加拿大楼市究竟是否健康？六大城市仔细看

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加拿大楼市究竟是否健康？六大城市仔细看

先枫报  2014-04-05 19:28:06  [7条评论,查看/发表评论]

         

著名智库加拿大咨议局(Conference Board of Canada)日前最新报告指出，加拿大无需担心有房地产泡沫现象的出现，这这无疑是给加拿大地产市场开了一份健康证明。与此同时，阔别近3年的买房竞价 现象又在全国出现，一个房子同时有3个以上offer是很常见的情况，房地产周刊以一些真实的事例提醒买房者在竞价中冷静以待。 　　01 房地产市场的健康证明        　　(加拿大咨议局最近出了一份报告《Housing Briefing: Bubble Fears Overblown》，他们认为加拿大房地产市场正处于全面崭新的面貌，根本不存在泡沫崩溃的情况，这无疑是给加拿大地产市场开了一份健康证明。)         　　近段时间来很多国家的各种机构发出的关于加拿大房地产市场即将崩溃的消息，这些内容大多认为加国地产存在过度建设、泡沫因素和高估的房价，对此，著 名智库加拿大咨议局并不买账，他们最新的一份研究报告指出，人们的这种担心是被夸大了，加拿大没有泡沫最可能出现的前景是全国范围内一些特定城市房价走向 温和下降的趋势。         　　尽管此前一直有很多报告称加拿大新建房屋过多以及房价被高估很多，这个以渥太华为基地的智库机构——加拿大咨议局最近出了一份报告《Housing Briefing: Bubble Fears Overblown》，他们认为加拿大房地产市场正处于全面崭新的面貌，根本不存在泡沫崩溃的情况，这无疑是给加拿大地产市场开了一份健康证明。                 　　报告中指出，即使在多伦多，过去三年新屋的开工数量也和20年来的平均水平相当，除非很极端的情况，这样的情况才可能是过度建设。报告中指出：“在房地产市场循环周期的某个点上，加拿大一些细分市场的房价是有风险的，会需要适度修正。”         　　这份报告相信，持续的人口增长、就业率的增加还有房屋抵押贷款利率在适度范围内的上升都会限制房价在2014年和2015年下跌。加拿大咨议局认为，如果房贷利率升高到影响可负担能力，就会有戏剧性价格调整的情况，不过，即便如此，也会是软着陆，而不是硬着陆。         　　02 鹰派的数据不够完整         　　(加拿大咨议局表示，加拿大的房地产泡沫担忧被夸大了。一些被激进引用的城市数据不够完整，只包括了房屋价格和租金成本的倍数，没有考虑历史低位的抵押贷款利率保持稳定的支付能力。)         　　近年来，一些经济学家和国际组织，例如经合组织、国际货币基金组织、德意志银行和经济学家杂志都旗帜鲜明得表示加拿大住宅房屋价格基于各类指数是世 界上最贵的。今年二月，国际货币基金组织和TD银行称，加拿大的房价被高估了10%，而去年11月份，国际评级机构Fitch发布报告说，加拿大房价高估 了21%。         　　但加拿大国内经济学家的共识更倾向于柔和，上周加拿大房地产协会还预测放缓的房贷利率在今年晚些时候小幅上升，房地产市场依然在2014年和2015年前面有所增长。         　　加拿大咨议局表示，加拿大的房地产泡沫担忧被夸大了。一些被激进引用的城市数据不够完整，只包括了房屋价格和租金成本的倍数，没有考虑历史低位的抵 押贷款利率保持稳定的支付能力。例如多伦多市，2013年的花费的房贷按揭和1993年相比，差不多减少了平均家庭收入的近20%。         　　报告作者、加拿大咨议局资深经济学家Robin Wiebe说：“不仅仅是房屋价格，房屋抵押贷款的成本也是影响潜在购房者的主要决定因素。今年房贷利率将会上升，但不会太多，因为加拿大经济仍处于缓慢 增长之中。”该智库相信，即使房贷利率开始上升，也会在较长的时间内发生，比如要上升2个百分比，知道要到2017年或者2018年。         　　03 六大城市地产市场的平衡         　　(加拿大就业率虽然温和但持续增加，加上全国人口总数的增长。一般情况下，新屋开工比例符合人口的要求和市场就是没有过度开发。加拿大各城市总新屋开工数不到17万个单位，这比2012年的19万4000个单位要下降不少，符合加拿大过去25年的平均水平。)         　　