加拿大房贷收紧对你我的影响

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加拿大房贷收紧对你我的影响多个发展商以高成数按揭及新增优惠抢滩。（Fotolia）

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蒙特利尔报导）联邦新近出台新规，改变按揭保险政策，安省知名按揭专家拉洛克（Dave Larock）在其部落格连续发表了3篇文章，详细地解读了贷款新规并分析了其对未来社会的长期影响。

联邦本次对按揭政策的调整分两步走，第一步在10月17日开始实施，第二步在11月30日实施。

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第一步：用MQR衡量所有受保房贷

从10月17日开始，凡是购买了按揭保险的房贷申请，都必须通过加拿大央行的按揭资格利率（Mortgage Qualifying Rate，简称MQR）的“压力测试”（stress test），其中包括使用5年期固定利率的申请。这里所指的购买了按揭保险的房贷，不仅指贷款金额大于80%的高比例按揭，还包括了首付大于20%，贷款机构通过购买组合保险转嫁还贷风险的房贷。

5年固定利率贷款也须过MQR

联邦规定使用MQR审批房贷申请始于2010年4月19日，是为避免重蹈美国房市危机之辙而引进的。在10月17日之前，购买了房贷保险的贷款申请人如果锁定5年固定利率，可以按照实际合同利率获得审批，否则，要按央行给的MQR审批获得贷款资格。这么做是因为其他的利率，尤其是浮动利率，通常比5年期固定利率低，如果按照低利率给申请人审批贷款，当利率上升时，申请人将可能面临难以还款的困境。而加拿大房贷利率已经低盘了多年，未来肯定会上调，只是迟早问题。

拉洛克说，目前的MQR是4.64%，比实际的5年期固定利率高，这样就保证了借款人有足够的空间来应对利率上涨带来的还贷风险。

房贷首付超20% 可能亦属受保按揭

拉洛克解释，首付低于20%（即高比例房贷）的申请人是必须购买房贷保险的，但是事实上，有相当大一部分首付高于20%的按揭贷款也是“受保”的，原因是贷款机构为了减低还款违约风险而购买了组合保险（portfolio insurance）。对同一笔按揭贷款来说，购买保险的利率要比不买保险的利率低，因为风险由保险承担了。

用 MQR审批房贷 购买力将显著下降

根据拉洛克的计算，一名在多伦多收入8万元的首次置业人士，首付只有4万元，按首付比例不足10%，5年期固定利率2.29%算，之前能购买最高约52万元的住房，在10月17日后就只能购买最高约42.5万元的住房了，相当于购买力减少了18%。

对一名收入103,500元的置业人士来说，首付7万元，首付比例约15%，5年期固定利率2.29%的话，原先能承担高达70万元的住房，现在就只能购买最高57.5万元的住房了，也减少了18%的购买力。

倘若年收入有12.5万元，能交20%的首付，19万元，5年期利率还是2.29%，按照25年还款期算（在11月30日前，首付达到20%的贷款还贷期还可以超过25年），原先最大购买力是95万元，现在只能购买最高80万元的房屋，购买力约减少了16%。

第二步：取消部分低比例房贷的保险

新规定的第二步在11月30日开始实施，届时，一些原先受保的贷款类型将被取消。具体表现在，按揭保险不再提供给重新融资、出租物业按揭、价值超过1百万的房产等的贷款类型。此外，贷款最长还款期将被限制在25年，而目前的最长期限可达35年。

拉洛克表示，对贷款机构来说，给比例为80%或以下的贷款投了组合保险，客户还款违约的风险减低了，就可以以稍高出其获得借贷成本的利率就可把贷款卖给客户，同时，自己也减低了必须为每一笔贷款而必须搁置在旁的坏账资金。

目前所有购买按揭保险的房贷中，这一类低比例贷款（低于80%）购买组合保险的比例约占35%，虽然大多数有这一类保险的消费者甚至还没意识到自己的按揭贷款是买过保险。

低比例贷款受保 被批是助长借贷

拉洛克说，联邦决策者现在担心，按揭保险现下对低比例贷款允许的宽松做法会过度鼓励房市，而这意味着，最终承担按揭保险负债的本国纳税人的风险太大。因此，从11月30日后开始，这部分低比率贷款的按揭保险政策也会收紧。

因为贷款机构无法再将风险转嫁出去，那么对投资人来说，未来的贷款利息将会上升，贷款的成本就会增加。拉洛克说，实际上，目前一些贷款机构已经开始暂停了对这些类别的借贷的审批。

