瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大

cargo

瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大
% t! y  V4 n4 N, M; p8 t- G% S7 m加拿大都市网
( U( y* p8 x9 M8 R" G3 x" a$ l根据最新发表的2024年全球地产泡沫指数报告，多伦多及温哥华都位居十大之列，后者更位列全球实际房价升幅第6位，北美排行第2。
7 r* L9 Y9 r; D2 a% z! ^2 @
) o( `5 q) B5 r, u
根据瑞银 (UBS) 本月发布的“全球地产泡沫指数” (UBS Global Real Estate Bubble Index)，多伦多的地产泡沫风险处于“高水平”，高踞全球第5，温哥华的风险则属“中等”，但亦位列全球第10。
1 m8 D! w& D# W, G& Z

这两大城市都具备独特的经济、人口和政策因素，象征著环球市场所面临的复杂问题。
# Z" S3 D: p1 O8 [, Q2 o


& G* r$ ?/ b9 v' c
租金方面呈大幅上涨，在温哥华，实际租金比2021年高出约10%。
. F% e; K9 {) }0 M相对于市民收入的增长，房价近年来并未有超前增加。因此，目前的地产泡沫风险处于中等水平。
* x0 N' M. S! A5 W0 n5 {5 W. [
5 f8 j) b4 s& L3 H( r
在多伦多，地产泡沫风险与前两三年相比也有所下降，但仍被视为高水平。

, b4 R$ [  J5 k9 t: x9 _4 `
( m+ L1 y: h/ D$ i$ m/ R. a: O与温哥华相比，多伦多过去三年来租金和市民收入的增长速度都较慢。

+ ?" l# j9 |* ?/ ~: j+ g
0 c' ?* \+ s/ e预期加拿大央行的减息可能会再次加快推高这两市的房价，因为对利率特别敏感的首次置业者的需求将会增加。
8 \- [& f  W. Q& n! `4 O" ~3 Y7 \
* Z' Y4 F7 T  Q: Z2 X% l6 x4 A
2024年瑞银全球地产泡沫指数
8 F) Z+ X" W3 B3 v+ k. w! h
" i8 v$ n- y4 y+ K! ~
1 X  `; T- j4 y3 [' |$ N- t5 G随着融资成本变得更具吸引力，市场的钟摆可能会重新向买家倾斜，导致多伦多和温哥华的房价再度上升。
! M3 ]6 f" P- R( u; X. O( w5 `6 a
3 N% Y& h/ n  S7 B
然而，政府禁止外国买家入市、楼房库存增加、经济前景低迷等因素，都会减缓市道重回急速增长。

* Y7 D. |  M8 x& X2 Y
# ^9 O2 u) Z; X



0 A. ^4 [2 v9 Z' ]7 c4 D温哥华在瑞银全球实际房价升幅排行榜居第6位
9 r5 u$ m- O2 E  T" _

多伦多的地产市场多年来一直处于急速发展状态。然而瑞银全球地产泡沫指数显示，多伦多现在处于险境，地产泡沫风险高。
1 |0 M- J; }  _6 T8 }
  F2 _1 u- D; W, i. f, L
1 o+ d0 Y$ F6 D, D6 y3 H# W多伦多居民可负担居所面积减4成

( G, c4 ~! \+ A7 }! T6 o
& b, ~* x" l8 _/ D4 P  i6 J负担能力危机是造成这种风险的最主要因素之一。过去十年来，多伦多的房价升势远超市民收入的增长速度，把很多有意买屋的人摒诸市场门外。在巅峰时期，一般家庭住宅售价过百万的情况屡见不鲜，仅在几年前，这个价位还是不可想像的。利率的抽升虽然是为了抑压通胀，但却加剧了这种对住房负担能力的压力。
* \$ ^* z3 U; m2 H8 |6 M

多伦多人现在能负担的居所面积，较2021年时平均减少了40%。负担能力下降导致交投量减少，许多潜在买家无力入市。然而价格依然居高不下，主因是业主不愿亏本放售，而且许多业主已锁定低利率的按揭贷款。因此，即使需求减弱，多伦多楼房价格仍然企硬。
# S2 O  L. _9 {, ~6 z
8 A" Z1 l7 K% U" l' H9 S
: D/ Z' L! |9 l* Y/ U) u8 _) ~- q在移民和科技行业蓬勃发展的推动下，多伦多人口增长强劲。新涌入的居民使住房需求保持在相对较高的水平，尤其是在租务市场。由于租金涨升速度快过收入，不少住户都在挣扎，导致要求政府介入地产市场的呼声日益高涨。


9 K) _5 o3 G- O温哥华泡沫风险降级仍有暗涌
: T/ X8 f- z% d

相较于多伦多，温哥华的市况看来相对稳定，但也并非没有风险。瑞银全球地产泡沫指数将温哥华的风险评估为中等，较数年前的高度风险有纾缓。
$ |/ a" g/ a: b4 N$ n, u) Z& H

! k# o. F% r* r3 s/ i! b

8 x) X/ G% C  I
" A) {6 h2 t- g9 n/ h2 \
9 z' \0 S3 t0 s2 O8 y2 F( D多伦多(蓝线)和温哥华(灰线)近年的地产泡沫指数均呈下降
$ ^. j3 u: a. G9 G/ M: p

跟多伦多一样，温哥华也经历了高楼价时期，但有几个因素有助稳定市场。

- J  D/ i8 I0 L: h- T
其中一个影响市场的因素是严重的房屋短缺问题，温哥华被群山和海洋包围，向外扩张的空间有限。因此房屋供应长期以来受到土地使用区划条例的限制，价格也因市场上可供选择的楼房有限而被推高。然而，卑诗省政府最近订立的法例要求温哥华及其周边市镇修订附例，准许业主在标准地皮上兴建4至6个单位，以增加住宅供应，目前尚未可知这个转变会对市场带来什么影响。
5 ]) V2 c1 A& f
2 K6 h' B: M" Q3 s
有别于多伦多，温哥华的租金近年显著上升，自2021年以来，实际租金增加了约 10%。租金的飙升，加上当地相对较慢的房价上涨，有助于缓和地产泡沫风险。此外，温哥华人的收入增加速度也较多伦多人的快，这也促使风险状况趋向缓和。不过，温哥华的房屋负担能力危机仍然严重，尤其是对租户和首次置业者而言。


' {5 ]& S" S" `6 u' V, J' x分析指，全职就业职位可能不增反减；如果这趋势持续下去，将会对政府造成巨大压力，迫使其采取措施遏止人口的急速增长。

3 [) s, _% x' s) Y# G! a
2014年瑞银全球地产泡沫指数排行榜：
. ]" ?8 h, _) n" `  B* |( ~

第1位：迈阿密
5 n+ [9 t( E( U3 \2 q2 E+ D7 F第2位：东京
第3位：苏黎世
9 t, E$ N: S" _7 |( o6 ?第4位：洛杉矶
第5位：多伦多
4 C0 S' S3 j5 |; f2 h$ B# ~: ^第6位：日内瓦
第7位：阿姆斯特丹
第8位：悉尼
0 T. U. O+ C4 \& Y/ |: X第9位：波士顿
" E8 t$ x& N! q/ ]8 |+ B2 [8 ]9 p第10位：温哥华
3 q' k1 Q) N( o1 Q( g  A第11位：法兰克福
第12位：香港
0 P9 g3 \+ I0 W* O第13位：特拉维夫
第14位：杜拜
第15位：新加坡