雄安新区横空出世，这次中国房价泡沫真的要破了！

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雄安新区横空出世，这次中国房价泡沫真的要破了！2017-04-03
一、雄安新区横空出世，这次中国房价泡沫真的要破了！

作者：卫强  来源：范范的江湖见闻（ID：fandejianghu）（本文不代表金融纵横谈立场）

4月1日，雄安新区横空出世。在此之前，新区覆盖的河北雄县、容城、安新三个县相信都没几个人听说过。现在，他们成为全国人民羡慕的地方。

雄安新区的定调非常高，定位为继深圳特区、上海浦东新区之后的又一全国意义的新区，是闻所未闻的“千年大计”。但是这个出场，又太突然，这种反鲜明差背后，代表了某种态度和决心。有些问题，不能再放纵拖延了。

最大的问题，就是中国经济已经被房地产泡沫和既得利益集团绑架了。过去还想与房地产与虎谋皮，现在再不解决地产的超级泡沫，实体经济不可能有出路。

雄安新区的出现，也不会是一个孤立事件，这是一种决心和方向的宣示。货币政策稳下来，盘活存量资金，引导资金从地产到股市，房价泡沫已到顶部之后是泄洪，资本市场是未来几年的大机遇所在。

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1979年，深圳特区成立，无数人失眠，想着如何去做一番事业，大干一场；

1992年，浦东新区成立，无数人失眠，想着如何下海创业；

2017年，雄安新区成立，无数人失眠，想着怎么去炒房……

这就是中国经济今天的真实写照。无论做什么，都没有炒房赚钱；无论规划什么，最终落脚点都在炒房。无奈，无解。

如果房产泡沫不破，雄安新区难起。这个新区可能都没开始建设，房价就已经炒到天上。如果要通过非市场手段来控制雄安的人口流入和房地产等资源要素，那么新区的活力会大打折扣。

这就是中国经济被房价绑架的真实困境写照。 不败的地产神话吸引了资金源源不断的进入。房子在今天，已经不是房子，是一个金融产品，如同17世纪荷兰的郁金香。

我们正在见证经济学历史上的极为诡异的一幕。一方面，一二线城市地产价格几万几万的涨，买房像买大白菜，资金极其充裕；另一方面是在闹钱荒。实体经济融资艰难，高利贷盛行，三四线城市地产库存已经庞大。这诡异但不矛盾，实体经济10%利润率很高了，跟炒房怎么比？当钱都去炒房了，实体经济融资当然困难；当资源都涌向一二线城市了，三四线城市自然要被抽空。

当所有人都去玩击鼓传花的游戏时，接棒的傻瓜还有么？这个游戏要接近尾声了。山东辱母案就是高利贷资金链断裂引发。更让人震惊与担忧是，魏桥纺织、中国宏桥、齐星集团、辉山乳业等多个大型企业都爆发了债务危机。他们都是上市公司或者是上市公司的母公司，还有世界500强企业，他们都撑不住了，可以想象下中小企业的艰难。

地产不败的神话，对周边地区的资源虹吸效应，尤以北京为甚。它本应是带动京津冀乃至华北发展的火车头，结果它成为泡沫的登峰造极者。这个现象所催生的，就是雄安新区的横空出世。

如果首都都可以搬走，那么北京的房价神话还能继续演绎吗？

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在今天这个时点，我们将见证中国地产泡沫破裂的开始，也将见证资本市场大时代的开始。

我坚定的认为，雄安新区的设立绝对不是一个孤立的事件，而是顶层设计的一个重要先手。今年以来有两个非常关键的信息要结合着一起看：

• 央行行长表示不背锅。3月底，中国人民银行行长周小川表示，货币政策经过多年量化宽松，全球已到达周期尾部。楼市泡沫不是货币政策的预期后果，要知道，周行长一年前还在说“个人住房加杠杆逻辑是对的”。最新表态明确楼市是“泡沫”，而且货币政策宽松要结束了。
• 股票市场的IPO大加速。2017年以来，通过IPO审核的数量已经超过上百家企业，资本市场大扩容，来引导资金进入实体经济。中国企业的债务融资已到极限，新的融资增长主要就靠资本市场了。A股在这个点位上，指数涨跌都是小事，已经上升到国家战略。
  
