深圳楼市爆仓数量激增 弃房断供 家破人散…

小马过河

近期，深圳房产爆仓数量激增。经乐居查询，在阿里司法拍卖网站上可见，正在拍卖的住宅用房总数高达78万套，北京4899套，上海4429套，广州8739套，深圳3810套。这是截止2019年1月20日的数据。

6 M. L- C9 G0 {( l    深圳房产爆仓数量激增。图为深圳某高端商住区夜景

    而深圳在2018年1月-12月，只有1930套。在短短不到1个月时间内多出1880套。一个月的量几乎跟全年的量齐平。这些数据变化，可以作为弃房断供数量变化的重要依据。这个数据已经表明，深圳的法拍房数量在大幅增加，从侧面反应说明弃房断供激增。

) r; I" P3 v! \1 e& B/ Z: U    借1000万买12套房，最后家破人散

    深圳投资客张强，注定过不好这个年。

# L0 j2 j! g* f" d    2015年，他再次验证了在深圳投资房产是对的，这个验证结果让他野心膨胀。他认为2018、2019年仍会继续大涨，房产可以继续再做抵押，从中套利。
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  ?5 g' ^. y% h    首套房在2016年出手套现后。认为机不可失的张强在2016年高峰期再次入手，向老婆和小舅子拆借了1000万，半年买了12套房，花钱买了身边所有能用的亲戚朋友的名额。让人不解的是，购买的房源都集中在龙岗和布吉。
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) g$ A. F4 M- K+ p: O" e    选择龙岗布吉的主要原因，张强告诉乐居：“以前买龙岗的业主基本都是以投资为主，大家都能够接受高评高贷，在市区内业主都会担心风险，接受度很底。投资意愿越强的区域，对于高评高贷的接受度越高，目前深圳，最好做的区域就是龙岗。”
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    房子买好后，原中介答应的“高评高贷”在2017年拐弯向下的市场，银行根本不愿意做。中介的口头承诺无法兑现。于是张强拿着红本到处跟担保公司借钱，其中一间无良的担保公司押着张强的红本，耗了一个多月，不给钱也不放本。“就是逼着我要去他那里贷款。”张强最后在朋友章的支招下，去补了房产证。
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8 r6 v7 ^) i; p    其中借了两个朋友名额，让他们过来担保公司签名贷款，他们借口回老家有事，消失了。而这1000万，是用老婆和小舅子做的担保。挺了一年，终于在1月份爆仓了，利息和本金欠了近1000万。能卖的卖了，最后欠600多万还不了。在去年年中因债务纠纷与小舅子大打出手，老婆现在已经与他离婚。

    张强说，“这年头中介最是害人，为了卖房什么鬼话都能说得出来，如果不能高评每套房可以多贷钱，我怎么可能会一次性买那么多？现在家破人散。”

, v* d0 N# p- E) X! j) E+ {' M- J    业内资深人士老章听张强诉苦时直言，“你简直搞笑，要在极短的时间内收集这么多的物业，一没做好风控，名额都跑回老家，要追诉得多麻烦，而且对中介完全信任，去银行做最基本的了解也没有；另外房源都集中在龙岗布吉，现在低价甩卖都没人要，现在出现爆仓只能怪自己。”

( u6 a+ @" d( Q* o: \- G    从两套房到钱房两失，负债千万

    比张强稍微好一些的李丽从两套房，到房、钱两失也不过两年时间，截止目前负债1000万。她表示将痛定思痛、割肉离场，粗茶淡饭两年，还可以重头再来。自己仍然长期看好深圳的房产。乐居问她长期是多长？她表示：两年。
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    李丽在2015年购入罗湖两套50-60平的小两房，租金各5000元/月，每月还款1万，所有的欠款只是银行的房贷，是中国知名品牌白酒的代理，每月月收入7-8万，日子过得特别滋润。

