律师告诉你买房必知信息 损失上百万可别后悔

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律师告诉你买房必知信息 损失上百万可别后悔
| 2017-04-30 21:32:01
购买房屋是一项重大决定，签订合同也是一个很严肃的法律行为。合同对双方都有约束力，不可以任意修改或取消合同，否则要付违约责任。 　　(1) 签了房屋买卖合同，但拿不到银行贷款怎么办? 　　大多数人买房是需要申请银行贷款的，而且许多人是在签订买房合同后才与银行商洽贷款事项，因此有可能出现签了合同拿不到贷款的情况。在这种情况下如何取消合同而又避免违约责任呢? 　　买主在购房合同中一定要加上一个条件条款(condition clause), 即允许买主在几天之内申请贷款，如果拿不到要求的贷款额度或利率标准，买主有权取消合同，所有定金退回买主，双方互不追究责任。 　　这个条款不包含在标准合同中，买主要根据自己的信贷能力把这个条款加入合同中，才能够给自己留一条退路，不至于因为拿不到贷款而违约。 　　同样，如果买卖任何一方在房屋交吉前要求某项条件必须满足，比如买主要求验房，或者是要先卖掉现住的房子才能买新房等等，那么双方一定要把各自的要求以条件形式明确写入合同，以备万一该条件达不到时，可以取消合同。 　　(2) 签了买房合同，卖主答应交吉前提供有关房屋的文件，如税单，防火证明等，可直到交吉前还没如约交出这些文件，买主有权以此理由拒绝交吉吗? 　　这个问题要看合同中卖主的责任是怎么规定的。 有两种可能，一: 条件条款(condition)形式，即规定卖主必须在某日前向买主提供某些文件，或完成某个事项，如果没有按时完成，则合同作废，定金如数退还。 二：保证条款 (warranty) 形式， 即卖主保证向买主提供某些材料，但没有明确规定买主有权取消合同。 　　在法律上这两种条款有完全不同的法律后果。条件条款：条件没满足时，合同自动作废。 保证条款：这时虽然卖方的保证没有完成，买方却没有当然取消和同的权利，买主应该按时交吉，但可以保留事后追究对方违约的责任，诉求合理的赔偿。也就是说，一方违约时，另一方并不当然有权中止合同。曾经有一个案件，卖主保证该房可以作为多套公寓合法出租，而事实上，交吉前卖主根本没有拿到可以合法出租的政府文件， 在这种情况下法官依然判买主必须履行合约，买下此房，然后再告对方赔偿损失。 　　因此签订合同时，一定要考虑清楚，各项条件必须写清楚， 最好请律师审阅一下合同。 　(3)律师费 　　不少朋友询问房产交易的律师费，大体上律师费分为几个部分 　　(a)律师代政府收的费用：最大一笔是房产交易税(LANDTRANSFER TAX),大约是房价的1%(多伦多地区)，首次置业者如果购买新房 ,大多可以免交此费用。 　　(b)杂费：含产权调查费用，税务，水，电等调查费用等等。 　　(c)律师费: 由于不少费用难以确定，律师常常不能给顾客具体的费用。 为了方便顾客，我们律师楼对房屋买卖业务采取统一的收费标准: 买房：1100元 ---(含G.S.T.，一个银行贷款的律师费及所有其他费用，除了房产转让税，即 LANDTRANSFER TAX要另外付费) 卖房：750元 ---(所有费用，含G.S.T.) 　　(4) 房屋买卖双方可以请同一个律师吗? 　　一般情况下，房屋买卖双方最好请不同的律师，因为律师的责任是保护当事人的权益，而房屋买卖双方是有利益冲突的。尤其是在商业物业买卖，生意买卖中买卖双方一定要请不同的律师。如果情况单纯，房屋买卖双方也可以请同一个律师。 　　(5) 房屋买卖过程之中什么时候请律师? 　　最好在签合同前请律师审查一下合同，尤其是新房，Condon和Townhouse的买卖合同。新房买卖合同中常常会要求额外付一些费用，如公共道路建设费用，植树种草费用等等，有时可达一，二万元。Condon和Townhouse则可能出现管理费用，维修费用大幅攀升的情况。很多买主不了解这些情况，到交接时才发现，又不得不买。签合同前请律师看合同，至少可以做到心中有数。 　　(6)房屋买卖要给律师多少准备时间? 　　一般来讲，顾客在房屋买卖前，应至少提前三，四周(Closing Date前,即交吉日前)将所有文件交给律师。当然，越早越好。 　　在这里，特别提醒大家注意一个时间，即：Requisition Date。这是在房屋买卖合同中规定的一个产权调查期限。如果在此时间前律师完成房屋的产权调查，结果发现房屋产权方面有严重问题，那么可以据此做出不购买房屋的决定，买卖和约解除，订金退回。而如果在此时间后才发现产权有问题，或许不能中断交易，只能履行和约。某些时间律师也无法掌控，比如政府部门回复税务问题的文件一般需要二周时间。再如，银行核准贷款的文件，银行内部作业常常也要一，二周时间才能交到律师手中。 　　(7)关于mortgage 　　一般来讲，律师并不能代表利益有冲突的双方，但是在加拿大的房地产交易中，律师却同时代表银行与借贷买房的当事人。也因为如此，从理论上讲，律师并不方便对顾客mortgage出具太多的法律意见。一般情况下，最好是顾客自己和银行之间商谈好mortgage的条件，然后律师按照双方的协议出具法律文件，确保双方的利益，确保和约符合双方的要求。中国人常常只有一个mortgage,问题不大，假如有二，三个mortgage，就容易出问题。 　　