  

过去三十年，中国经济有三个引擎：制造业，互联网，房地产。现在，制造业明显不景气，房地产泡沫把土地人工成本大幅度推高；互联网人口红利期也结束了，爷爷奶奶们也都在玩微信了；只剩下地产泡沫还在。但地产泡沫过大，已经危险了整个经济安全与金融安全，那么，只有靠资本市场盘活全局了。

要搞活资本市场，就得要钱。央行行长说了货币政策宽松结束了，不靠印钞了，那么只有盘活存量资金。存量资金主要囤积在房地产。这就得让钱从房地产出来进入资本市场，这就要打破地产单边上涨的不败神话。

其实，2015年的经济部署就是这个战略，败笔是底牌太早被看穿，慢牛变成了杠杆牛疯牛，最后爆发股灾。股灾之后，仓促又启动了房产去库存，结果泡沫吹到今天这样大。

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回望2015年的股市，ZF应该是希望股市上涨的，通过资本市场来解决很多历史积累的风险。但是就因为ZF反复呼吁慢牛，结果底牌被机智的股民们看穿，疯狂加杠杆进入股市，慢牛变成了疯牛杠杆牛，最终轰然崩盘。

地产的慢牛也是ZF所希望的，最好是慢慢涨，带动经济各方面都跟得上。地产的底牌也很快被看穿了，甚至限购都被看成了后续暴涨的大利好。

地产涉及的方方面面的利益太大了，所有人都坚信ZF不会让房价下跌。既然这样，那大家就加足杠杆买。这本质就是在套ZF维稳的利。这就是中国版的“大而不倒“，这就是对中国经济的绑架。

这就是雄安新区设立的英明与决断之处，极有远见与魄力，果断抛开既得利益的纠葛，直接在雄安建设一个新城，建设一个副首都。毫无疑问，雄安新区的设立这对北京及周边房价绝对是利空。但是又如何？说搞雄安新区就搞，完全摆脱了既得利益群体的羁绊。

连北京都可以有这么大动作，更何况其他城市？中国其实根本不缺地，房价问题演变到今天尾大不掉，一是货币问题，这十几年货币大放水；二是维稳问题，房价跌了就要砸售楼处，ZF维稳第一。

雄安新区只是中国经济结构大调整的一个开始。比起雄安新区短期直接带来的收益，所宣誓的智慧、决心与信心更为重要。这也是坚定看好雄安新区的原因所在，这个是国家意志，不是一般的新区所能比拟。

我们可以简单推演下接下来要发生的事：

• 围绕着雄安周边地区的房价，与之有关的股票，都被爆炒一通；
• 雄安土地交易被严格管制；
• 北京及周边房价开始回落；
• 货币政策收紧，全国房价普遍回落，不断有地产商的售楼处被砸，炒房客拉横幅呼吁政府救市；
• 中间穿插一些区域性的大企业和地方政府的债务危机爆发，高杠杆炒房客跑路；
• 资本市场IPO大扩容，但房地产疏导过来的资金承接了新IPO，股市尤其是中小创估值公司下降，但指数变化不大；
• 大批的新IPO公司造就大批新富豪，他们继续投资新产业，带动又一次全民创业浪潮；
• 外汇流出继续严控；
• 央企、学校将成为迁往雄安的第一批；
  
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雄安新区设立5年后，地产泡沫平稳过渡，资本市场市值世界第一，中国经济成功转型。

二、深度：“雄安新区”对北京及环北京房价格局的影响

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作者：大山  来源：大山房产俱乐部（ID：dsfcjlb）（本文不代表金融纵横谈立场）

4月1号，小伙伴们都被一个消息震惊到了，那就是在距离北京西南直线距离100公里的地方，要建立一个国家级新区“雄安新区”。

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这个新区的经济地位据说是相当高，号称“南深圳，东浦东，北雄安”。浦东新区的占地是1200平方公里，深圳经济特区是1990平方公里，而雄安新区的建设占地达到了2000平方公里。也就是说将来在北京南100公里的地方，未来10-20年要有一个人口在1000万以上的超大型经济特区，这可是足够吓死人的。

