多、温房价失控 都怪土地开发条例太死板？

halifax

多、温房价失控 都怪土地开发条例太死板？
| 2016-07-15 17:55:21
加拿大两大都会多伦多和温哥华房价失控，很多人将矛头指向所谓的“海外买家”，但是据本国著名智囊机构菲沙研究所(Fraser Institute)最新公布的调查报告，政府在制定土地开发法规方面太死板、条条框框太多，令新屋供应量持续下滑，也是推动房价高涨的重要因素。 4 c1 M6 k# Y' L$ I0 L# p 6 u3 @. C8 E, f! A* }! V & [0 ^/ w4 w# r' a6 _1 J　在过去的几年里，多伦多和温哥华房价节节上升。在较为抢手的独立屋市场，每年价格增幅超过20%，这大大超过当地居民的负担水平，并带来了经济、社会问题。 ! T* S! G% I* |- ?, M 　　更糟糕的是，如果我们仔细阅读房地产报告，就会发现现在房屋的成交量大于挂牌量，换句话说市场的存货量还在不断减少，这意味着未来房价还会继续飙升。 　　从表面上来看，由于市场供小于求，房屋就成了“稀缺资源”，价格上升也符合逻辑。可是换一个角度想，就会发现里面存在问题：两大都会土地这么多，房屋怎么能稀缺?难道我们真的是没有土地建房了吗? 　　菲沙研究所在最新的报告中说：绝非如此。 　　该所表示，房屋短缺并非由于缺少土地，而是市政府在土地开放方面条条框框太多，导致房价高涨，并最终扭曲了当地经济。 　　报告研究了本国68个城市(包括18个最大的城市，如多伦多和温哥华)五年内的房价变化，对对照每个城市的开发法规，发现如果某个城市的开发法规过于严格、手续繁杂，就会令房屋的供应量下降，从而刺激房价，其原因也很简单——门槛设得太高，没有开发商愿意来投资了。 　　报告发现，市政开发法规中最能影响房价的五个因素包括：建房申请审批时间太长、审批时间存在不确定性、市议会和社区施加的负面影响、建房成本和费用，以及再分区规划的要求(rezoning requirements)。 　　这五个因素，直接同开发商的收益率相关。拿审批时间来说，如果增加了6个月，就意味着开发建设的周期增加，成本剧增。如果某个社区的开发项目变得过于昂贵或手续繁琐，开发商就会干脆放弃那个区域。 　　很“不幸”的是，多伦多和温哥华的市政开发法规，在全国都算是比较严格的。拿温哥华来说，如果当地政府能够降低法规方面的门槛，同兰里市(Langley)看齐，则市场内的住房存量每年就会上升2.3%。如果在北温放松法规至兰里市的标准，能使住房数量每年增长4.4%。 　　房屋供应量增长，将直接对房价带来影响，这比政府出面收“空屋税”，调查“海外买家”数据，再通过立法出台打压政策要有效率地多。 　　菲沙研究所最后结论，限制在大城市住宅开发的影响显而易见，房源少就导致房价升，居民就往周边搬。另一方面，城市的规模也因此不断扩大，令希望限制城市规模的政府头疼不已。 ) n5 L5 }/ c6 m* w; O* p

7 a. m& B, }8 M