(8)关于offer 　　目前多伦多房地产市场异常火爆，尤其是中，低价位的房屋市场，常常一有新盘上市，几个人争抢。但是，越是在这种时候，越要注意下offer时须考虑全面，以免留下隐患。如：房龄较长的旧屋，最好加入验房师验屋条款，又如：旧的 condo和townhouse，应当加入如下条款：预先审阅管理公司财务文件，否则或有管理费，修理费大幅攀升的情况而不知。因此建议先请律师审阅offer。 　　(9)关于订金 　　订金的数目最好少于一万元，因为一旦有纠纷，可入禀小额法庭，省时省力。否则，有可能诉求于安省法庭。那么法律费用昂贵，审理时间漫长，或得不偿失。新房情况比较复杂，更要注意。 　　(10)关于私下交易 　　私下进行的房地产交易(即不通过经纪，买卖双方自行成交的房地产交易)，买卖双方最好请不同的律师，而且订金应该存于律师的信托账户中，也应该由律师起草合同，按正常程序进行，只有这样做，才能保障双方的利益。 　　(11)关于异地交易 　　一些密西沙加市的朋友，甚至远离多伦多市，居住安省其他地方的朋友来电询问，律师能否帮助他们处理房地产买卖事宜。大体上讲，大多伦多地区，York(Vaughan, Maple, Thonhill, Markham, Richmond hill, Aurora, Newmarket, Stouffville等), Peel(Mississauga, Brampton, Milto等)，Durhan( Pickering, Ajax, Whitby, Oshawa等)，我们律师完全可以办理。安省其他地区要看具体的城市和房地产交易的类别，一般来讲，自用住宅交易大多可以办理。 　　(12)关于新房交吉日 　　新房交吉日常常会有变动，大多数情况下是推迟交吉，因此购买新房者要注意计划好，以免出现麻烦。新房合同不少条款是保护开发商的权益的，推迟一定天数交房是法律所允许，即使超过规定天数，一些开发商还是会找到各种“合法”的理由不交房。如果市场好，甚至后退回订金，不交房。 　　(13)关于新房开发商的mortgage 　　一些新房的开发商会提供非常优惠mortgage,如果最终提供者是一家银行或金融公司，问题不大，而如果是开发商自己提供mortgage,就要注意一下，因为这种mortgage常常只有1-3年，然后购房者仍然要其他金融机构申请mortgage,到时万一申请不下来，问题就比较严重。 　　(14)关于新房合同条款 　　新房合同条款常常非常繁琐，而且不少条款是保护开发商的权益的，需要提醒朋友们注意的是，想要变更其中任何一条条款都会非常困难，从这个角度讲，选择有信誉的开发商最为重要。另外，新房合同条款常常使用大量的法律术语，一般情况下，律师不可能每一条都给以解释，只能是重点解释重要的条款。 　　(15)关于新房的附加费 　　开发商有时会在新房的合同中列明额外的附加费，如公共道路建设费，教育附加费等等，总数或有一，二万元。这是在房价以外的费用，需要注意一下。 　　(16)关于新房的楼花转让 　　一些楼盘，在建筑期内即开始销售，这时购买的单位，习称“楼花”，有一些人购买楼花后又将它转售出去，如果购买转售的楼花，就要仔细研究一下开发商销售合同中的相关条款，有些开发商在合同中明确规定不同意转售楼花，或规定开发商预售某个百分比，如70%后才允许楼花自由转售。 　　(17)关于土地转让税(LAND TRANSFER TAX) 　　对于购房者来说，安省政府收取的土地转让税是一笔不小的开支，此项费用大约是房价的1%左右。在交吉日前，买家必须将此费用交给律师，由律师交给安省政府。第一次买房而且是买新房的居民，有可能免去此费用，但上限是2000元，即土地转让税减去2000元，多出部分要缴，少则不退。另外，此项福利不可以和OHOSP(Ontario Home Ownership Savings Plan)合用，也就是说，已经购买了OHOSP的居民不能享有减免土地转让税的优惠。 　　(18)关于OHOSP(Ontario Home Ownership Savings Plan) 　　OHOSP是安省居民才可能享有的一种福利，符合条件者直接到银行购买。在房子交接前需要到银行申请取出这笔钱，银行批准后会发出一份三连张的表格，除了购房者填写一部分内容外，其中部分内容需要律师填写，签字，然后再交给银行，银行会将相关款项直接交给律师，作为购房款的一部分。 　　(19)关于“房产证” 　　在加拿大安省购买房地产，购房者不会获发类似中国大陆的“房产证”。如果房产位于多伦多市，买家也只能拿到一份“土地转让证”， 　　该证只能够证明卖家把该房转让给买家。如果房产位于密西沙加市或万锦市等地，则连这份“土地转让证”也没有，只有一份电脑打印出来的文件，上面有一个安省政府土地登记号码。事实上，最重要的是房产要在安省政府土地登记处登记，如果有疑问，可以随时去安省政府土地登记处查询。 　　(20)关于房屋改建问题 　　部分业主会将房屋改建，而安省政府对房屋改建有严格的审批制度，非法改建如果出现问题，不仅保险公司可能不会理赔，屋主还可能触犯刑律。购房者也要注意一下这个问题，注意卖家有无将房屋非法改建，如果有非法改建的情况，买家应该要求卖家回复房屋原状。业主如果想改建房屋，一定要申请改建许可证。具体情况可向注册建筑师查询。