加拿大大都市公寓热卖缘由

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加拿大大都市公寓热卖缘由
2012年5月23日

通过分析加拿大的新屋开工量，我们可以很好的把握住房地产市场未来的走势。今年3月份，异于往常的温暖天气令加国开工率走出了一个不俗的成绩，当时，分析家们纷纷预测，4月份的开工量或将出现萎缩。然而，上周24.29万套的新屋开工数字出来的时候，完美的打破了之前20.4万的预期，也创下了近五年来的最高纪录。不过，这些疯狂的数字也再次引起了人们对开工量可持续性以及加拿大房市泡沫的关注。

4月份的新屋开工数字中，表现最为抢眼的当属以公寓为代表的多户式住宅，其年比涨幅达27.4%，开工量占到了当月总开工量的三分之二。此外，在近期《经济学人》杂志发布的环球房价涨幅年度排名中，加拿大以7%的增幅名列前位，房价与租金及平均收入的比值也相当之高。最终，《经济学人》还给出了这样的结论：加拿大房价偏高54%，而美国房价则被低估了19%。
从上面这些数字中，即使是一个对房市毫无研究的人，也很容易做出这样的判断——加拿大房市，尤其是公寓市场严重过热了，对吧？而我认为，情况恰好相反。
首先，加拿大按揭与住房公司（CMHC）上周二发报的年报中指出，“市场上并未出现明显的泡沫迹象”，CMHC还说，将继续对加国房价以及经济、人口、融资条件等因素保持密切关注。
另一方面，平均房价很容易因为几个特例而产生较大的波动，因而无法反映出当地市场的具体情况。以大多伦多地区为例，由于房源短缺而引起的竞价战极大的推高了个别社区的售价。或许，许多买家急于锁定当前的低利率，因而愿意不计成本的在其心仪的社区内出手置业。从短期来看，这确实推高了均价，但从长期来讲，这些个别的案例意义不大。
那么，我们再来看看另一个重要的问题：公寓市场是否存在泡沫呢？关于这个问题，我想从几个与人口因素有关的方面进行切入：
在接下来的几年中，婴儿潮一代退休后会去哪里置业呢？
他们中的许多人会卖掉那个曾经养育过儿女的二层独立屋，转而搬到公寓中去。之所以这样，一方面是由于生活方式的转变，另一方面也是想多套点现以支持自己的退休生活。
在接下来的几年中，那些年轻的首购族会去哪里置业呢？
如果他们想生活在温哥华、多伦多或是蒙特利尔这样寸土寸金的大都市中，那么公寓将是他们的首选。这个道理，我们在纽约、伦敦、东京都得到过印证。
在接下来的几年中，新移民要去哪置业呢？
根据最近几年的统计数据，有近70%的新移民选择在温哥华、多伦多、蒙特利尔这三个大都市中定居。他们中的大部分人并没有选择购买郊区的独立屋，而是租住在市区的公寓中，因为这样更靠近工作、生活、文化中心，一直到他们真正融入社会、在此扎根之前，许多人都会选择继续留在市区的公寓中。
婴儿潮的退休、大城市的高房价以及源源不断涌入的新移民都会使得公寓成为未来加拿大购房者的首选。其实任何东西，其价格都是由供需关系决定的，因而我认为，这些大都市的公寓售价还会继续上涨，其它房型的售价将出现回落，但总体而言，加国平均房价在未来几年会持平。