蒙特利尔买房手册

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蒙特利尔买房手册

很多人在美国，加拿大生活了一段时间后，基于各种原因，都会考虑买房子，如何选择一个称心满意的房子是一门重要的学问。本手册是以加拿大蒙特利尔市为例子，其它城市基本类似，区别是中介费，交易税等，买房时考虑的要点基本相同。

　　1.地段

　　名言：地段，地段，还是地段。

　　1)学区

　　一般好的地段和好的学区常常是划等号的。一般新的技术移民大都以家庭为单位。一半以上已有孩子，也有很多人准备要孩子。所以，买房在一个好的学区是所有因素中最优先考虑的。

　　蒙特利尔的小学是以住区划分的，只有极个别极个别的学校是跨区招生，买在一个好的学区意味着你的孩子可以上得到更好的教育。在好学区的学校，家长比较富裕，给学校的捐赠比较多一点，学校也就有更多的钱进行硬件投资和招聘到跟好的老师，同时，好学区的学生家长在孩子身上花钱更多，学生的普遍素质较高，意味着你的孩子会有比较好的同学。

　　所以，如果你准备要个孩子的话，最好选择好学区，毕竟，买房子是个长期投资，换来换去花的时间和精力实在太多，还是一次性选好了再买。

　　2)路程和气候

　　买房应该以上班地点附近为宜，毕竟，上班是天天去，而泡吧和逛街则不是，所以，选择上班地点附近的房子是比较实际的，每天时间上的宽裕会使你比别人多出一到二个小时的休息时间，生活质量有很大提高，而且非常的节省汽油费。

　　气候和路况对房子地段的巨大影响是蒙特利尔地区比较特有的情况，原理上房子可以买的远一些，开车的话，也就多开十几二十分钟的路，但实际上这是自己骗自己，在高速上，并不是每天能够开一百公里的速度，蒙特利尔的路况是出了名的极差，坑坑洼洼补不胜补，高速普遍窄小，高速路道设计不合理，有些高速如 520号，20号开着开着有红灯，著名的DECARIE CIRCLE和二条到南岸的桥一到上下班高峰必定堵的严严的，这些高速，一到风雪天，必有车祸，必会堵车，蒙特利尔一年里有大半年是冬天，上下班如果碰上堵车，一是费时，二是费油费车，三是窝心着急。

　　这种特有情况，成为了本地的地段房价的倍增器，成为了一些靠近市区的住宅区比远一点的贵的多的重要原因之一。

　　另一个特殊情况就是蒙特利尔本身是个四面环水的岛，从长久来看，买岛内不买岛外是个基本常识。由於圣劳伦斯河的限制，蒙特利尔岛面积不会扩展，而一出了岛，加拿大地广人稀，有的是地，高速上10分钟就可以开出好多路(注意，是出了岛的高速公路，不比岛内高速，可以开的很快)。所以，出了岛，地多了，地段就升值很慢。

　　地段说到底是个供求关系，市区房屋供不应求，所以房价高，偏远地区房屋供大于求，所以房价低。

　　3)邻居，安全和环境

　　好的邻居和小区环境是非常重要的，有很多要素，这要综合来看。

　　首先，自己中意的房子的附近旁边是否都是房子，还是公寓楼，如果是出租性而非自住性质的公寓楼，就会意味着常会有很多陌生人来往，对安全会有一定影响。

　　其次，小区的地理位置是怎样的，靠近高速，大马路，机场和货运铁路，就意味着会有噪声。小区是否封闭，封闭的小区，意味着外人不太容易进来，安全性好，并且经过车辆也少。

　　再次，看小区格局，房子之间间距大，绿化好，树木茂盛，小区就好

　　2.买方代理，卖方经纪和自己成交

　　代理和经纪是不同的，代理比经纪低一档次，考的执照是不一样的，一般来说，卖房的经纪执照考的科目要多一点。

　　按照市场标准，雇佣费为房价的7%，由买卖双方经纪平分，但比例也不是一定的，有时如果房价很高，如30万以上，佣金比例可为5%，这由卖主和经纪自己去谈。

　　买方代理就是帮买主找到合适的房子，买主可以雇佣多个买方代理，这当中没有什么责任存在，你和谁一起去看的房子和下的单，一般卖方经纪就和谁分钱。

　　雇还是不雇买方代理，跟买方本人的知识水平有关，也跟买主的想法有关，在2004年以前，雇与不雇还是有点区别的，当时官方网站尚没有象现在更新的那么快，以前，一旦有又好又便宜的房子在市场上出现的时候，总是代理们先从内部网上得到消息，很多房子根本没上网就卖了，剩下的都是很长时间卖不掉的。当然，雇佣买方代理，可以省心，也能得到很多建议，但反面的影响也是很大的，由于买方代理执照好考，很多代理根本没有实际经验，出于学习阶段，如果运气好，碰上有经验的老法师是非常值得的，但也有很多时间买方代理一直没有弄明白你的想法，反而有误导作用。

　　所有的买方代理都跟你讲，你不用付任何费用，佣金有卖方付，但是，羊毛出在羊身上，你付钱给卖主，卖主再付钱给经纪，如果自己去找房子，价格就好谈很多，因为卖方经纪不用付买方代理的3.5%，自己通吃，所以是很愿意让利的，尽管没有7%，只要比3.5%大，就比卖给其他带了买方代理的买主强，他就化更大的力气去说服卖主接受你的还价。当然，前提是你是个谈判高手，并且能比较精确的计算出买主的最低承受价。

　　当开始找房的时候，买方代理是站在你这一边的，在比较各幢房子的时候，会告诉你一些注意事项和给你一些建议。但一旦你看中了某幢房子，买方代理就全力会鼓动促成，完全站在对方角度上讲话，即使他知道有什么不好的话，也只说好不说坏，这是利益驱动使然，买方代理只有你买了，他才能拿到钱。

　　一般卖方都有卖方经纪，因为有卖方经纪的话，房子可以上网，买的人会多得多，当然，也有自己在门口插块牌子卖的，或者在网上自卖的，此类卖主无非是想省佣金，其实自己私下交易手续也不是很烦，因为有公证员把关，法律上欺骗的事情较少可能发生。但是买主需要更有经验，也要考虑一下是否省了经纪这道关，卖主省了钱，你是否从中得益，毕竟，有经纪在，违规的违法的事经纪是不敢做的。

　　3.看房

　　一旦看到了中意的房子，就要和对方经纪预约看房

　　1)整体印象

　　一幢房子的整体印象是很重要的，如果看上去破破烂烂的，那么房主在平时就疏于保养，懒得连卖房前的稍是整修都不弄，暗示着买下后会化大价钱去修，一幢房子化大钱的地方常常是看不到的地方，如承重墙裂缝，墙内管道堵塞，房顶漏水等等。而房主可能恰恰是这些个原因才想把房子出手的。

