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新政满月,北京楼市行情正在发生逆转。经济观察报记者通过多渠道走访获悉,北京部分二手住宅出现降价,同一楼盘中个别房源降价幅度超过10%;多家大牌二手房中介关闭了一些自家门店。
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链家研究院数据显示:北京13个区中有8个区的房屋均价已下跌,东城区、西城区、石景山、朝阳、丰台、通州房价均价下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%,其中在链家系统内成交量排名前20小区已有9个小区房价下跌,如新龙城、加州水郡、苹果派房价已下跌8.2%、5.1%、3%。# [ s3 M4 @8 B! s5 O3 @
, d9 }. ]* W9 N! H3 U" G 中原地产首席分析师张大伟则认为,市场价格暂时处于横盘状态,政策对价格的大面积影响需要3-6个月时间显现,北京楼市很可能在第二季度出现价格调整。
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4 ?4 v1 k. v, c t6 I" `3 }: b 个别房源降价400万元3 K1 U, c2 l- n' ]$ r5 p
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经济观察报记者在北京市区东北部的酒仙桥地区采访获悉:和乔丽晶、丽都水岸、阳光上东等小区已出现明显降价。在和乔丽晶小区,一套面积167平方米的两居室已由过去报价1300万元降到现在的1050万元。和乔丽晶二期,一套285平方米的3居室,已由过去报价的2200万元降到现在的1800万元。“这边有一业主月供5万元,已出现无法供应月供的局面,资金链非常紧张,所以出现了大面积降价。”负责酒仙桥地区二手房的经纪人说。0 M. ] V% x3 v3 Z
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同一区域的二手楼盘丽都水岸的房屋挂牌价也出现下降,一套180平方米的3居室由过去报价的1900万元降至现在的1600万元,条件是买房者需帮客户先还款600万元抵押,每平方米8.8万元,已跌破了这一小区每平方米9.78万元的均价。' b* S, s) i: b f! ^" A0 B' u
2 {* u" U, l1 l, T 该区域更多的二手楼盘房价出现微调,比如阳光上东澳洲组团一套180平方米2居室已由过去报价的1800万元降价现在报价1650万元。
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一位长期关注酒仙桥地区楼盘的购房者表示,自从317新政后,这一区域有些楼盘报价出现了普遍下调,有些是业主急于出手回笼资金,有些是业主心理上涨的预期减弱。: F$ w+ ?6 v% L% B1 \ U3 \6 Z8 e
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前述负责酒仙桥的二手房经纪人说,买方议价能力走强,具体表现在新增房源挂牌价已跌破前期成交价,买方的价格博弈空间增强。“一下子就变了,一个月前,我找业主要钥匙预约看房等之类的,他们显得不耐烦,除了涨房价和签约,一般都不主动联系我们,现在,他们变得非常热情。”该区域的另一位经纪人说。
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在北京北部的回龙观和西三旗地区,很多二手房源的挂牌价格和实际成交价格也出现了明显的下降。# k8 C# H* z8 J. a
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记者实地采访发现,西三旗地区活跃楼盘育新花园近期的挂牌量大增,但成交量较新政前大幅下滑。而价格方面更是出现议价空间,其中一个比较突出的案例是,一套曾报价998万元的90平方米公房,现在挂牌价格为868万元。育新花园周边的一些楼盘也出现同样的现象,一套知本时代约90平方米的房源挂牌价从660万元降到635万元,中介称价位还可以谈。/ ^2 t) m! l( K- |
; s. k8 g. t# c/ b' n" Z% i1 ? 多家房屋中介告诉记者,虽然受调控影响买家数量减少,很多房源的价格出现了实际的降低。一些优质小区受到的波及较小、房源仍供不应求,但议价空间确实出现。链家数据显示:4月第二周,新增房源挂牌价环比小幅下跌0.02%,66.9%业主选择降价。
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5 P6 Y3 p8 o2 g0 N7 }- l" ~ 中介关闭门店3 Y' u* P( A( r
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房价出现调整背后,是二手房成交量的大幅度下滑。6 z- ?$ L& F% p4 K4 D. Q4 P! F- ^
1 n4 C: u; Z/ N% P A) Q6 _# } 链家研究院数据显示:最近一周(4.10-4.16)链家成交692套,为2016年以来除去特殊长假以外的最低值,调控后链家二手房共成交5258套,较调控前一月下降71%,成交量下滑幅度最大的是通州,下滑82%。在新政一个月后,占据链家成交量三成的核心500盘整体成交量下滑74.9%,调控后近三成的小区无成交。
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7 S5 R6 R: G2 d2 w" M 在多条新政效应叠加、二手成交量下降的情况下,一些中介公司已开始出现关店。3 L6 ^" P9 W$ o
* H8 x. w4 x! i, {8 g e' N6 ?. C 经济观察报记者通过实地调查获悉:位于朝阳大悦城西北的链家门店已于近日关闭,门店内外的物件已经搬空,经纪人都已离开。
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位于朝阳区朝阳北路呼家楼店门店也已经关店,经纪人已转移到周边其他门店办公。丰台地区、通州地区的少数中介门店也“消失”了。+ t" |( K5 S8 m
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根据房天下经纪人透露,房天下正在关闭部分线下门店,预计关店总数是300多家,这300多家门店主要分布在环京地区和北京市,“我之前卖商住,现在准备卖海南的房子。”一位房天下经纪人说。2 i w7 }6 T( I5 y8 A/ z
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链家管理层向经济观察报透露,如果成交量持续低迷,中介公司肯定会关闭门店。
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多重原因叠加; E0 V3 G/ w4 }7 \3 W! n
# h$ P/ r$ d' Q0 a# j 317楼市新政,20天内8条调控措施让北京楼市进入冰封期,最重要的原因是“认房认贷”,2013年4月北京曾经出台过“认房认贷”政策,当时北京当月房价下跌2.1%,而目前的“认房认贷”,又增加了流动性紧缩的背景。* x: ^* s5 p8 l9 y+ X
9 |; U3 O. C' x/ M: F 那么,降价为何从中高端楼盘下调呢?经济观察报记者调查获悉:此轮房价上涨背景是资产荒、改善性需求爆发,而相对应的房屋总价在800万-2000万元间。
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0 [4 z7 B2 z1 o/ ` 链家研究院发现:北京房产成交中有70%成交需求是改善性需求,这些物业总价更高、对贷款的依赖度更强,在以“认房认贷”为代表的调控政策中,影响最大是这类人群和改善性产品。“刚需房目前没有怎么降价,主要是改善产品,降的不是价格,降的是泡沫。”一位中介公司区域负责人说。“半年前,流动性过剩,房价上涨快,房价增值空间可以填补杠杆成本,我月供4万元,用其他金融产品套利来覆盖利息。现在不一样了,钱紧,风险已经出现。”一位已降价挂牌出售的业主告诉经济观察报。 | # M& z, F# D! w' m% `9 J e$ v
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