别忽悠了，房价暴跌早已开始

麦大西岛

别忽悠了，暴跌早已开始原创 2017-11-05 Ben

中国国内由于人口红利消失，劳动力成本上升等诸多因素导致近年来实体经济的利润率大幅下降，从制造业到零售业都受到严重影响，因此大量资本转移到不动产，而国内炒房一族就是这一波富起来的人。不同于加拿大，作为发展中国家的中国，城镇化的确支撑了房价。

中国人的平均智商通常是比较高的，学习的能力自然也会比较强。相对其他族裔，华人更热衷谈房子，炒房子，无论是同学，邻居，同事还是朋友，聚在一起，就会聊到房子。Ben认为最近几年，中国国内国力增强，GDP迅猛加上人民币的泡沫，让中国人的购买力在全球变得很强，而这些中国比较新的中国移民来到加拿大的一个重要的事情，就是买房子。Ben不禁想，中国人真的比印度人，伊朗人，犹太人和白人都聪明吗？

买了房子半年后，发现邻居的房子卖得贵了很多，不觉喜上眉梢，哈哈，我的房子升值了！下面该怎么办呢？继续买！买房，似乎成为了赚钱的代名词。很多地产经纪也推出所谓的“杠杆论”来为自己招揽生意，似乎，买到房子就是赚到。但加拿大毕竟不是中国，多伦多也不是北京，涨是必须的，跌也是早晚的，还是那句老话，出来混，总是要还的。房子，归根结底，是用来住的，不是用来赚钱的！

看看上面这些触目惊心的标题，你是否被忽悠了呢？

房价是否会真的延续一个上升通道呢？答案是毋庸置疑的，几十年的大趋势已经说明了一切。只要政府扩大货币发行，货币贬值，房地产一定是保值升值的，这点没有疑问。只要人口持续增长，必然导致需求增加，而需求供给矛盾，正式决定价格的根本因素。

那么，多伦多的房价为什么会跌呢？Ben左思右想后发现，驱动最近半年多伦多房价下跌的主要因素并不在于市场的调节，而纯粹是政府政策驱使。作为一个移民国家，在居住人口不断增长的时代，控制住房价，确保房屋价格可以负担是政府的职责。在自由党开始执政后的2015-16和2016-17年3月这中间，房屋价格增长超过年25%，这在政府看来，不是一个可以容忍的事情。过高的房价不仅仅会带来经济运行的风险，更会让作为移民国家的加拿大失去对优质移民的吸引力，并同时招致本地居民的反感。作为选票至上并精通市场运作的自由党，打压房价是必然的，而热衷赚钱，对政治不感冒的华人自然会成为牺牲品。

首先被辗压的是3月左右换房的，这些人应该不会太有钱，他们无非是想买了房子之后再卖，而买过后还没来得及出手就赶上大跌！这些人是凄惨的，不会有太强的经济实力，否则可以完全hold住不卖。但市场的意外情况会让他们损失上几年甚至十几年的努力与汗水。但他们并非政府调控的目标。

政府的主要目标是炒房的，这些人本身收入并不高，他们通常在每年1-2月买房子，然后在5-6月的高点卖掉，有些会装修或最多出租1年。他们中的另外一些人会买入楼花，在伺机加价卖掉！据报道，CRA发言人表示，在2015年4月与2017年6月期间，税局将安省和BC作为查处房地产交易偷税漏税的重点，两省共立案22,811件，追回漏缴及逃缴的税款$3.7亿。其中安省查处18,942件相关税务案，追回税款$2.917亿；BC立案3,869件，追回税款$7,860万。

这，就是炒楼花的结果，Ben不禁再问一句，楼花，您还炒吗？安省已经查出了将近1.9万宗，现在还在继续查处，并大量雇佣地产经纪协查！

上图是Stouffville独立屋, 高点价格是1.216M，10月地点价格是895K,跌幅26.4%。

上图是Richmond Hill 独立屋，高点价格1.7M，目前10月底低点1.207，跌幅为29%。

上图旺市独立屋，1.482M 高点到目前1.15M跌22.5%。

这里统计的是独立屋中位数。千万别相信很多华人业余媒体所讲的所谓均价，独立屋比例的变化和某一两套豪宅的成交严重影响均价，专业，才是真实和客观的。

我们可以看到，目前跌幅最大的3个大区分别是Stouffville , East Gwillimbury 和Richmond Hill，这些是华人在2015-16年投资最集中的区域。即便是北约克，士嘉堡，最大跌幅的也是华人聚集比较多的区域。从投资角度，获取最大利益的前提无非是高杠杆和短周期，所以，才会出现类似Flipping, 翻建等华人非常热衷的话题。前一段时间，一个非常可怕的事情就是有些没有任何加拿大房地产投资经验的客户甚至新移民动辄就会问Ben一些关于Flipping, 翻建，甚至土地变性，Rezoning之类的问题，这不尽让我非常担心，这不仅让我想起在九十年代Ben读高中的时候，人人都在谈论的钢材与股票。如果一个生意真的一本万利，没有风险有非常容易，怎么可能轮得上呢？

纵观今天的房地产市场，有人说明年1月1日起银行会进一步收紧，所以要抓紧买房！Ben听到根本笑不出来，如果明年银行真的大幅紧缩，房价还会跌，现在抓紧买房，就是坑，这话说得实在是不厚道啊！但是，从另一方面，自从8月中旬起，我们发现，在过去传统华人热衷区域，目前的买家却是本地人居多。在各大银行的华人贷款经理们休假的时候，西人的贷款经理们却异常忙碌。究其原因，呵呵，还是不说了，在3月的时候，Ben预测市场市场会掉头向下，没有人相信，事实证明，数据分析远大于主观判断！在一个炙热的市场，风险孕育。而在一个另所有人都失望的市场，机会往往就在眼前。