　　整洁干净的房子代表着房主勤于修缮。当然，许多卖方经纪会让卖主化些小钱整一整，最常见的是把内墙刷一刷，顺带把裂缝抹平，看房的时候，要透过现象看本质。

　　2)房型

　　本地房子一般有如下几种房型

　　平房(Bungalow) ：地上地下各一层，一般占地稍大，适合年纪稍大的人居住，不用爬很多楼梯

　　楼房(Cottage) ：地下一层，地上常见为二层，也有三层的

　　错分层(Split) ：房子左右高度错开半层，一般占地也稍大

　　按照房子的连接情况，分为：

　　独立房(Detach)

　　半联体(Semi-Detach)

　　镇屋或排屋(townhouse)

　　一般同等房子，价格以独立房为最贵，其次半联体，最后镇屋，占地也是独立房最大，但冬天取暖，以镇屋最省电

　　3)新房和旧房

　　新房还是旧房，要根据个人情况而定，毫无疑问，每个人都喜欢新房子，但是，事情并非一概而论。

　　新房子的好处，在于其新，入住后几年内没有维修的烦恼，最重要的是，住着心情舒畅。一般来说，新房的房型设计更好些，更现代些。自己又是一手屋主，隐患也较少。但同时，其缺点也是挺多的，因为新房子一般造在较偏远地方，就面临着前面讲到过的地段问题，学校一般，交通不便，小区不成熟等等。同时，越靠近市区，越是无地可圈，即使有市区新房，那也是极少数极少数的，成本高昂，求远大于供，房价会是个天文数字。另外，新房子的质量也是个问题，这和近年来建筑商的急功近利有关，常常入住后发现大量问题，而这些问题往往要经历半年时间才能基本彻底解决，同时，由於原材料大幅涨价的原因，建筑商一般都用较便宜的木料，用便宜木料的坏处，短期内是感觉不出来的，但好坏木料的耐久性上是有很大区别的。

　　买老房子，在於看中其地段，反过来说，几乎好地段的房子全是有年头的，如前所述，好地段意味着好的学校，方便的交通，成熟的小区等等，并且，很多老房子本身情况并不差，屋主好的房子，常年在维护，里里外外早换过了，而且老房子一般占地较大些。有些房子的结构用水泥，外墙用石头的，更是没有问题。老房子的问题是，可能会有些隐患存在，验房要特别注意，并且，总体上，今后的维护费用会比新房子多许多，需要注意的零零碎碎比较多，也比较费心。

　　4)结构和地基

　　每间房子的用材都是不同的，以内支柱结构来说，有水泥，钢，原木，合成木，水泥和钢为好，合成木最次。即使在同一间房子内，也会有分别，常见的是地下室的地基部分用水泥和钢支撑，上层用木结构支撑，用原木支柱的大多为有年头的老房子，也只有以前造的房子才用得起原根的大木，原则上原木问题不大，这些硬木如果不受潮腐烂，支撑个上百年都没问题。现在有些新造的房子，支柱都用的是细细的木头，为了支撑起上层，通过计算，以增加支柱数量来做到，然后用内墙一封，什么都看不到了，这就好比是用一排牙签支起一个碗，质量是很低的。

　　每个房子的横梁和地板也是很能说明建筑商的用料的，好的横梁应该用整块硬木来做，但由於成本的原因，很多房子的横梁是用几条薄的长木并合在一起来代替一整块硬木，部分地方甚至用合成木屑木来代替，成本的下降是以质量为代价的。

　　地基是一个房子的根本，好的地基让房子不会倾斜，地基不好，地面就会沉降，造成房子倾斜，影响地基的因素有很多，一般除了造房子时打下的先天因素，后天因素通常有雨水，树木和土壤三种。有些房子地势较低，这就应该沿着外墙四周挖排水道，否则，四面八方的雨水和雪水汇聚倒灌，造成房子地基常年泡在水里。有些房子紧贴屋边种了树木，要知道，即便是树种在院子的那一头，如果是棵大树的话，它的长长的树根也极又可能已经钻过了地基，树根力量的巨大是我们没有估计到的，一旦钻透了地基和外墙，就会把房子往上拱，破坏力量是很大的。另外蒙特利尔南岸有很多地方土壤中含有黄铜矿，这种土壤碰上水时间一长会膨胀，这就会使建于其上的地基发生涨裂。

　　5)屋顶

　　蒙特利尔冬季气候使得屋顶损耗很快。每年冬季的严寒是屋顶强烈收缩，而到了夏天，屋顶又受热膨胀，冬夏二季，从最冷的零下35度到最热的零上35度之间可以有70摄氏度巨大温差。所以一般屋顶过了十年以上就要考虑更换了。

　　外房顶和里面房间顶之间有个空隙层，这个空隙在冬天必须保持和室外温度相近，换句话说，温度必须很低，否则，这个空隙层的热气会使外屋顶的雪融化，再结冰，这样，渗入屋顶缝隙的水结冰后会膨胀，对屋顶的破坏力是成倍的。而有些屋主根本不知道这个知识，不只屋顶受损，而且导致屋内暖气上漏，是暖气费大幅增加。

　　所以买房子的时候，要抬头看看屋顶，看有没有起壳，是不是平整，同时，问一问房顶的年纪，超过年的房顶就极可能会漏水，在进内屋看的时候，要看看内房顶有没有水渍。很多经纪会告诉你房顶可以撑个15年，或者告诉你这个房顶是25年质量的，对此，你不可全信，最多将信将疑，姑且听之，。一般一个房顶起码$3500-$6000左右，是买房后维修的大头。

　　6)供暖

　　按供暖系统的能源类型，有用电，用油和用煤气三类。一般用电的最多。用油的常常为老房子，用油相对要麻烦些，家中地下室会有一个大油箱，很占地方也不太安全，而且要定期检查。用气的就比较少。

　　以散热类型来说，有电热板，热通风，和热水汀三种。电热板最老式，最常见，也最耗电，室温上升慢而且回使房间过分干燥，但可以通过各个房间分别安装定时调节器来控制室温以达到最大效率的利用能源。热通风的好处是室温上升快，而且效率高较省电，缺点是分别控制室温不易，要热全部热，某种程度上造成浪费，与省电的好处相抵消。热水汀的好处是房间不会很干，但热的最慢，而人离开后即使关了实际上还有一段加热期，与电热板一样，时间差的原因造成隐形浪费，而且没有定时控制器可装以节能。

　　一般来说，热通风型加热形式最好，一次性投资也比较大，主要是铺设管道铺设和安装炉子的成本很大，如果把其他类型改造成热通风型，有可能总投资达$20000以上。

　　7)外墙

　　看房时，应该绕屋走几圈，看看外墙。从外墙可以看出许多问题，有裂缝的话，就要看方向，如果是横向的话，问题还不是很大，但如果是纵向，而且较长的话，就有可能是地基出现不平，或者有树根拱抬，危及房屋根本，维修起来可能是笔大钱。

　　有些老屋四面墙爬满了藤，有人认为很浪漫，其实这对房子是非常不好的，由於植物的力量是惊人的，这些藤会钻入墙体，造成很大破坏，而且房子常年被藤遮盖，很阴湿，又晒不到阳光，会造成霉菌的滋生，风水学上也忌讳这种太阴的情况。