    经过2016年的爆涨过后，两套房子已经价值600万。还买了一辆宝马车，最后觉得不应该浪费房产增值的钱，可以通过抵押再买一套大房子自住。看中了宝安丽晶国际90平三房2厅，总价约600万，单价约6.7万。

    于是，李丽通过担保公司或银行陆陆续续借了240万，每次30-50万的额度借款，希望能筹够首付180多万。三成首付中，其中一半都是来自于银行或担保公司的借款。

    关键在于这240万都是等额本息，三年还款，利息加本金一个月支出约10万。所有的借款减去支付的宝安房产约170万的首付，只剩下30万不到，支持不了几个月。

    于是2018年再次走上了借贷之路，陆续借了150万的信用贷。在与乐居诉苦的一个星期前仍打算去再借10万周转，因为宝安的房源已经停贷快两个月了，最后被朋友喝止。
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% ~4 X. g3 R  q) \" n9 [, j    李丽哭了，她说自己没想到2018年行情会这么差，在外面80多万应收账款都收不回来。月收入都没有保障，如果没有中美贸易摩擦，市场环境只要正常，她都至于会走到这一步。如今总负债约1060万，低价贱卖罗湖两套小房子，也还有500多万的亏损。
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    “这笔钱如何找，也是痛苦，但是自己目前看到了新的商机，相信不用两年就能还清债务，要是实在起不来，就过普普通通的日子。”李丽更多认为这是市场的错。

! Q0 G# \: i. V- \8 z2 n; q' ]    但业内人士老章并不认为，李丽与张强都是他的朋友，在他看来，他们问题在于用错了工具，对市场没有心存敬畏之心。“杠杆永远是一个工具，灵活和安全的使用工具，才能安身立命，不能过分夸大工具的能力。短融长投，一定会出事。”
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3 j. e- U; F+ k9 \  @2 [    曾有房产投资前辈直言，深圳就是一个年轻人的赌场。人们来来往往，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了，担保公司、P2P、股市都是收割机。一人发财背后就有10个人破产。如果你没有玩好这个游戏还会有其他人进来玩。但是所有的投资尤其是房产，会趋向于专业化，没有经验最好不要随便碰。

" H  L/ N1 {9 Z4 k8 C    2019年 仍将在低迷中前行

    老章直言，在2015年年底入市的投资客，现在爆仓率达80%以上，2018年底到2019年初就会全部显现出来。

( \+ r4 T; h/ H& ?9 a* \" p% V/ C- z    实际上，深圳楼市在政策导向下，转向性明显。2018年深圳政策调控力度加大，在731新政后，“731”新政对深圳楼市造成重创，加上经济下行压力增加，市场预期向下。
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' Y5 ]) W7 W, Z" h, x3 O% m% L    2018年深圳新房住宅成交2.9万套，较去年有所上升，但还远低于近十年的年均成交量。2018年新房住宅限价明显，全年均价为54120元/平，同比下降0.6%。

# y) S3 v/ w, I    在政府严格限价下，一二手房价倒挂现象明显，另外，“三价合一”政策提高了二手房购房成本，部分二手房客户转向新房市场，二手成交更加低迷。

    开发商在2018年下半年重启首付分期、特价房等促销活动，但无奈国内外经济形势严峻，购房者入市更为谨慎。同时下半年中美贸易战加剧升级，外围经济环境恶化，国内经济下行压力增大，人民币贬值压力增加，国内投资意愿降低，市场由此步入量价齐跌的调整阶段。在2018年初若没有割肉离场的，在下半年日子只会越来越苦。
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! M' Y+ l- }" C+ D! c" X( D    曾有房产投资前辈直言，深圳就是一个年轻人的赌场。人们来来往往，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了，担保公司、P2P、股市都是收割机。一人发财背后就有10个人破产。如果你没有玩好这个游戏还会有其他人进来玩。但是所有的投资尤其是房产，会趋向于专业化，没有经验最好不要随便碰。