加拿大咨议局认为，在目前的低利率情况下，一个标准的房屋业主锁定五年期利率，按揭10万加元将首付4万2104加元，所以一旦到时间更新了更高的 利率，可负担能力也不会受到严重影响。从数据上看，加拿大房贷拖欠的比例较低，其结果就是即使市场低迷，也不会像美国2000年左右这样的房屋泡沫状况。         　　此外，加拿大就业率虽然温和但持续增加，加上全国人口总数的增长。一般情况下，新屋开工比例符合人口的要求和市场就是没有过度开发。加拿大各城市总新屋开工数不到17万个单位，这比2012年的19万4000个单位要下降不少，符合加拿大过去25年的平均水平。         　　加拿大咨议局对全国六大主要城市进行了预测：         　　温哥华：去年春天房屋交易市场回到平衡状态，最近价格上涨幅度强劲，销售额增长轻快，目前这种增长速度不可持续，2014年预计升幅缓慢。         　　卡尔加里：从2011年4月开始房屋销售没有下降过，去年和一年前相比价格明显增加，注意去年房价的强劲涨势，接近房屋卖家的条件。         　　埃德蒙顿：去年是房屋二手市场平衡，销售轻快回升，价格活动增长积极。         　　多伦多：健康平衡的房价增长，主要是稳定的就业率和人口增长。公寓市场有一定风险，软着陆是最可能的情况。         　　渥太华：市场降温，来自于政府部门就业下降、转售呆滞以及房价温和。         　　蒙特利尔：买家市场，房屋销售和价格去年都有所下降，2013年无论是独立屋和多用户住宅新屋开工放缓。         　　04 供应紧张导致的买房竞购战         　　(加拿大Sotheby国际地产主席Ross McCredie表示，在多伦多和温哥华开始看到买房价格竞购，这个现象已经有2、3年没有看到过了。这让很多人震惊，尽管关于加拿大房地产市场过度膨胀等说法一直占据新闻头条，但还是看到大量的需求。)         　　今年二月份加拿大的平均房价上涨了10.1%， 安大略省、卑诗省和阿尔伯塔省增幅最大。         　　随着春季市场升温，加拿大房地产协会和加拿大Sotheby国际地产在本周公开的报告预测加拿大全国房屋销售和价格都在增长，供应紧张是主要原因。全加拿大所有年龄段的购房者最近都发现自己面临着多个报价的状况，不只是多伦多和温哥华这样的热点城市。         　　加拿大Sotheby国际地产主席Ross McCredie说：“在多伦多和温哥华，我们开始看到买房价格竞购，这个现象已经有2、3年没有看到过了。这让很多人震惊，尽管关于加拿大房地产市场过度膨胀等说法一直占据新闻头条，但我们还是看到大量的需求。”         　　随着竞争的加剧，不少地产经纪们表示，这是越来越成为现实，购房者可能会面临着一些竞价，这意味着你可能有机会在最初的报价基础上提高价格。但根据 蒙特利尔银行的调查研究表明，三分之一的加拿大人愿意进入一场买房竞购战，首次购房者有三分之一会超过之前的预算，因此建议人们在买房过程中不要太情绪 化。         　　05 本拿比：无条件的成功offer         　　(Chuck Brady夫妻在本拿比寻找独立屋，他们发现了一个带可出租地下室的2000平方英尺独立屋，房屋挂牌价格是56万加元，而俩人在银行的贷款资格只有买46万加元的房子。)         　　Chuck Brady是一个33岁的公司销售人员，他和他的妻子在卑诗省低陆平原的本拿比想买一个房子。在寻找了超过20多个独立屋之后，他们发现了一个带可出租地 下室的2000平方英尺独立屋，房屋挂牌价格是56万加元。而他们两人根据自己在银行的贷款资格，这个价格高出预算10万加元。         　　这个价格没有吓到他们，Brady从房产列出的信息中看出，房屋原来的业主只欠银行20万加元的按揭，房子本身需要一些装修，并且业主已经把房子出租出去。夫妻俩商量，这个房子哪些部分可以进行谈判呢?现在有很多人在下offer，他们可以有60天时间内结束。         　　Brady给自己的地产经纪发了这个房产的材料，并获得了房屋按揭的预先批准。他在下offer前还找了个验屋师去看了物业。他说：“我打算给卖家发一份没有条件的offer，我给的价格是43万加元，他们可以在三天时间内在银行账户内拿到钱。”         　　这个业主还收到两个其他offer，其中一个比Brady的offer高出10万加元，但由于有附加条件，业主最后选择了Brady。         　　