　　8)窗和门

　　把全部门和窗换一下大约$1500-$2000左右，自己换门还行，换窗可就难一些了，如果请人做，成本会大增。而且，就门和窗本身而言，其代价从$50-$250不等，尤其那些带玻璃格的法式门窗，用好木头做的都在$200以上。

　　冬天看房的时候要注意窗上是否有水的雾汽，如果有，说明窗不密封，漏冷风进来。随机开一二扇窗看看，看看是不是难于开启，会有一些感性认识。

　　9)下水道

　　下水道是比较难查的，主要看水斗下水快不快，如果下水很慢，说明有堵塞。要问问下水道的材料是什么做的，能耐多长时间，如果下水道漏水，那可是要砸了墙去修的。看看各处地板和屋角，有没有经过水浸的痕迹，就大致心里有个数。

　　10)地下室

　　蒙特利尔比较干燥，一般地下室不会象中国一些城市那样比较潮湿，但也要稍稍注意一下，如果地下室湿度大，可能是有漏水，或者通风不够。

　　地下室如果是没有装修过的，那么装修一下全部大概要2-3万，看其大小而定，装修过的，要看隔温隔水好不好，如果隔温太薄，或者漏风，地下室是很容易一年让你在暖气费上多花上个几百块的。

　　11)固定附着物

　　按照法律规定，所有的固定附着物属於房子的一部分，前房主不可随意取走或敲掉。但是，还是有些东西属於擦边球，所以不管怎样，问清每一样东西的情况可以避免以后的纠纷。

　　玻璃和镜子，灯，画，窗帘，固定在墙上的橱和架子，以及其他一些固定装饰，都有必要问清和记牢。

　　当然，这一般在有意下单的第二次看房时才去问这些细节。

　　12)其他以及修缮费评估

　　一个房子的细节处很多，无法一一细述，而且，每个房子有各自的特点，优点多于缺点的就是好房子，并且，千万不要被原房主的个人装饰装潢以至于气味误导，因为哪些与你无关，你买的是个空房子。

　　一般在验房后都会得到一份验房报告，这份报告其实是本大致有400页的大书，里面罗列了各种情况以及修缮费用，但问题是你要看中验房后才有，所以，借一本或廉价买本旧的先研究一下，增长些知识后再看房也是个明智之举。

　　4.杀价

　　杀价是个重头戏，也是一场比耐心比智慧的战斗，它直接关系到你投资的成败。价格是心理游戏，任何房子本身，就是全新的也不值那么多钱。买房更多买的是地皮，而地段的价值是没有办法估量的，因此，只能通过参考同地段别的房子，以及目前市场价位来衡量，而且，同样一间房，不同的房主心里要价是不一样的，而且，不同的卖方经纪也有不同的影响力

　　1)喊价的构成因素

　　房主的叫价一般由三个部分组成：房主的心目中实际所得，经纪人佣金和房主心目中留给买家的还价余地。举例来说，房主希望实际收益为$200000，并且留给买家的还价余地为$20000，付给经纪费用为200000*7%=14000，所以他要叫价$200000+$20000+$14000=$234000

　　当然，这里面的任何一项并不是一成不变的，要知道，还价就象一根橡皮筋，经纪的作用是把它往二头拉，如果买方这里拉不动了，就在卖方这里压，如果买方还价比较坚决，经纪人为了促成成交，会反而反过来帮助买方劝说卖方降低心理价位。并且，如果没有买方经纪，卖方经纪会很乐意的向房主表示愿意降低一部分佣金，因为，即便是降了佣金，也是独吞，也比和买方代理平分了好。

　　2)谈判技巧和策略

　　总体来讲，就是一个字：坚决。你是付钱的人，任他讲的天花乱坠或口干舌噪，如果你觉得对方水分太大，但是还是还不下来，情愿放弃。

　　一般，首次还价一定要狠些，应该比计算出来的更加低一点，一方面给房主一个心理打击，暗示着这个房子不值那么多钱，一方面，为下次的还价作个好的开端，如果上来就给了个好价钱，以后就压不下来了。

　　谈的时候，应该是他急你不急，调整好心态很重要，即便很想买下来，还是要表现出无所谓的态度。当然，可以通过罗列一些有利于还价的因素，如地段的缺陷和房子本身的毛病，来帮助说服对方降价，其实，有些时候，即便是有经验的老经纪，也不一定可以把针对某房的降价的因素研究的很透。通过罗列一些缺点，可以提醒对方经纪还有其他一些原因可以帮助说服屋主降价。对方经纪是没有权力同意任何价格的，但他可以对房主有很大影响。

　　任何时候，不要被对方经纪误导，可以仔细听，但未必全部相信，作为经纪，必有夸张之辞，和一些心理暗示。

　　有些时候，观察和等待是了解真正价位的一个办法，如果在市场上放了一段时间还卖不掉，房主自己就会调整价位。当然，风险在於，喜欢的房子很可能被别人买去了。

　　另外，也有些时候，对方经纪看到价钱实在是谈不拢，会推荐一些他手上的其他一些房子，一般来讲，就不要太在意了，因为你已经做过调查，你只对和乎条件的房子进行联系，不用化太大精力去放在已经筛掉的房子。经纪无非是另一种误导：你要的价位低，好，给你价位低的，当然，质量也就差了。其实，你要的是质高价廉的房子，这点心里要明确。

　　但是，坚决的态度不等同于固执，如果真的看到了非常好的房子，价钱也合适，适当的展现一些灵活是必要的，如果一点弹性都没有，是买不到房子的。

　　3)附加条件

　　银行贷款成功和对验房结果满意是非常重要的二大必要成交条件。如果没有把列入贷款成功条件而银行方面有贷款的问题，并且房子已经买了，那么，就会有法律上的麻烦。而如果没有把满意验房作为条件的话，那根本不用花钱请人验房，因为结果都一样，你无论好坏必须得买。

　　有一些大件常常是随房卖的，以价值次序依次为：炉头，冰箱，洗衣机，烘干机，洗碗机等等，尽管不是固定附着物，也常常是随着卖的，有时，因为东西比较新，也比较高档，房主不把这些罗入包含之列，对此，在还价时应该把它们全部列入附加条件，要求成交价包含这些大件电器，不要白不要的，当然，必要是可放弃要求，作为退让的一部分条件。这些电器全部买新的也要好几千加币至少

