房价超年薪10倍 加拿大房市面临崩盘？

calgary

6 s7 y4 l& M5 y& I9 k. E
# J& c8 `1 Y# [: S0 i/ P% S3 H

　　在加拿大卡尔加里南部的Altadore，一栋栋住房坐落于Elbow河畔郁郁葱葱的松树公园附近。这里的平均房价已经超过360,000元，远远高于八年前的水平。
% V- h; _! ~  W) H* C5 u
" V9 m0 `8 J) o9 | 　　据《环球邮报》报导，从2005年到去年年底，随着一座座老平房被推平，全新的两层小楼和高端公寓拔地而起。大批在外卡尔加里市中心工作的专业人士入住这一小区。与此同时，Altadore的房价也猛涨了78 %。
4 e! H% u4 e9 E- e* ^9 |2 a
　　“我认为住在这里的任何人都对房价上涨速度感到惊讶” ，2008年入住这里的，34岁的Thomas Ferianec说。

9 Q1 o8 `( {: u 　　便宜的住房贷款刺激了前所未有的借贷热潮，推动加拿大的房价达到“岌岌可危”高度。的确，加拿大的房屋从来没有这么值钱过。房贷债务水平也从未这么高过，近70%的购房款来自抵押贷款。

5 l- k4 i' A; n) D# K' s 　　在过去的几年中，收入和房价之间的鸿沟扩大了。现在加拿大人借贷总额与收入之比已经相当于2008年美国房地产泡沫破裂之前的水平。
  @2 h  U) v  B& e
5 @% ~/ C" M, d6 A4 w3 W 　　是否应该为此而担心?加拿大人是否也存在巨大的资产泡沫呢?加拿大房地产经纪人的答案是：没有。
" o4 v- O9 J! b$ u5 t# z) d
　　“加拿大将发生像美国那样的次贷危机，这是一种错误的想法”加拿大房地产协会负责经济学家Gregory Klump这样告诉金融时报。
. i6 Q2 D$ b* P! Y/ Y3 n' }: F2 N
　　“美国的信贷质量远低于加拿大，”Klump说。 “在过去的四年中，收紧房贷规定已经成功地防止了房地产泡沫的破裂。”

　　如果Klump的观点是正确的，那么，加拿大已经实现了过热房地产市场的软着陆。让我们看看真实的情况：
: [" G# ?  A' j; f
　　债务深化

! y& ]0 M, {2 u3 j7 X$ H& j 　　房屋销售的步伐，今年并没有实质的减速。除了10月，市场已经重新热络起来——在温哥华、多伦多、卡尔加里和埃德蒙顿房屋销售增长强劲。与此相对应的是加拿大家庭债务水平被推向新高，比七年前增长了18%。

　　当房价是年薪的10倍时
# I4 m( j1 i' M: Z/ g$ u
　　有多种指标来确定房价与业主的收入关系，总部位于多伦多的Capital Economics的首席经济学家大卫?迈达尼说：“房价在加拿大各主要市场基本上是被高估的。”
) w9 N9 `# H6 I# S+ H& j- H
& ^4 ~$ \$ v! M% M# \( g7 z" h% Q" S　　“从历史上看，房子的价格一直维持在收入的三，四倍的样子，”达尼说：“在温哥华，房价已经是家庭平均年收入10倍。在西方，这是一个离谱的数据。”
( b( g  @& Q( e4 g$ z/ z. k; J
　　在多伦多——本国第二昂贵的房产市场，房屋平均价格大约家庭为平均年收入的五倍。

　　屋主的承受力
1 V6 i( l3 J- u  u% y
7 d# k! N( D/ i& x9 N. n; K 　　只要利率维持在历史性低点，加拿大人仍然能够享受低息贷款并且不会失去自己的房子。
6 j* u$ J9 ]  z& v! V" ^
　　虽然超低利率还将维持一段时间，但是如Capital Economics等的预测表明：如果利率突然升高，房屋价格将回调25%。如果利率升高几个百分点，这就意味着，许多购房者每月会多付几百元。

; p- {9 W& e5 Z 　　可负担计算：每月可以付多少?

9 j. s' Y9 b9 F　　随着整体经济的增长，有些预期认为从明年开始到2015年利率将上升2.0%。这种加息可能使加拿大房市彻底降温。更糟的是，如果业主无法跟上利率上涨的节奏，那么他们就不得不降价出售房产。

( T6 I" c2 t; | 　　楼市真泡沫!加拿大房价被高估了21%!
3 Q) H) K. R; W. a
  x. t8 J5 I# I$ C& r　　惠誉国际评级机构 (Fitch Ratings) 表示, 加拿大房地产市场的价格上升将很快停止，该机构预测加拿大各地房地产将经历“软着陆” ，在未来五年内，加拿大的房价将“停滞不前”或“下降”。惠誉机构还认为，加拿大目前的房价被高估，一些地区的房价被高估多达26%，从全国平均水平来看，加拿大房价的被高估幅度为21%。
/ z+ V! x2 X3 ~/ D
　　根据惠誉国际评级，当房地产“软着陆”的情况发生时，加拿大经济将面临一些风险，因为许多房主的买房贷款处于自己财务状况的极限水平，一段利率开始上升，他们将遭受冲击。
5 F% [3 a+ A% {1 Z* d4 T) ~4 C5 V
　　惠誉还表示，房地产市场的放缓还将对就业带来影响。
" i0 R: Y: Y* }2 _3 A& M
& X6 s) R+ C9 h/ o& a 　　惠誉国际评级指出，自2001年以来，加拿大的房价升幅超过130%，高出加拿大人的收入增长幅度80%。

% E4 H7 F& |7 \; f 　　惠誉国际是世界三大国际评级机构之一，与标准普尔和穆迪一起属于全球最权威的信誉评级机构。
; p# j, ~- f  c1 d& E
　　高盛研究报告称加拿大房价恐将崩跌

　　高盛研究报告认为，加拿大正面临房价大跌问题，因为加国部份地区的房市，已出现建案过多的现象，而且超低利率正伤害其不动产市场。