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2013年12月19日,惠州,大亚湾运输建筑材料的卡车,一辆接一辆进入新开辟的工地- e9 @9 g' a$ B; D( M5 v1 d* d) R
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2013年12月19日,惠州,大亚湾运输建筑材料的卡车,一辆接一辆进入新开辟的工地。
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2013年12月19日,惠州,马路空荡,无居民行走。
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: T7 I) n; r$ t! K6 q* }7 r0 T( }
m( U5 _; p7 o$ s" ~# y' I2013年12月19日,惠州,大亚湾房产中介疯狂竞争,几十人大亚湾大道上发房产画册。( G2 W4 n' a, J5 k1 y! g
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2013年12月14日,惠州,大亚湾清华园售楼处关门,几近烂尾。在大亚湾烂尾楼盘还有许多。
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2013年12月14日,惠州,停车场无人空荡,没有任何私家车。
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* K# x6 l! c# w: u( Q2013年12月19日,惠州,建筑工人在施工现场。
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6 e. u3 L: g+ V8 @* U' E2013年12月19日,惠州,大亚湾一楼盘打出1999元/平方米的广告。8 d- ]6 k3 N! y5 |
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+ e; L, e8 X# x0 f: K! f# M0 `2013年12月14日,惠州,看房者源源不断进入,象征性的看房后,吃完开发商的午餐就离开,如同半日游。以后再无音讯。
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2013年12月14日,惠州,2380多户的大亚湾大峡谷亮灯只有2户。
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2013年12月14日,惠州,2380多户的大亚湾大峡谷亮灯只有2户。
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2013年12月14日,惠州,别墅区空空荡荡,还没人居住。7 |; r4 D, ]5 |: O4 G" a3 z: t
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1 w! @5 ? G H7 t' U" B: F& U2013年12月19日,惠州,大亚湾石化厂区污染严重,是导致房价无法上升原因之一。& o Q5 b- ~" n2 j
- x$ f- D V; z- u惠州“鬼城”探营 房地产和产业发展失序- E* g2 c1 [) e
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在深圳,每天总能遇到路边发楼盘信息传单的人,而很多人接过后直接就扔进垃圾桶,因为不用看,也知道那是惠州的房子。! O' W% X: E( O7 i8 Z3 T
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毗邻深圳和东莞的惠州,尽管身处珠三角核心城市群中,但却是投资者公认的“鬼城”。街道上稀疏的人流,四处空置的房屋,与这个卫星城市区位的匹配似乎相去甚远。
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最新出台的新型城镇化方案试图打破这种“鬼城”格局,最终实现人的城镇化。然而,对于严重依赖房地产发展起来的城市,想要破局并非轻而易举。+ T3 D3 F" N/ P5 O8 S4 Q
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“鬼城”由来* h) Q% J- e; `* p3 k" l7 T* F
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离惠州惠阳汽车客运站只有几分钟距离的光耀城,体量达100万平米,根据中原地产的统计,深圳投资客占销售客户比例超过九成。从2008年到现在6年过去,一共6期的项目建设接近尾声,《华夏时报》记者现场看到,小区周围的商铺大多处于空置招租阶段。( r' D1 h5 |& m* D- j
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据当地的和兴地产中介人员小钟介绍,目前光耀城入住率仅30%,深圳人过来居住的占比较少,让惠阳区乃至惠州都成了鬼城的代名词。
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, n% H- z5 R- \7 a惠州是同时与深圳和东莞两城市接壤最近的城市,属于珠三角区域卫星城概念,分惠城和惠阳两个区以及大亚湾开发区,另有3个县。但由于生活配套的缺失,城市等级概念和落差的存在,在惠州置业的深圳人并不愿在此居住,导致“深圳的后花园”成了一个虚名。
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1 |: b1 H, P* g; V9 Q+ ]9 a“除了惠城区项目可以考虑外,其他区域项目融资谈都不用谈。”深圳市一房地产私募基金投资经理告诉本报记者,目前除惠城区作为整个惠州市市中心配套较为完善,经济比较健康外,其余区县的经济都很畸形,以房地产一产独大,供给严重过剩,未来风险很大,目前基金信托等融资已经全面退出这类城市。
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由于资金集体看空惠州,使得项目都押宝在惠州的开发商陷入困境,光耀地产是代表之一。而有的项目一期二期中间因资金链断裂而易主,甚至出现烂尾。$ k ? [" N8 ~
$ F, E0 @& O/ B( j# v4 d走在惠阳的老中心片区,老式建筑已经掩埋在新建筑的夹缝下,而新城区更是由各个楼盘以棋牌式展开而成。这几年,惠阳上百个楼盘的销售对象都对准了深圳人,七成以上的项目是深圳人购买的,有的甚至超过九成。
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$ z9 H# C; l* p+ j. L$ y' G自深圳出台限购令之后,深圳人在惠州买房投资兼自住的比例有所提升。由于两地房价的落差,一些有首次置业需求的深圳80后,也开始往价格洼地区域流动,部分置业者主要购买别墅类产品,用于度假、养老和改善型居住。' t( b2 [+ ]+ U/ {+ E3 l7 j0 {