　　窗帘一般也可以指明要，但这跟家具有个颜色配套的问题，有些卖主要带走的，无关紧要，虽然不一定要，但可作为讨价还价的一个条件。

　　看房子的时候，尽量注意固定附着物，如依墙固定的柜子，镜子等，把这些一一列入该房价包括的清单，以防交房时，这些东西都被拆走了，并且留下一个难看的又难处理的墙洞。

　　4)陷阱和欺骗

　　买房人常常会发现自己在和别人竞争同一间房子，这就陷入了一个二难的陷阱，不喊高吧，买不到，喊高了吧，不甘心让房主渔翁得利，在这种情况下，建议是情愿失去机会，也不要盲目竟标哄抬。如果连竞价的对手是谁，甚至这个“对手” 有没有，存不存在都不知道，竞价的结果常常是再次太抬高价格，刺激对方再加价，就是买成了，也是当了回冤大头。正确的作法是让对手叫价，自己旁观，由於房主有一个后备的买主，常常不会接受较低的价钱，而如果没有卖成，等到对手退出后，房主的心态会不同，因为已经少了一个买主，就剩下你一个了，他也比较容易接受低一点的价格，在实际情况中，第一个高的价钱没有接受而过了一个月接受了更低价钱的卖主还是不乏其人的。

　　卖房子是不可以在房子的缺陷上说假话的，所以，当你问到某些细节，对方说不知道或不清楚的话，那就很可能有问题，记住这些地方，下次验房时让验房师告诉你真正的情况。

　　房子在卖以前，会小事装修，常见的是刷墙，刷过的墙有些水渍和裂缝就看不见了，验房师也是人，你看不见了，验房师也一样，所以还是要自己留个心眼。

　　看房的时候，卖方经纪会搞一些小花招，例如，放一些柔和的音乐，房间内喷香水，把房间搞得干干净净的，放一些家庭照片，尤其是小孩成长的照片，暗示你买下后，也会是这样的一个健康而幸福的家庭，靠近街的，会把门窗都关上，防止街上噪音进入，后院和台阶比较破旧的，会把后门关的很严，夏天的话，把空调开足，在地下室放台风扇通风等等。这些都称不上欺骗，但都是些扬长避短，给出好印象的手段。

　　5.验房

　　买好房子，都要请验房师验房。对於新房子的验收，一般人家都是自己验房，但是如果经济允许，也可以考虑请验房师来帮助挑毛病。

　　1)验房师

　　任何人都可以自称验房师而不用负法律责任。加拿大是不颁发验房师执照的。所谓的验房师证明或执照，都是各公司自己颁发给自己属下的验房师的。所以聘请专业大公司的验房师比聘请个人或小公司的验房师会好些，因为大公司对旗下的专业人员要求会严一些，防止一些滥竽充数的人损害公司名誉。

　　目前每个省都有自己的验房师协会，由该省的各大验房公司共同参加，如魁省就叫AIBQ，整个加拿大总验房协会，目前正在形成之中，其实，合格过硬的验房师并不多，根据魁省AIBQ的推荐名单，总共分别有多名正规验房师和多名候补验房师，分别来自各大验房公司，这些验房师应该是经验丰富的精英。详细名单可以参考协会网页www.aibq.qc.ca.

　　各验房师擅长的地区是不一样的，由於一些验房师专门验某个地区，所以他会对这一地区的房子结构，特点和常有缺陷特别熟悉，聘请验房师时要从候选名单中挑选熟悉该地区的验房师。

　　一般不要从经纪推荐的名单中挑选验房师。验房师本身这个职业是调毛病找缺点，而经纪人当然是希望毛病越少越好，也就越容易成交，所以二者的根本点是相抵触的，有些验房师由于太敬业，老是找到很多毛病，就会被经纪列上黑名单，而经纪可以拒绝让某个验房师验房。如果为你把关的验房师是经纪推荐的，结果可想而知。

　　2)验房过程

　　验房一般需要3小时左右，少于3小时说明验房师可能没有很仔细地验房子。在这段时间内，切记一定要跟着验房师跑上跑下，看明白弄仔细，不懂的或者有疑问的地方一定要马上问，验房师是你花钱请的，回答你任何问题是天经地义的事，千万不要浪费这个大好的挑毛病和学习的机会，过了这次，很难再有机会有这样一个有经验的高手帮你全面答疑和查问题。并且，验房师也是赚钱吃饭，例行公事而已，如果你不问，他也不会主动说。所以，验房过程中不要和经纪聊天谈话，以免失去更多了解房子的机会。而且，在出验房报告前，不要让经纪和验房师有单独谈话的机会，以免验房师受到经纪的影响。

　　验房结束时，验房师会给出一份详细的验房报告。这份验房报告其实是一本几百页厚厚的验房手则，从房子的所有方方面面给出一份评估，验房师会化上半个小时给你解释每一部分的结果，你要尽量全部搞懂，因为每个结果都意味者将来可能的费用。如果有些还是不能当场明白，验房手则都有详细说明。但有一点必须问清，就是需要多少钱才能修好。

　　3)验房后的还价

　　一般验房后如果没有重大问题，可以选择接受，或者根据验房结果小幅还价，一般房主不太会再次降价，但是，如果的确会发生一些维修费用的话，验房报告是再谈价的很好的依据，当然，如果谈不成的话，你会面临着无条件接受，还是损失几百元的验房费而撤退的问题。

　　千万不要当场就签字同意验房通过，这是房子最后成交的最大障碍，十有八九双方经纪会逼夹着你让你马上签字画押，这是很不道德的，你一定要回家冷静，作出分析判断，决定是否再还价或让对方作出改进，只有当你满意房产状况，才可以签字，

　　6.下OFFER

　　所有的条件和要求，必须白底黑字写在OFFER上，口说无凭，切记。

　　另外要注意几个日期的问题。

　　验房期限：一般以OFFER接受之日起十天(含休息日)，过期不验自动认为满意。这里千万不可掉以轻心，因为这几天你联系或中意的验房师不一定有空，所以尽量要求多点时日。

　　交房日：交房日必须是公证日或以前，公证那天开始，房子就是你的，有些卖主希望在公证后几天之后才撤空，这对于你会很麻烦，等於免费借给他住不说，拖延装修以至拖延你入住也是个问题。

　　7.贷款利率

　　1)时机。

　　贷款利率的洽谈实际上应该是所有步骤中的第一步，在看房前早就应该谈好的，等到卖主接受还价，房子都买好了再去谈已经是太晚了。原因是一旦OFFER 被接受，对方一般只给出10天时间，注意，并不是10个工作日，在这个10天里，你要完成验房，银行贷款确认，再还价直至最终合同所有条件满足，时间非常的紧，根本没有时间到各大银行分别约谈贷款利率事宜，就没有时间进行比较。而且即使随便谈个银行，谈的利率就是那个星期的利率，如果利率是上涨趋势的话，就失去了得到前几个月低利率的机会。

　　2)获得最低利率

　　任何一个银行和任何一个放贷员决不会傻到一上来就给个最低利率给你，要知道，利率上差个零点几，动不动就差个成千上万的，放贷员是能给高尽量给高，他们个个是身经百战的谈判高手，每天的工作的很大一部分就是和客户谈利率，对於他们不要太费口舌，因为这不是你的强项，而应该在约谈前在网上搜索好，知道了最低利率，心里有底，就直接问他能不能同意更低或者相同的利率。一般就能够和网上该年限最低利率持平，或多个0.1-0.2%，如果能够比最低利率少个 0.1-0.2%，已经是相当不错了。