06 埃德蒙顿：没有买到可能最好         　　(Ashley Fraser-Sexsmith和她的丈夫在埃德蒙顿找学区房，喜欢的社区中看到一个建于1985年、2400平方英尺的重新翻修的三卧室独立屋，这个房子一天就有7个看房的家庭，挂牌的房价是69万9800加元。)         　　34岁的生意人Ashley Fraser-Sexsmith和她的丈夫正在埃德蒙顿找一个有好学区的房屋，他们5岁的儿子马上就要上学了。         　　他们在喜欢的社区中看到一个建于1985年、2400平方英尺的重新翻修的三卧室独立屋，于是马上跑去看，另外两个地产经纪坐在车道旁，这个房子一天就有7个看房的家庭，挂牌的房价是69万9800加元。         　　夫妻俩立即回家，加了200加元下了offer，同一个社区一星期前有栋卖掉的房子他们觉得这个房子价格已经比之前那个多2万加元了。随后两个其他offer进来，买到房子的offer是71万加元，并且没有附加条件。         　　Ashley说：“他们多付了1万加元，还没有任何条件。我绝对不会买这样一个二手房，还没有条件保障。你会很想要买这个房子，但需要好好想想，没有买到也许是最好的结果。”他们俩现在还在找房子。         　　07 多伦多：验屋发现隐藏的白蚁         　　(Aliza Amlani和Kurt Wilson看中期望的社区内一栋美丽的三卧室独立屋，这片区域所有的独立屋都在50万加元左右，有些人会加价到60万加元。他们出的53万加元offer接受，但验屋师当天检查发现天花板里面有极多的白蚁。)         　　Aliza Amlani是多伦多一名36岁的编辑，她的丈夫是35岁的营运总监 Kurt Wilson，他们找一栋3卧室的独立屋已经1年多时间了，总共看了大约100栋房子。         　　多伦多中心区是个非常有竞争力的市场，Amlani说：“人们都带着验屋师走进对外开放的房屋，你就能知道这里会是个竞价的地方，人们都会给出一个较高的价格，价格起码比要加的多处10万加元，我们虽然有一个很好的预算，但也无法这样负担。”         　　这对夫妻发现在他们期望的社区内有一栋美丽的三卧室独立屋，这片区域所有的独立屋都在50万加元左右，有人会发起价格战，价格就会到60万加元。这栋房屋要价是52万加元，超过3万加元的有检查条件的竞标价格。         　　Amlani说：“这个地产经纪打电话给我，说有两份offer，她和业主讨论过了，表示尽可能在53万加元。那天晚些时候，她说这个房子是你的了。就在同一天，我打电话给一个验屋师，检查发现有块天花板位置虽然被事先覆盖好了，但里面有极多的白蚁。”         　　他们退出了交易，Amlani表示，无论买房竞价战况如何，最好就是先去验屋，因为你已经投入比预算更多的钱。         　　08 渥太华：31万5千就是我的底线         　　(32岁的Meredith Phillips和她的伴侣都在渥太华为联邦政府工作，她们看中一个3卧室的房子刚刚挂牌，售价是29万9000加元。她们决定31万5000加元是底 线，地产经纪表示这个价格是买不到这个房子。最后房子的竞价结果在33万到34万加元之间。)         　　32岁的Meredith Phillips和她的伴侣都在渥太华为联邦政府工作，她想要停止租房，然后在渥太华市中心买第一个房子。         　　Phillips说：“我是一个很擅长存钱的人，我有储蓄，只是一直没有买房。我们把各种利率和付款方式进行比较，看每两周需要付多少，我们想要和租金差不多的按揭费用。”         　　俩人看的房子都在32万5000加元左右，她们发现一个3卧室的房子刚刚挂牌，售价是29万9000加元。Phillips说：“房子需要大的整修，房子还有一个旧的油箱、管道和旋钮，这是很旧的电器。房屋后面还有个露台，但已经烂了，不过房屋的骨架都还不错。”         　　Phillips和她的地产经纪谈了，被告知还有其他15个offer，她们决定31万5000加元是底线，地产经纪表示这个价格是买不到这个房子。最后房子的竞价结果在33万到34万加元之间。         　　Phillips说：“我们想要买一个房子，但需要一个适合我们的房子。我们有一个预算，也不想花太多钱。就算卷入一场竞购战，你还是要坚持自己的条件。怎么做呢?设置预算并且务实考虑。我不想放进太多的情感进去，这最终是一大笔钱。         　　最后，她们买了一个两卧室一个书房的独立屋，用了31万5000加元。