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交通和区位优势是销售者们的利器,厦深铁路开通后,位于惠阳区的惠州南站至深圳坪山站,只需10分钟,而到深圳北站缩短至半个小时,16.5元的票价也不贵。
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然而,城市交通的逐步贯通,并未让深圳人往返于两地之间,“一小时生活圈”、“深莞惠”一体化的概念提出来至少已有5年以上,实际进展并不大。7 w \6 v9 J* V. Z6 V
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因此尽管目前在惠州置业亏多赚少,但仍有前仆后继者。2013年惠州新增供应量突破1200万平方米,全年一手房住宅成交1079.76万平方米,超过10 万套,成交金额622亿元,创出历史峰值。其中,惠阳完成商品房销售面积165.17万平方米,同比增长45.9%;商品房销售额100.35亿元,增长 60.2%。
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+ l; U2 r- R& S% v" d- f“毗邻惠阳的深圳龙岗房价比惠阳贵3倍,等现在的80后成家有了孩子需要上学,自然会住过来,现在配套不完善,生活还不方便,有的人买了房暂时买不起车,等经济条件变好,买车后住到惠州也方便,但这都需要时间。”小钟说。
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6 g1 B: J! j, i- e* N# s8 I k 模式之困
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作为连接东莞和深圳的后方城市,惠州有着承接产业转移的先天区位优势。
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; I0 D( c# N- E9 p, O惠阳外商投资服务中心主任许伟浩告诉记者,2010年以前,招商引资主要来自港澳台,而这之后,超过百分之七八十是由深圳、东莞转移过来的产业。由于两市人工和厂租成本大涨,而惠州低廉的土地价格成了最大的吸引力,这几年外商投资的比重年增长都有百分之十几。( x ~4 ^4 v; o7 b7 p2 T. l
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不过落户这里的大多为制造业,工厂工人消费水平较低。产业转移到各镇区之后,也并未带来相应的消费需求。惠阳陷入的困境是,房地产带动的城市发展和产业的引进,并未有效结合起来,这也是鬼城出现的根源。+ z& K( r3 J9 A0 h( N' a0 M+ b; r5 M
" a j/ D, ?3 A2 _- G" m按照惠阳的设想,辖区淡水、秋长2个街道和1个经济开发区,将成为惠阳市中心区域,以现代服务业、物流、电子信息、汽车等高端产业为主,而其他6个镇区以工业和农业为主。
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0 }% Y; R5 o. l0 q4 o+ j& t: G“中心区的土地主要以商住用地为主,为集中居住区,镇区以工业用地为主。”惠阳市国土局有关人士介绍,房地产对于惠阳而言确实举足轻重,政府每年只管卖地,只要有开发商愿意买,政府不会考虑人口和产业的问题,“市场行情好就多卖,市场不好就少卖,今年计划出让的土地会比去年少。”* B/ p, r; A, X* v4 }7 s
" b3 q; C) v3 l3 b; O r; B! M) q与多数鬼城一样,房地产已成为惠阳最重要的支柱产业。2013年惠阳市GDP总值为290.4亿元,增长14.5%,固定资产投资总额达210.1亿元,增长 25.7%,而房地产开发投资为83.4亿元,占固定资产投资比重约40%,对整体投资增长贡献率由上年的33.9%提升到50.1%。
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9 |! I' t- B+ H% r. G目前在惠阳区大体量的楼盘随处可见,如中信新城460万平方米、星河丹堤220万平方米等。而惠阳市统计局向本报记者提供的数据显示,2013年常住人口只有58.75万人,其中,城镇人口为43.89万、农村人口为14.86万人,城镇化率为74.7%。从2009年后的5年内,常住人口只增长了3.6万人。& U; D0 S& C' g% x. K
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整个惠州常住人口也只有470万。由于对外来人口吸附能力弱,人口增长过慢,严重制约了本地市场的需求释放。4 D. Y8 C' b1 `. u+ p& }
8 K l. U* C. H1 O/ x+ `" i“政府也想引进占地少、产值高的高端产业和总部经济,但这不现实。”许伟浩说,惠州现在发展产业的最大优势就是成本低,靠深圳近,物流成本低,但外来人口少,很多工厂搬过来也面临招工难,还不如内地城市。( z1 U" ^# A& i& v. r! P* z2 V) x) @
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栖居在惠阳,工作在深圳,这是惠阳政府计划中最理想的算盘。但要想吸引人来住,前提条件必须是惠阳有着成熟的公共配套设施。记者走在惠阳的新城区,想要等到一辆出租车,可能需要很长时间。
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/ M) e+ p7 u- i: ]0 a }0 Y, a问题是钱从哪来?2013年惠阳区公共财政预算收入27.91亿元,房地产所带来的税收比例亦不少。而全年基金预算收入完成16.1亿元,惠阳区财政局有关负责人直言,基金这一项主要是房地产做的贡献,但没有完成年初计划的19.5亿元。9 A0 c' O0 j$ t
M z8 R+ z2 h% B惠阳一政府内部人士直言,“是鬼城也得继续卖地,不然没钱怎么去建配套?等着工业发展太慢了,已经陷入了这个循环链条出不来。”5 B" B7 s6 j# V( n4 O. H# ^" t
; ~% _' c, a3 N+ f深圳某证券公司负责代理销售地方债的投资人士告诉记者,由于地方财政收入和支出的比例已严重失衡,惠州已被他们列入黑名单。
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“惠州和深圳东莞依然存在产业同质化的问题,没有划分好自己的功能定位,惠州只能给深圳做产业配套,但因为地方政府之间都有各自的利益,都需要考核经济总量,深圳也不能在短时间内全部抛弃低端和配套产业。”深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉分析,行政考核制度不打破,惠州很难破局。9 |2 L8 ]6 F2 p* @8 [
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