　　最低利率可以到网站查到 www.canadamortgage.com

　　3)浮动利率相比固定利率

　　浮动利率是个陷阱，一定要固定利率。

　　在和银行谈的时候，你会发现所有的银行都会极力推荐你选择浮动利率，也会列举数据告诉你浮动利率怎么怎么好，怎么怎么省钱。但是，这是一场猫和老鼠的游戏，银行是利益至上，你省钱了它就少赚，很现实很残酷，这就是银行极力推荐浮动利率的根本原因。

　　浮动利率的陷阱在於其浮动，以目前情况来说，基本上上浮的可能性大的多，其中有二个未知因素，就是上浮的幅度和上浮的速度，理论上将，第二天利率上浮翻一倍也是可以的，因为你选的是浮动，你没有控制权，什么时候浮，浮多少，银行或是国家说了算。然而，当银行给你算的时候，没有把这些未知数放进去，把浮动利率的百分比以固定利率的公式来计算，当然你就会觉得很省钱了。

　　浮动利率还有一个问题是利息的计算，因为利率一直在变，计算相对复杂，也有听说过发现银行多年算错，你不可以说银行是故意的，但也不能排除这个嫌疑，就算不是故意的，银行全靠计算机，计算机也有算错了时候，例如网络问题造成数据没有及时更新，导致出现错误计算，并且以后的所有计算都是基於前次错误的结果等等。还有一个问题是太操心，没有一个人会老是惦记着去查利率变了没有，并根据新利率计算当天利息的，相信很可能有人直到还清了也还闷在鼓里。有许多银行会试图说服你，告诉你在任何时候都可以改成固定利率，但是，他不会强调如果改成固定利率的话，你只能得到一个非常高的贷款利率，相比直接谈得到的固定利率，会差了老大一截。这样，又变成了风险承担的问题。以五年期为例举例来说，银行牌价当前固定利率如果为6.05%，而你能谈到4.65%，浮动利率能谈到3.5%，但你贪小选了浮动利率，如果一段时间后利率猛涨，银行牌价成了7%，浮动也涨成了4.5%，这时你希望固定下来，那么银行多半会给你7%-1 %=6%的固定利率，比起当初4.65-3.5=1.15%的差价实惠，以后的日子会通过6-4.65=1.35%的差价来赔还，而如果你不去固定，则利率不断升高，心理和经济压力越来越大。所以，归根结底，是风险的问题，浮动利率就是赌利率上涨慢。买房是个大投入，将来的负担应该算清而不宜去赌利率。历史上涨到百分之十几的利率也是常有的。

　　固定利率就没有这些问题，它其实是个平均预估值，所以比当前浮动利率会高，但它不会在升了。固定利率对於买房者是重要的，它给予了买房者一定的经济前瞻性，在利息几年之内不会有变化，经济上自己可控制。

　　浮动利率就是银行把风险转嫁给贷款人，银行稳收利息。

　　4)贷款时限

　　贷款时限一般人选3-5年为最多，但也不要太长，首先年限太长，利率会很高，因为银行的利率计算公式认为风险很高，所以给出的利率也就很高，其次，一次定的年限太长，会把自己束缚住，如果在短期几年内由於各种原因而要卖房的话，就等於和银行毁约，自己要付很大一笔罚金。

　　有一个办法可以免除罚金，就是让买你房子的人继承你的贷款，但是，一般买主是不愿意这样做的，因为计算会很复杂，手续也繁琐，而且继承的贷款额度也不一定合适买主，除非当时利率升到很高，而你得到的利率是以前谈的，低很多，这样买主才会感兴趣继承贷款，但总的来讲，会很麻烦。

　　到底是几年，要根据自己情况，结合利率的长期走向来定，有很多人喜欢5年，但也有人喜欢3年加3年，不一而定，因为利率变化是个不确定因素，没有办法说哪个更好些。

　　5)银行选择

　　贷款最好找中等银行，大银行如ROYAL BANK，根本没有谈的余地，一副衙门八字开的官僚面孔，这是因为它客户多，业务多，不在乎你这个小客户，所谓店大欺客。当然，这里并不是指它的接待态度，所有银行人员谈话是都面带笑容，但笑容不能当饭吃，要看它真正肯给你多少利率。

　　太小的银行，或者没有太多办公地点的银行，感觉不可靠，说不上不好，但一般小银行能给的利率，其他银行也给的出，所以在网上看到最低利率的银行，是因为它银行小，只有通过放明最低贷款利率来吸引客户，银行基本上大同小异，同样的低利率基本上在好几家银行都争取得到。正确的做法是拿着最低利率的信息，争取找一家相对大些的银行。

　　NATIONAL， SCOTIA， DEJARSDIN，MONTREAL BANK基本上都属於这类中型银行。

　　6)利率降低的机会：跟踪贷款利率

　　一旦谈好了一个好的贷款利率，就应该让银行出个预贷款证明，这是不要钱的，但有二个好处，第一是把谈好的利率白底黑字写在纸上，以防有变，第二是在给OFFER的时候，有时卖主会要求看你的银行同意贷款证明，到时候去弄时间就比较紧了。

　　谈好了利率并不是一劳永逸了，因为，一般根据协定，在买房前，如果市场贷款利率下降，你有权力要求把利率跟着下降，但一旦市场利率上扬，你的利率是不动的，这也是为什么谈利率要越早越好。值得注意的是，利率的下降不是自动随着市场下降的，而要你自己关心，自己去说的。利率一旦谈好，有效期为半年，在这半年内，直至买房，要每星期跟踪利率，如果下降了，要立即和银行谈，不可拖延，因为如果再升回去，你错过机会，就没得谈了。另外你要明确知道如何及时取得准确的比较信息，如PRIM利率，以作参考。因为你的利率是谈下来的，不是公布价，你如何进行参照是个重要的因素。例如，你可以说，现在我得到的利率是 X，而当前银行的PRIM利率是Y，如果那么利率差价为Y-X，如果银行下星期的PRIM降低了Z个百分点，你应该马上向银行要求更新你的利率为X-Z，每个银行的PRIM价有时会不同，但大致差不多。

　　虽然下降可能性不大，但还是要注意。

　　7)设定还款日

　　分期还款的周期可以有：每月，每周，每两周，加速每两周之分。其实，其根本在于你尽量一有钱就还，不要把现金过多地，不产生效益地留在手上，一般来讲，还款周期就是个人的工资收入的周期。

　　例如，你是每二周发薪水，如果你选择每月还X元，那么大多数情况下你根本不必攒到月底，因为你在攒的过程中，攒下的钱并没有立刻产生效益，反而会因此多付利息，正确的做法是选择每两周还。

　　加速两周其实和每两周偿还没有本质区别，其实就是因为每月有30到31天，是4个星期加2-3天，让你在两个星期的时间还两个星期多一天的钱，银行都把加速两周作为推荐选项，但本质就是每次多还点钱，当然，多还了，还得快了，利息就少了，也用不着25年还清，22年就行了。实际是，如果偿还能力强有多余的钱的人，大多会买更大的房子。这跟个人能力有关，不是利用算法省钱。

