律师没看传真 客户10万元房屋订金打了水漂

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律师没看传真 客户10万元房屋订金打了水漂

加拿大都市报  2013-05-21 10:46:12

                                                                                                　　律师遗漏看一个传真， 客户的10万元订金打了水漂。这是一宗不寻常的个案，法官判一名多伦多女子为一间价值150万元房屋所支付的10万元订金被没收，因为她的律师没有留意到传真机传来的一份文件，这份文件可以挽回一单濒临失败的交易。法官Sidney Lederman于2013年2月20日裁决，律师即使再忙，也应该时刻留意通讯直至下午6时正。

　　代表买方的多伦多Gaertner Baron律师行律师Bruce Baron，对裁决很可能会上诉，他正等待客户的最后决定。如果有人愿意打电话，这宗官司其实可以避免。        　　2011年6月，Brenda Thomas同意向Sonia Carreno及Simon Jennings 买入他们在多伦多的房子，于7月初以151万元成交，Thomas付了10万元订金。Thomas很快发现，市政府没有为四年前的建屋签发建筑许可证，她的律师发信给卖方律师表示，他们不会完成交易，直到市府批出建筑许可。
        　　一份标准的安省房地产合同有一项条款，指买方律师若发现任何问题，只要受到“产权保险”（Title insurance）所涵盖，则买方必须接受交易。
        　　在交易日的早上11时51分，卖方律师Roman Zarowsky向Thomas的律师Maureen Galea发出传真，表示他们仍在努力解决许可证问题，并建议交易日延长数天以解决问题。
        　　Zarowsky已口头联络 Stewart Title Guaranty Company，查看该公司是否能提供产权保险以涵盖这个问题。 Stewart Title回复该10万元订金，应被留起以解决许可证的问题。
        　　Galea于下午1时18分通过传真回应，买方不满意安排，并打算取消合同。
        　　下午3点55分，Zarowsky向Galea传真一封信，表示已经获得产权保险，可以完成交易。
        　　Galea没有看到该份传真，并于下午4时01分发出传真，重申买家不会延长交易期限。直至下午6时后，她才看到该封下午3时55分的传真。
        　　这笔交易没有完成，买方要求退回订金。卖方于2011年7月19日，即原先交易的限期后11天解决了许可证问题。那时Thomas已向另一房子提出购入出价。
        　　她在法庭上指出，因为这是开放许可证，可能会导致工程颁令（work order），故这是个取消交易的理由。她还辩称因卖方实际上没有安排产权保险，他们没有遵守合同。反正在当天这么迟才提供口头确认，并不公平。
        　　然而，法官Lederman裁决，并援引其他法律判词，判定所有问题若产权保险可以处理，买方必须进行交易。
        　　这个裁决可能会被上诉，可能基于卖方不能以口头确认产权保险为由，去强制买家完成交易。
        　　双方律师忙于其他交易，对繁忙的地产律师来说这很普遍。你会问为什么律师都不肯打电话给对方。这个个案的教训是，在时间敏感情况下通讯时，应考虑以多重通信，例如电话、传真和电子邮件，以确保另一方收到你的重要讯息。不要让事情拖到最后一刻。
        　　作者Mark Weisleder为多伦多地产律师