价。目前在北京，上海等一线主要城市，二手房已经有了10-15%的议价空间。甚至有在上海浦东的朋友给老齐发来消息，说降价10%，仍然看房的寥寥无几，基本都是中介化妆的买家！真实买家似乎一个都没有。现在他比较纠结，要不要再降10%，如果再降，也就意味着2年前买的这套房他可能会亏本卖出。

　　当然这只是个例，在北京，上海最近两年，二手房价确实表现不好，但在二三线城市，很多地方房价上涨了50%，甚至翻倍的都有，我们之前也分析了，主要是因为去库存带来的棚改货币化安置所导致的，现如今起码货币化的政策停了，三线城市基本很快陷入冰点。以后谁着急用钱谁倒霉，房子将很难再有变现能力。而二线城市，今年还在不遗余力的争抢人口，这是政策上的最大变数，如果人口能够持续流入，那么对于房价，特别是二手房价将有明显的推动作用，但这是一场零和博弈，人口就那么多，被抢走人口的城市，房价将快速回落，所以这也注定今年开始出现明显的分化。

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　　另外，一城一策也在今年强化，很快3月之后等开完了大会，各个省市就会根据会议精神，制定当地的政策，能不能稍微放松一下，不但要省委领导批准，还得得到部委的批准，如果最高指示仍然不放松，那么可能一城一策谁也不敢越雷池一步，所以现在仍然在等消息，等指示，但从地方上来说，确实很有动力去放松调控。

　　因为他们放松调控只有好处，所有的雷都甩给了金融系统，所以上面当然也不傻，银保监会副主席王兆星，前两天就再次强调，银保监会将始终紧盯房地产金融、影子银行、地方政府债务等重要风险领域。其中房地产金融这块，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是要严格控制带有投机性的开发贷和个人贷款，要防止房地产金融风险出现大的问题，要继续审慎发放开发贷款和个人按揭贷款，促进房地产金融、房地产市场平稳健康发展。

　　注意，这里面可是点名了有投机性的开发贷和个人贷款，还要审慎的发放个人按揭贷款，可见从部委这里传出的信号来看，今年的调控，不会放松。银行这个闸门管住了，即使地方上想放松，也会力不从心。

　　总体来看，今年的房地产方向已经不再是一味地打压，上面还在控制风险，下面已经有了强烈的托市意图，所以两种力量相互博弈，你进我退，你不坚决，我就反弹，而对于地方上来说，他的利益最大的地方就在于新房，因为新房好卖，开发商才会赚钱，开发商赚了钱才会来买土地，至于二手房，涨不涨价，跟地方实在是没什么关系，所以如果当钱不够支撑全面上涨的话，一定是先保新房，其实逐渐打开限价，让一些高端楼盘集中入市，新房价格就会上涨，制造楼市涨价的效果。现在来看，这个并不困难，而真正困难的是，如果涨价太多，会不会引来问责！所以大家倾向于一点一点试探底线。但对于购房人来说，新房只意味着买入价，二手房价格才意味着卖出价，而且你不能光考虑价格，还要考虑流动性。有的房子可能挂一年都无人问津，那些挂牌价都只是市值，也许等你急用钱的时候，才会知道房子的真实价格是多少？

　　如果站在投资的角度讲，房子无疑已经不再是一个好投资了，随着价格越来越高，流动性越来越差，未来变现一定十分困难。而且房子跟股票不一样，股票你只要止损基本都能卖得掉，房子你只能在他爬坡的过程中离场，等他过了山顶你再想下车，那必然会被踩踏。现在一线城市人口负增长，老龄化严重，保障房供给越来越多，三线四线这波棚改之后基本再难有接盘侠。只有几个二线省会，还存在变数，就看争抢人口的力度了，但是这是一把双刃剑，人口流入确实能推高房价，但高房价反而又会限制人口流入。所以总体的空间也并不大了。当然老齐也知道，跟很多朋友说不通这个道理，那么我也就不劝了，反正都是你的血汗钱，自己负责就好。别到时候拿不出来了，自己怨天尤人。其实你可以想象，甭管房子涨了多少，你在房子上看到过回头钱吗？绝大部分人都只是看到市值而已！但那其实都是财富幻觉。房地产其实也是一个庞氏骗局，后加入的人给前面的人买单，其实钱根本就没那么多，什么时候后面的人减少了，付不起前面的利息，就会完全崩塌，本息全无。

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