　　8)和利率一起谈的东西

　　谈利率，一定要要求如下利益：

　　首先是免除公证费，或要求报销更高的公证费用额度，目前的公证费都要1100-1400加元，如果银行只给报销一部分，剩下的就要自己掏腰包，好的银行是会给你差不多的额度的，不至於自己掏钱。

　　其次是免去银行评估费。银行要贷款给你，就要去看看房子值不值，所以有评估费一说，虽然一般都免了，但一定要提出免除，防止以后乱收费。

　　再次要免除房子交割日以后和开始例行还款日的之间几天的利息，例如，房子公证日为某月一日，你选择每两周发薪日还款，注意公证日(就是交割日) 和第一次还款日的间隔，防止银行找些原因另外加收你几天的贷款利息，

　　然后要求银行给你优惠的信用额度(CREDIT LINE) 的利利率。一般可以谈到等同於PRIM利率。也可以要求增加信用额度，备着以防急用。

　　最后要问清加速偿还的可能性和额度。一般银行都允许每年年底多还个10-15%左右的，以及允许每月加倍偿还。虽然你可能并没有能力去这样加速偿还，但要留个可能性在那里。

　　和利率一样，一般根据各银行的不同，放贷员的不同，你本人谈判水平的不同，所有限额都会有所不同。

　　8.公证

　　公证一般由买方出钱，一起到买方找的公证师那里公证。不同于中国，这里的公证师不是政府机关，都是私人性质，公证师要考执照，但考出后，是自己开门营业，自己定价。蒙特利尔的公证师并不多，经纪会推荐一些，但经纪推荐的大多比较忙和高收费，最好自己到处问那些买了房子的人，每个人那里打电话去问价钱，找一个收费低的。除非疑难问题，对於买房交易，公证师之间区别并不大。

　　除了公证本身，有一点很重要的是要有一定的现金准备，因为大多数情况是卖方早已经把地税/教育税付清，你除了支付公证费，还要支付给卖方已经付给政府的地税。另外，政府的一次性买房“欢迎税” 也是一笔不小的支出。

　　值得注意的是，公证那天就是你成为物主的一天，你从此以后就要对物业担负起责任，任何的问题都要靠自己去解决了。

　　9.入住和装修

　　1)准备入住

　　房屋保险：

　　房屋保险必须从公证之日生效，从法律上说，房子从公证日开始就是你的了，如果出了问题而没买保险，自己就要承担全部责任。所以，房屋保险应该在OFFER接受之日开始，就要四处问价，每个银行每个银行的去问。并且，一般把房屋保险和汽车保险捆绑在一切去问价，房屋和汽车保险在同一家公司承保，车保和屋保同时都会有一定的折扣。一般不可能车险正好在房子公证日到期，你可以打电话去保险银行问，要求本年度的车险合同提早到公证日取消，一般都允许，免费并且退还未保时期的差价。

　　房屋保险有很多条款，不同公司有细微不同，要一一问清，不要轻信诸如全保之类的话，要问清到底包含哪些条款，保额为多少，在什么情况下可以申报赔偿。

　　房屋保险条款的具体情况每家公司都不同，保额也会不一样，有时候一家公司的二个承保条款在另一家公司会是笼统地含入一个条款之中。

　　除了缺省的这些条款，也要考虑到本身的需要而增加可选条款，如，考虑到下水道已经年代久远，可以增加投保下水道漏水修补这一条以备后患。

　　选择报警公司：

　　家中装有中央报警系统会使房屋保费下降，虽然报警系统每月缴费，但是保费的下降可以抵冲掉很大一部分。而且家中安全性能增加。报警公司每月收费从十几到几十块不等，合同常常与是否买它设备有关系。

　　预留装修时间和装修后时间：

　　装修典型的是刷墙和铺(或漆)地板。这有一个次序和等待干燥的时间问题，还有，装修后需要留几天通风，以排除有毒气体。

　　电表，煤气表读数：

　　需要在拿到钥匙后马上检查度数，如果和前屋主公证是讲的出入太大，你可能要付清这个差额的。

　　通知改地址：

　　要通知方方面面你改地址了，列出一个单子，逐个打电话，最好在邮局花几十块钱把半年内所有的邮件都转到新地址，因为你100%会漏掉一些该通知的地方，而且有些机构工作效率慢，有时间差通知半年了还往原址寄信的很多。

　　查看交通线路图：

　　找出新的地方的交通线路，并发现最优化的路径

　　不要随便丢弃“无用” 的东西

　　搬家时不要随便丢弃东西，有些看上去没有用的东西，可以想一想再扔，例如很旧的床，有时候会是装修车库或地下室很好的板材，尤其是木头，把一些旧家具拆零可以用来派很多用场

　　2)跟据验屋报告决定哪些装修

　　第一要先换锁，然后选择以后入住后难于装修的要先做，如地板，墙，热隔离等，有些大的项目家具搬入后就没法做了。而热隔离对省电也是立竿见影的要优先做

　　3)搬家

　　搬家是件力气活，不管请人或者自己干，相信绝大多数的搬家者都有打包打到深夜的经历。

　　如果请人搬家，则搬家公司有好几个档次。如果你的家俱很值钱，最好请正规一点的，好公司会把你的值钱家具包的好好的，很专业地运到目的地，并且，会有搬家保险，砸了包赔，当然，这种搬家公司的收费本身也许已经抵得上一件值钱的家具了。