加拿大需要改变房贷政策

拉洛克说，自2008年全球经济萧条后，加拿大经济一直处于非常缓慢的增长阶段，可以说过去9年的微薄长势与家庭债务水平的剧增不无关系。

他说，2008年时，加拿大决策者不惜代价要避免经济走入萧条。当时，在美国经济重获动力，加国出口需求恢复的情况下，允许债务增长是有意义的，尤其是这将带动了商务投资的增加，利于帮助出口商重新调整业务。然而，加国的出口恢复并不如预期好，对商务投资增加的希望也落空了。

相反，加国人由于超低利率政策而增加借款，一再创造历史新高记录，目前家庭平均负债约165%。而由于2015年世界油价大滑，家庭借贷促进经济增长基本上就是加拿大脱离萧条的唯一途径。加拿大统计局7月底公布的一份报告显示，房地产业约占本国国内生产总值（GDP）增长的一半比例。

目前，加国家庭借债总额几近2兆（万亿）元，其中约1.3兆元是按揭贷款。加国约有1/3的房屋业主没有房屋贷款，因此更大部分的借贷体现在新屋市场上。

现下加国的两大住宅市场——温哥华和多伦多的房价急速上升，也带动了周围市场房价的上涨。决策者们担心，房价上涨会给消费者造成房地产价值永远不断上升的错觉，并产生投机炒作行为。拉洛克说，减缓家庭债务增长最直接的做法就是增加借贷成本，而现下影响固定利率的债券市场近期内不大可能有太大变动，因此决策者需要采取措施推高按揭利率。

在加拿大，大约40%的按揭贷款是受保险保护的。如果低利率是鼓励借贷的问题所在，那么宽松的按揭保险政策更应受到责备。

未来房贷量将更少更优质

总体来说，新措第一步提高了获得受保贷款的门槛，将能保障新的受保按揭贷款的还款能力（质量），从而控制了按揭保险的风险。而第二步限制了获得保险的按揭类型，将能保证未来受保贷款金额得到控制（数量），从而降低了纳税人要承担的按揭保险太高的风险。

未来利率将因风险而显差距

拉洛克认为，对贷款机构来说，限制按揭保险将迫使它们寻找更多的融资资金来源，这样也会促使其将现有将风险转嫁给保险下提供的几乎一致的贷款利率，在未来会按照不同借款人的实际风险而拉开给予利率的差距。
政策改变后的赢家

‧ 加拿大的纳税人：因为按揭保险风险将会减低。
9 s* w) ]. k; R: }8 r9 K‧ 加拿大火热房市的房屋业主：因为在贷款门槛升高后，其房屋价值更能受到保护，而家庭债务积累也会减少。
" t; H2 j- J0 a% I! C5 u‧ 过去不依赖按揭保险作为竞争手段的加拿大银行、信用社等借贷机构：因为竞争已被消除。

政策改变后的输家

‧ 需要高比例贷款的买家：因为用于衡量获得贷款资格的利率几乎比5年期固定利率上翻一倍。
* F2 @+ ?; Y( n- l; `! i‧ 低比例贷款（少于80%）的借款人：因为不再享受组合保险的保护，下一次贷款合同续约时，将会看到贷款利率的升高。
0 d9 f8 e1 n3 O‧ 出租物业投资人和租户：因为不再受惠于组合保险，并少了几项融资选择，投资成本增加的话，未来租户也可能将会看到因转嫁成本而带来的租金上涨。
) j  h* y) L. d% w5 o1 r‧ 购买了楼花的人士：也许等一两年后工程完工，却发现不符合新的贷款标准，原先指望的贷款落了空。
, i' j) B$ W. z# {7 P; J  [‧ 房屋卖家：买家购买力减弱，可能会打破原本房屋供需的平衡，原先在平衡点上的房屋卖家可能看到需求的突然减少而引起房价减低。
‧ 原先主要依赖按揭保险提供最惠条款和利率的非银行单一业务贷款人：将更难给标准的几个贷款产品提供具有竞争力的利率。
( i6 Y6 [! \" b) F( |& I‧ 按揭经纪人：将看到争抢其客人的贷款机构数量有所减少。
/ I, Z1 V: F9 s  q( _  Q‧ 私家按揭保险公司：将会失去一大批借款人的业务。不过未来还款违约率减低，从长期看可能会减轻这次变动突然的改变。

作为按揭贷款专家，拉洛克多次接受过《环球邮报》的采访，他曾荣获2014年加拿大按揭专业人士协会MPC的优秀称号“年度金融知识先驱”，并连续多年获得年度安省TMG优秀按揭经纪人称号和峰会奖。

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