幸亏重拳出击 否则温哥华将上演日本地产崩盘覆辙

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幸亏重拳出击 否则温哥华将上演日本地产崩盘覆辙
| 2016-10-30 22:31:13
“以前温哥华的房价大约是每5到10年，才会涨20%，但今年年初开始，涨势就没停过，2015年买的房子，今年这个时候卖，一年不到，房价就已经涨了近30%!” 　　—— 房地产评论家 Martyn Brown 3 a5 [( H9 W' j ( h+ _, @1 e4 e" ~+ }0 X　或许你对温哥华房地产市场已经有了一定程度的认识，我们就先来看看日本的房地产泡沫崩盘始末。 　　从极度疯狂到一触即溃 　　日本房地产泡沫，是近代历史上最著名的市场经济泡沫之一，也是世界各国历史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机。 　　上世纪80年代，日本政府在货币政策上实行了低利率政策，推动了日本房地产价格的快速上涨。银行为扩大营业份额，想尽各种办法利用超低利率拼命发放贷款。对于那些有存款意向的人，银行都会劝告他们进行土地投资：“地价在不断上涨，而利息又接近于零。如果从银行借入资金来购买土地的话，肯定会因土地升值而大赚一笔。” 　　有血腥味的地方总会有豺狗围上，同样，有金钱味道的地方总会吸引投机者。同一时期，海外热钱的涌入加速了日本房地产泡沫的膨胀。日元每年保持5%的升值水平，这意味着国际资本只要持有日元资产，即使价格没有升值，也可以通过汇率变动获得5%以上的收益。 　　因“资本逐利”的天性，国际资本迅速在日本的房地产市场上呼风唤雨，导致房价快速上涨，从而吸引了更多的国际资本进入日本投机，泡沫越吹越大。 　　随着大量资金涌入房地产行业，日本的地价开始疯狂飙升。据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京的商业用地价格指数为120.1，到了1988年暴涨至334.2，在短短三年内增长了近2倍。 　　1990年，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。当年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，日本全部的房地产价值超过了美国房地产价值的5倍，也就是说，把日本卖掉，可以买5个美国，这是世界上空前的房地产泡沫。 　　日本土地价格于1991年到达最高点，它标志着日本的“增长奇迹”和20多年海外投资快速扩张的终结，随后开启漫长的下跌之旅，陷入一轮长达10年之久的经济萧条时期。 　　泡沫破裂后许多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水。日本统计局数据显示，日本土地价格从1992开始持续下跌，日本六大主要城市住宅用地价格下跌65%，直到2006年才有所回升，2007年底日本六大城市的土地价格只相当于1991年的27.7%! 　　日本的房地产经济到现在还没有缓过来，而且，有的人，还了一辈子的债.... 　　温哥华房地产泡沫破裂风险世界第一 　　世界著名银行瑞士UBS银行指出：加拿大温哥华房地产市场从2007年就开始了价格虚高，最近两年出现了房价飙升的非理性局面。 　　2015年UBS的世界主要城市房地产市场泡沫指数报告温哥华高居榜首，是世界主要城市中房地产泡沫风险最高的城市，排在温哥华之后的为伦敦、斯特哥尔摩和悉尼。 　　房地产绑架加拿大经济 　　不得不承认，房地产早己成为加拿大的支柱产业，房贷业务也是银行最大的财源，但温哥华、多伦多的房价飙升，导致两大都会区的居民对房屋的可负担性指数不断下降，屡次打破历史记录。 　　更重要的是，随着家庭负担的不断增长，公众的幸福指数日趋减少，社会不稳定因素也会大大增加，金融系统更是面临着巨大风险。 　　从国家角度出发，房价飙升带来的直接恶果就是严重抑制消费，使小型商业、服务业持续受损，最终引致百业凋零。 　　那么，什么政策可以让房价不再飙升呢?只有央行加息。但这件事央行更不会做，加拿大需要保持低利率刺激经济增长，因为加拿大的当务之急是要拯救日渐凋零的实体经济，特别是出口。 　　所以，房地产已经严重绑架了加拿大经济。 　　海外买家税、贷款新政增加房地产市场稳定性 　　加拿大做为一个市场经济体制的国家，政府新实施的海外买家税、贷款新政，出发点只是希望令房价的增长控制在一定的幅度和速度，达到可持续的增长，并不是让房价下跌或崩盘。因为房地产市场不仅涉及到民众净资产的增长，也涉及到上下游产业的繁荣和保持就业稳定。 　　“健康的房市”应该是既抑制房价涨幅过高、过快，又保持房市不垮。房价涨幅应保持略高于通胀率的适度，如每年3%到5%。 　　理财专家 Jon Woloshin 认为，海外买家税会则大温地区房地产市场泡沫爆裂的风险大幅减小。 　　前皇家银行行政总裁 Gord Nixon 认为﹐新一轮收紧房贷措施合理，以目前的情况来说，采取较为审慎做法是自然之举，而非反应过度。而且在控制楼市风险方面，加拿大的银行表现良好。 　　相信，现在的温哥华房地产市场，正处于一个健康的状态。