　　错开搬家旺季，是省钱的办法。请小时工也是很好的选择。

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买房必备！！！

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加拿大蒙特利尔大陆移民买房的艰辛历程2012年的夏天，气温确实是有些超乎寻常的闷热。与老张坐在他家House的院子里聊天，虽然头顶一棵巨大如伞的枫树，满眼碧绿，依然时时感受到炽热的风迎面吹来。其实，老张并不老，不过是40岁出头，然而两鬓已飞霜，眼角皱纹密布。谈到今年初买下的这座House，老王脸上并没有露出太多的喜悦，只是喃喃自语：“我和老婆为了买下一座House，可是花了整整十年的时间，有时候，扪心细思量，这个过程也来得太漫长了。” 十年的岁月，不过是弹指一挥间，但是，其中的辛酸苦辣，并不是在每个人的经历中都留下烙印。在老王断断续续地叙说的买房故事中，我依稀看到了一条新移民家庭所走过的历尽艰辛的安家之路。
　　
找一处公寓好艰难
　　2000年初，30岁出头的老张夫妇俩带着年仅3岁的女儿，从中国四川移民到了加拿大蒙特利尔。按照老张的说法是，在发展中的中国活了30多年，想到地球另一边的发达国家换一个活法，于是便动了申请移民加拿大的念头。老婆开始不同意，因为夫妇俩在国内都是一家市级医院的医生，生活还不错，但是经不住老王的百般劝说，老婆也被说动心了。抱着试一试的态度，老王向移民局提交了申请。没想到，一年之后，移民局发来通知，要求老张提供雅思成绩。老张只好突击了一段时间英语，雅思竟然也考了个5分，达到了移民要求的分数线。半年之后，一纸移民通知书下来，夫妇俩收拾好行囊，踏上了移民加拿大的道路。
　　登陆蒙特利尔的那一天，正值深秋，枫红的季节。一年之前移民蒙特利尔的国内四川老乡，热情地接待了老张一家，并把他们暂时安顿在他的家里。那是一间在Snowdon 地铁站附近的Apartment (公寓) ，虽然老张的朋友只是夫妻两人，没有孩子，但是这只是一套一房一厅的公寓，住进老张一家三口之后，着实是拥挤不堪。为了不给老乡家里添麻烦，老张夫妇一边暂住，一边四处找房。但是，他们所遇到的Apartment，不是地理位置偏远，就是房租太高，夫妇俩觉得都不太合适。
　　一天黄昏，晚饭后，老张夫妇俩出门散步，走着，走着，散步到了附近的一个小区 Plamondon。突然，他们看到一座外观比较陈旧的住宅楼前贴有“Rent(出租)”字样的广告，于是，老张夫妇俩赶紧冲上去，按下了房屋管理员的门铃。通过管理员的介绍，他们才知道，原来这栋楼里正好有一位住户搬出去，管理员刚刚将这套待租公寓的室内墙壁重新漆了一遍，看上去倒也整洁明亮。
　　这间Apartment同样是一套一室一厅的房子，月租450元，离附近的地铁站Plamondon 比较近，走路只需要5分钟，这里与暂住的老乡家也只是相隔两个地铁站。同时，附近遍布超市、银行，还分布有公园，游泳池等公共实施，从生活的角度来考虑，这里是一个比较方便的住宅区。联想到一家三口挤在老乡家里，实在是不方便，而这套公寓除了外观陈旧一些，老张夫妇也挑不出太大的问题，于是，他们当即就决定租下这套公寓。
　　买房 一个遥远的梦想
　　好不容易，老张一家三口在蒙特利尔找到了栖身之处，一间三口总算安顿下来。
　　这个时候，枫叶已经开始凋零，北风渐起，转眼之间，大雪纷飞，蒙特利尔的寒冬来临了。
　　按照夫妇俩的构想，初到蒙特利尔，囊中羞涩，一家人还是先租公寓住着，以后有钱了，再考虑买House。至于Apartment，夫妇俩是不想考虑购买，在他们看来，要买就买一座有花园的House。但是，根据他们当时的经济情况，这个设想的实现注定是要遇到非同一般的困难和挑战。首先，老张夫妇俩登陆蒙特利尔时，没带来多少积蓄。
　　因为大学毕业后，他们就结婚，生女，一直也没攒下多少钱，另外，老张来自四川大石山区里的一个农村家庭，是家中的长子，家里经济情况不好，每年买化肥之类的事情都要找他要钱，三个弟妹升高中，读大学，也靠他一个人赞助。可以说，两人移民加拿大之后，一切都要从头开始。要买上一座 House，似乎有些不现实，遥不可及。
　　然而，生活中有了梦想，也就有了奋斗的目标。老张和老婆心想，经过奋斗，总有一天，这个梦想会变成现实。
　　买房之路 一波三折
　　刚安顿好住处，残酷的新移民生活就无情地粉碎了他们的买House的梦想。由于老张夫妇俩在国内都是医生，背景是医学，要想在蒙特利尔找一份相关的工作，简直是难于登天。因为蒙特利尔是法语区，这里的医务人员都要精通英法两种语言。先不说法语，仅仅是英文，老张夫妇俩就觉得自己仍然是半桶水，远远谈不上精通。更何况医学英文名词浩如烟海，对于老张夫妇这样上了一定年纪的人来说，要想完全掌握，谈何容易。但是，家里总得需要一个人出去工作，养家糊口，这个担子无疑就落到了老张的肩上。老张的老婆，则考虑先去读法语培训学校，然后上College读一个法语的护理专业，看看今后有没有机会找一个相关的工作。
　　经朋友介绍，老张去了城市郊区的一个制衣厂打工，每天的工作就是重复一个动作：把车工车好的衣服捡起来，把它们串成长长的一列，然后挂到一个固定的位置。这个工作看似简单，但是每天8小时不间断地重复弯腰，拾衣服，挂衣服这些动作，一个星期下来，老张就觉得腰肌劳损，身体受不了了，但是，为了家庭的重担，也只能是咬牙坚持。
　　虽然每个月女儿能领到一些牛奶金，但是一家人每个月的生活开支，依然是一个不小的数目。住在陈旧的Apartment里，老张夫妇真切地感受到了移民生活的艰难。至于买House的想法，夫妇俩只能把它压在心底。
　　春去春又来，转眼之间，时间来到了 2005年的春天，老张夫妇在蒙特利尔已经住了5年之久。除了在工厂打工之外，周末时间。老张还去唐人街的中餐馆做帮厨。日子虽然艰苦，但是夫妇俩省吃俭用，也积累了一些钱，正当夫妻俩开始考虑，凑足一个首付，买一间House的时候，老张接到了国内老家传来的噩耗，父亲因病去世了。作为长子，没办法，老张无论如何也要回国给父亲送终。这一次来回，夫妇俩好不容易存上的一些积蓄，又花去了一大半。当夫妻俩精疲力尽地回到蒙特利尔之后，买房的念头就取消了。
　　这个时候，老张的老婆已经从College 毕业，但是还没等找到工作，有一条，竟然意外地发现自己怀孕了，于是，她只好打消了出去找工作的想法，在家安心养胎。当初老婆在College学习，每个月还可以领取一些生活补助，自从怀孕后，家庭收入的唯一来源只能是靠老张在工厂打工所得到的微薄的薪水。一时间，一家人的生活又变得捉襟见肘。夫妻之间，原来偶尔还谈论的买房的话题，这一来，提都不敢不提了。
　　合伙川菜馆 安家多伦多
　　2006年夏天，老张的第二个孩子出世，这一次是一个男孩，老张和老婆喜不自禁，毕竟，中国人都喜欢儿女成双，“一儿一女一枝花”是一个幸福的家庭的完美诠释。就在此时，老张的一位在多伦多的朋友想开一间川菜馆，问老张有没有兴趣，到多伦多来共同投资经营。
　　老张和老婆合计了一番，在蒙特利尔打工一辈子也不是办法，多伦多华人多，消费群体大，开餐馆或许是一条好路子。那年秋天，又是枫叶红的季节，老张一家人离开生活了6年的蒙特利尔，来到了多伦多。这一次，老张倾其所有，投入了川菜馆，至于买House的钱，以后再做打算。
　　老张朋友开的这家川菜馆位于士嘉堡的太古广场附近，平日客流量很多，生意不错。由于之前也在蒙特利尔的中餐馆打过工，老张对餐馆经营并不陌生，做麻辣的川菜更是不在话下。老婆暂时没找到工作，也来餐馆里帮忙。有时候，他和老婆自我解嘲，原来在医院里给病人开膛剖肚，现在杀鸡剖鱼，也算是专业对口了。
　　由于川菜馆生意兴隆，几年时间下来，老张的家庭经济状况有了明显改善。
　　晚买不如早买 迎来House 新生活
　　今年初，房地产市场上疯抢Offer的时候，夫妻俩也动了心。他们想，既然买房是一直以来的梦想，现在手上的钱已经完全可以用来支付一套40万左右的房子的首付，再说，下半年央行利率要提升，HST开征，这些因素都将会增加今后的购房成本，看来确实是“晚买不如早买”。
　　于是，两人委托一位地产经纪开始找房，经过多方的比较，筛选，和好几次抢Offer的失败经历，今年4月份，地产经纪总算帮他们买下了一套位于士嘉堡北部，靠近万锦市的一座House。老张夫妇的House 梦在十年后，终于实现了。
　　仿佛是苦尽甘来，老张夫妇现在拥有了自己的房子，一家人生活过得其乐融融。
　　老张下一步的想法是，看准机会，开一家属于自己的川菜馆，今后有钱的话，再换一所更大的房子。眼前的老张，胸有成竹，微笑地说：“现在看来，这不再仅仅是一个梦想。”

