(组图)房主必读 加国装修地下室的注意事项

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(组图)房主必读 加国装修地下室的注意事项

明报  2013-06-18 18:59:18

                                                                                        　　加拿大社区里如果有房屋有装修，街坊街里自然会议论纷纷，询问做价、师傅是哪里人家，总之要起清底细。

　　不过，原来部分屋主明知装修地库须申请建筑许可证，但基于方便为由，宁愿以身犯险，最重要为减少装修费用，又省去未来的地税开支。装修专家各有论点，称未触动主力墙也可无证。想谨慎一点，还是要与保险公司商讨一下。        　　有证零风险
        　　谁都知要循合理程序一定无错，可是装修地库一经市府部门，就等于跟自己荷包作对。RH装修公司负责人Ricky Hui指出近这3年，市府愈来愈强调要申请建筑许可证(Building permit)，原因是意外频频发生。可是业主最怕加地税，Ricky说：“原先交4千元地税，申请Permit装修地库后，检查员认为你楼价升值了，便会加地税。当卖楼时附近的单位都是交4千元地税，但唯独是你要交5千元，有机会因而卖不出。”
        　　大多伦多万锦市业主张先生是一名工程师，他自己动手装修地库，也有申请许可证。首部完成间廊(Framing)便致电市府人员来检查。接着完成排水管道系统(Plumbing)，再致电市府人员来检查，最后驳好电路后，致电电力安全局(Electrical Safety Authority, ESA)人员来检查。
                　　地库内的暖炉和风口一般只会漏空这个地方不装修。Ricky指这也算是部分完成(Partially finish)，跟未完成是同一个类别，有机会不用加地税。
        　　“预约专员也不需要花很长时间，过一、两天便会到来检查。他们会提供很好的专业意见，如风口须靠地而非在天花位置。”张生续说：“ESA检查员指出墙壁插座应改用双闸门插孔(Tamper-resistant) 更为安全，价钱相差不大但安全效果就提升了。”
        　　整个装修地库项目，张生花费在用料约1万8千元，申请许可证及ESA检查约5百元。至于有关加地税的事宜，张生表示：“假设屋价60万元和地税4千元来计算，地库令屋价增加约3万元，那就是(630/600 x 4000)=4200，即是地税增加了2百元，并不是想像中那么多。”
        　　宁选灰色地带
        　　同是万锦市居民的王先生表示，邻居装修地库大部分都没有申请许可证，有好些师傅甚至声称要Permit的话便不会承接项目。Canada Apex建设公司负责人Jeff指这些师傅叫价较低，因此即使不申请许可证，也可以接到很多生意。“举例说他们收2万元连工包料，对比申请许可证都只不过多3、4千。”
       

        　　洗手间的厕所和浴缸如要安装供水及排水装置，经市府检查便万无一失。

        　　可怕的是，他们不会跟规例去做，比方说：“内部装修如不涉及结构性的改动，好像安装地板做个自用娱乐室，不会触动到结构如：楼梯、主打墙和柱，勉强可以免许可证。但装修公司始终要按照安省建筑规则 (Ontario Building Code, OBC)去做，才算达到最低要求。”
        　　Jeff强调：“假如要在地库加建厨房，即使向市府申请Permit，都大多数不会批准，因为除了通风口与烟雾警报器要重新添置，还有要经消防部门这一关是十分困难。”
        　　Ricky也提到一般业主不会依据规例去做，但即使没有Permit，都一定要有ESA的认证。ESA是由合资格电工或业主去申请，而装修公司若没有专业电工，便会外判找人来驳电。然后ESA会有专员来检查，确保电路与材料是合乎标准。
        　　Jeff举例说：“灯与插座的电线必须要分开，因此若跳制时，灯是应该没有影响。另外电的负荷也是ESA会检查的一环。一条电线最多可连接十盏灯，无牌的二十个都见过。”轻则短路，重则火烧家园。
       

        　　　双闸门的插座，可以防止小童伸手触到内里的电路。

        　　同行存矛盾
        　　正所谓“同行如敌国”，在装修行头也有很多不守规矩的公司，为了图利而置他人安全于不顾。Rick指出很多工人，只局限于书本上知识，因此要考牌做合格技工完全难不到他们，但问题是他们的实战经验可以是零。
        　　很久以前在Alberta便有十多个电工相继触电致死，Ricky相信就是上述提到的“书生”。另外，多年前有一位女律师回家剪草，在微微细雨下不小心剪断电线，引至她当场电死。之后才立例规管相关的插苏必须合乎GSCI标准。可见每次意外后，有关部门都会立即堵截安全上的漏洞。所以Ricky重申依足程序去做，有时候是替自己和家人买一个保障。
       

        　　房间内必须有标准大小的窗，用作逃生之用，张生为此找专人把本来的小窗口加大，价钱约$2000。

        　　许可证与承保无关
        　　业主除了考虑地税问题，还有保险公司承保的问题。保险从业员姜永庆提醒大家如正准备装修地库，记紧要跟保险公司申报，这才能确保单上的承保范围是准确。“改建地库最大要考虑是水湿(浸)的问题，而不同区域的保单赔偿金额有高低之分，如北约克最高约保5万元左右。”为免遭到水患，姜永庆会建议业主安装去地深水泵(Sump pump)，可排走积水防止水浸;另有积水预警系统(Water Sensor)，遇到水漏和溢出会发出警报讯号。
        　　思保保险公司经纪Jimmy Lau重申保险赔偿不是基于有没有许可证，而是在乎投保的内容。“如业主进行内部装修又没有知会保险公司，之前投保的单便已属无效。因为原本是用重建价值来计算的保险价值，被加建价值而影响到，故投保中途有任何更改，必须通知保险公司。”至于会否加保费，Jimmy表示要因应情况而定。
       

        　　由于装修地库不是全屋的工程，因此市府检查员只要求张生把许可证贴在通往地库的门上。

        　　买卖知多点
        　　有地产经纪表示假如出售的楼盘是有装修好的地库，一般买家只会在细节上看到地库经专业装修(Professional Finished Basement)的字眼，行内称之为 “retrofit”即代表不是依照正规去申请许可证来装修的。如对方是有许可证的话，买家是有权要求相关经纪提供许可证或有关文件。
        　　该地产经纪称：“至于有没有Permit，很视乎是自用还是租出去，如果为了将来租出的话，那就肯定需要Permit。”身为租客为保安全，也应该询问业主那地库是否依市府规格而进行装修，这样可以确保住得安心。
        　　万锦市相关专员表示只要没有牵涉到排水管道系统(Plumbing)、电路改动或及结构上的更改，便不用申请建筑许可证。所谓结构上的更改，是指主力墙(low bearing wall)，当中也包括间廊(Framing)。申请费用是根据工作范围而定，一般住宅房屋约在$100-$300不等。
        　　万锦市查询：http://www.markham.ca/wps/portal ... ts/Information/BIS/ 或可致电：905-475-4870
        　　有关地税问题，mpac(Municipal Property Assessment Corp.)指会有专人来估计地库完成后的价值，实际增幅与否要视乎很多因素如装修的质量，因此起步阶段时是没有办法知道会加还是不加。
        　　有关可浏览官方网址：http://www.toronto.ca/building/building_permits.htm 或致电所属区域查询。申请时须要提交图则和缴费，费用以面积大小来计算，多市每平方米约$2-3，但不同地区收费有异。