青岛房地产市场观察：秋天来了,冬天还会远吗

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青岛房地产市场观察：秋天来了,冬天还会远吗

◆核心提示     “金九银十”已经过了一大半,与惨淡的9月相比,低调中潜行的黄金周依然没有给青岛楼市带来什么爆炸性的消息,山东青岛楼市库存达到11万套前所未有的顶峰水平,所谓的销售旺季在悄然淡出人们的视野,“刚性需求”再次被拉了出来当做楼市大佬们的救命稻草,但依然有声音在表示:房地产市场的“冬天”还远远没有来到,这只是“秋天”而已。不过,秋天来了,冬天还会远吗?     □    张忠德     “金九银十”不再     9月份以来,青岛的房地产市场并没有如往年一样出现“井喷”,根据青岛市国土资源和房屋管理局公布的9月份房地产市场运行情况,全市新建商品住宅共成交7849套,较8月份增加了483套。但与去年9月份相比减少了1654套,同比下降了17.4%。     然而,“十一”7天长假,青岛楼市并没有迎来“黄金周”,全市新房成交仅830套,同比下跌45%。全市新建住宅共成交716套,平均每天成交量刚过100套。二手房的交易更是跌到了冰点,7天仅成交15套,日均两套,很多小的中介门店关闭。     长达一年半的楼市调控升级,让开发商和市场遭遇前所未有的挑战。和达和城副总经理刘博表示,有人把销售的预期放在“金九银十”上,目前这个状况没有看见。另外一些新开盘的价格预期也没有原来所预期的那么高。     青岛房地产协会经理人俱乐部常务秘书长龙江分析认为:“和往年相比,正常的房地产市场交易周期今年已全部被打乱,这种情况在年底前不会有大的改观。从年初以来,购房者的观望情绪就一直浓厚,现在的情况就是开发商热情地推介房源,但购房者不买账。”    “刚需”再成救命稻草?     对于即将到来的第四季度房地产市场,诸多房地产专家和开发商都给出了“不看好”的答案。刘博表示,有几个原因,一是以往青岛的冬季都是销售淡季,再就是公司的回款要求,价格可能会往下走,甚至可能出现量价齐跌的情况。     正是看到了这种预期,房地产商纷纷推迟新盘或者加推盘的开盘日期。青岛搜房网统计,青岛预计8月开盘或加推的项目有24家,如期开盘的项目仅有8家,逾6成计划开盘项目爽约。其中市北、四方、胶州、开发区8月份没有项目开盘。城阳区预计开盘的5家楼盘中仅有中铁华胥美邦一家履约,其余的都没有开盘。     同2008年底到2009年上半年一样,萧条的房地产市场再次呼唤“刚性需求”。刘博告诉记者,近期意向客户大部分是刚需人群,这部分人对价格非常敏感,购买力比较强的人群减少了,但是,“刚需”仍是预期主流。     青岛同策延展总监李杨表示,限购限贷政策下,市民消费结构发生改变,自住需求成为市场主导,投机行为被排挤,改善性需求受到抑制,市民的住房需求消费行为逐步理性。在此背景之下,只要价格相对合理,势必受到“刚需”客户的青睐。     “李沧区大盘汇集,供应量巨大,主要面对‘刚需’客户,是青岛楼市主要争夺战场。”李杨认为,“伴随着地铁规划,青岛城市一路向北发展,四方新都心、李沧东李等片区供应楼盘较多。尤其是李沧东李片区,万科、万达、中海等地产大鳄的进驻,势必提升片区整体形象,有巨大的发展潜力。”李杨还表示,优惠、打折也将成为第四季度的关键词,房价或将维持现有水平；成交市场低迷,小型开发企业资金链有断裂危险。     有望下行10%到15%     一位不愿意透露姓名的业内人士指出,从郊区到市区,很多项目蓄客量投资客户锐减,同比去年压力较大,“目前青岛实质优惠项目不多,但市场已显松动,4季度青岛房价有望下行10%到15%。”     思源经纪中信森林湖项目总监王连生分析指出:调控政策将继续从严从紧,下半年金融政策或趋于稳定,货币政策将继续持紧。下半年青岛楼市竞争激烈,将面临严峻考验,一方面部分开发商将采取积极推盘或降价的方式来回笼资金；另一方面,市场从量跌到价跌的变化将可能在下半年明显呈现出来,投资机会显现。     据记者了解,国庆节期间各地产大鳄都有动作:万科城起价只有11600元/平方米,万科旗下7个盘推出“万团风暴”；中南世纪城打出“3年房产保值约定”的承诺；李沧万达广场限时优惠；保利里院里赠送万元淘房券；远洋风景赠送精装车位；新华锦爱丁堡推出两套特价房,享8.8折优惠；海信淮安郡楼盘认筹,最高2万元抵11.5万元……     不过,面对“降声一片”的大舆论环境,也有一些专业机构提出了不同意见,独立机构新联康的工作人员李赟表示,房价要降的口号已经喊了十多年了,但是房价10年未降。谁在希望房价降呢?有关部门未必希望大跌,已经购买房子的人更不希望,所以喊来喊去的降价只不过是需求者的一种预期罢了。常言“买涨不买跌”,开发商们也都在“扛着”,为什么呢?因为年底限购令就要到期了,1998年的时候出现过一个现象,叫“报复性反弹”,所以不排除明年房价大幅上涨的可能。