要想知道这个新区对北京及环北京房价的影响，首先就得对这个新区的产业定位有一个判断。

从目前公布的信息来看，这个新区的定位是“首都副中心”，最主要就是要干一件事，疏解非首都功能，就是要把北京的低端产业承接过去。

但是作为一个级别这么高的新区来说，要真想干成，就必须要有两个条件：

第一，是要有非常优惠的政策，包括税收、居住、办公等各个层面，有较高的优惠空间，来吸引企业入驻。

第二，就是必须要把一些国有性质的单位从北京强制搬迁过去，属于早期的酵母型入驻企业，从而逐渐形成产业链，这样才能形成好的产业循环。这些国企预计将包括央企、国企的二级单位（总部依然在北京）、各个高校的本科单位（研究生也在北京）等。

因此我们可以基本判断出：所谓的雄安新区就是未来的“北方经济中心”功能区，通过非常优惠的政策条件以及对某些国企单位的强制性搬迁，从而形成对整个京津冀地区的“经济吸血”，这里将会成为北方地区中低端产业及中低端群体的集聚地，从而实现了对北京人口及产业的真正疏解。

如果说北京限购升级是“大棒的强制控制”，那么雄安新区就是“胡萝卜般的诱惑”，通过大棒加胡萝卜的政策结合，真正实现了对北京中低端人口及中低端产业功能的真正疏解，但是也构成了对河北其他地区、天津地区的经济吸血，未来这些地区的经济吸引力将会迅速下降。

因此我们认为未来京津冀房价的格局将会发生如下演变：西南45度区域的北京-雄安经济发展带要崛起。

1、天津房价上涨动力基本消失匿迹：雄安新区本质上就是天津的失败，天津这个北方经济中心的地位已经被转移，未来天津的经济地位将会迅速下降，因此天津房价未来下跌的可能性较大，至少已经失去了上涨的动力。

2、非西南45度区域的环北京房价势必走低：环北京西南45度角是未来的“北京雄安经济发展带”，房价涨，房租也涨。

这些区域包括北京地区的房山主城区、大兴正南区；河北地区的涿州、固安、高碑店、霸州、保定等地区，都将成为未来雄安北京经济发展带的核心收益区，房价租金均看涨。

而北京正东、东南方向的燕郊、大厂、香河及廊坊，毫无疑问，随着北京低端产业的转移，大量中低端人口将逐渐迁出，这些地方的主力购房人群将不复存在，因此房价租金均面临极大利空，未来将逐渐丧失市场竞争力。

而北京正北方向的大部分地区，也将进入真正的度假地产，房价将长期处于一个稳定的水平，甚至将可能走向微跌。

3:北京房价短期波动，长期依然慢牛状态：未来北京将不再新增住宅用地，因此北京住宅市场本质上已经进入封闭状态，在中低端群体流失的同时，中高端素质群体也逐渐进入进行填补，因此总体上保持供需基本平稳，但房价大幅上涨的动力基本被削弱，北京房价将逐渐走向稳中有升的基本常态。

但是不排除由于部分人口的强制迁出，从而导致北京二手住宅市场在未来短期内出现波动，但长期来看，北京已购房客户并不会因为工作地点的变换而变卖住房的可能性，毕竟北京仍然可以享受到更加优越的教育资源及医疗资源。

而对于北京商住市场来看，位于西南45度区域内的，依然属于热销区域。而在其他区域的项目，由于大量低端产业群体的流失，导致租金水平短期内略有下降，但随着高端群体的进入填补替换，长期走向稳定的可能性较大。

综上所述，雄安新区的成立，是对北京地区的承接，而却是对环北京、天津地区的替补，从而导致整个房价格局必将出现动荡。北京地区将会“腾笼换鸟”，人口需求逐渐升级换代。而对于非西南45度区域的环北京地区来说，将会逐渐丧失经济竞争力，从而导致产业空心化，房价出现调整的可能性极大。