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蒙特利尔买房的八个基本步骤

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买房究竟是怎样的一个过程，没有一个绝对的定式，大体可以分成这样八个步骤。

首先，明确自己的买房要求。

如果自己都不知道想要什么，最终很可能浪费精力，时间甚至金钱。

对大多数移民来说，把毕生在国内积攒的钱一下子投进房屋中， 的确需要仔细思量。

新购得房子几年后是否能保本，甚至小有增值，是每个购房人最关心的问题。 从个人经验来看，地点(Location)，房型(Style)， 成本(Cost)是三个最值得关心的购房要求。

• 地点的重要性是不言而喻的。 在蒙特利尔，可比性基本相当的两套房子，由于地点不同， 售价的差别可能十分惊人。 位置的选择主要取决于个人的需求。 比如距离工作地点的远近，交通，学校，社区的整体规划，社区整体房价的长势。 可以说， 地点本身也是一种投资。
• 另外要考虑什么样的房型适合你，关于此问题的确是仁者见仁，智者见智。 当然， 实用性和个人审美观是最需要考虑的。 毕竟各种结构不同，房屋的特点也就不同，比如那种结构更节约能源，更利于通风，更易于受阳，更适合老年人，等等。
• 当然还要考虑成本，成本是指你的实际购买能力。 这一点感触比较深的是，很多人在买房开始并没有明确的价格范围。 房子看的多了，价码也一点一点向上涨， 这样往往背离了自己的实际购买能力。 首期付款和月供能力是成本的核心。 明确了买房的要求，就能为买的称心如意的房子打下良好的基础。
  

第二，了解当地的房地产市场。

通过对当地的房地产市场的了解，感受买什么房(what)，什么时间买(when)，在什么地点买(where)。

充分了解并具体合理比较，做出明智的选择。内容应人而异，例如，Montreal当地市场的管理，绝大多数地产交易由Greater Montreal Real Estate Board管理，地产局同时负责MLS网站，仲裁和经纪人的管理。关于社区概况，在蒙特利尔政府网站可以查询各个社区的人文及设施状况。 同时需要了解地产市场的近期涨幅，Mortgage市场的状况，比较不同利率的利弊。

总之充分了解当地的市场，做到心中有数， 合适的房子积极争取，不合适的尽早放弃。

第三，是计算购房及维护的费用。

充分了解购房前后所发生的费用，避免可能出现的还款危机。

• 首先是首付款(Downpayment)，一般来讲，首付款在35%以上，银行可以不考虑工作状况。 对于有收入的家庭来说， 25%的首付款+(3-3。5)*年收入基本上是可购买房子的价格。
• 其次，月供款。包括你的本金和利息，同时也可以加上财产税，如果是Condo， 还应考虑每月的管理费，水电气费用，电视，计算机，汽车的贷款也应该充分考虑。
• 最后是维护更新的费用。考虑到目前市场上绝大部分成交的是二手房, 屋顶，水箱， 地毯以及家用电器都有更新更换的可能性。
  

第四，选择好的经纪人。

加拿大的地产管理有其鲜明的特点。 以Quebec省为例，The Association des courtiers et agents immobiliers du Quebec (ACAIQ)是其立法机构， 但它并不隶属于政府，它属于自行立法，自我管理 ，这样做是为了更加适于市场的变化。Greater Montreal Real Estate Board 负责日常的管理及仲裁。 各个经纪人必须持牌上岗，代表地产公司进行地产交易。一个称职的地产经纪人应当:

• 严格遵守相关的法律和法规。
• 专业知识和多年的工作经验。
• 专业的服务水平和态度。
  

一个好的经纪人能够为购房者提供有益的建议和服务，往往能节省购房者大量的时间和金钱。

第五，房屋贷款的选择。

如果不能一次付清房款的话，我们就需要向银行或其他金融机构申请房屋贷款。

房屋贷款的多少取决于以下几个因素: 家庭年收入、首期付款、贷款利率、 贷款摊分年限。部分银行考虑到新移民的实际情况，允许只要首期付款超过35%房价，即可批准贷款，而不考虑其他因素。如果首期付款在5-25%房价之间， 贷款方不仅要考虑购房人的工作状况，购房人还必须缴纳一定数额的贷款保险。

贷款机构可以是：保险公司，银行，信托公司以及一些财务公司，其实在报纸上， 你也能够发现一些私人放贷者。

贷款的利率分为两类: 固定和浮动。贷款金融机构会定期发布固定利率，浮动利率则是根据Bank of Canada 公布的利率， 再减去一个系数，各贷款机构根据自身运营状况提供这个系数。个人在选择固定或浮动利率是，完全是因人而异。一般来说，经济形势看好时，浮动利率容易上涨， 固定利率则易被采用。

一般在提出贷款申请时，申请人需要提供以下资料：个人信息，包括年龄，婚姻状况等等、雇主签发的收入证明、当前的银行信息首期付款的证明、 购房合同、购买房屋的评估。

第六，贷款保险。

在首期付款只能达到5-25%房价之间时，一般是需要缴纳一定数额的贷款保险，保险数额取决于首付的多少，首付越多，保险越少。 加拿大最大的贷款保险公司有两家，分别为CMHC (Canada Mortgage Housing Corporation) 和GE Capital， 详细的保险数额，请咨询贷款代理人或银行。

第七，购房Offer及谈判。

看到了自己中意的房子，填写购房合同，这就是我们平时常说的 Offer。

它不仅是个人的一个决定，更是一个标准的法律文件。 因此，对于我们这些初来乍到的人，了解一些购房合同的基本知识是十分重要的。

标准的购房合同包括这样一些基本细节: 售房者，购房者的姓名，房屋的地址 购买价格，由于购房价是可以协商的，所以第一次的 Offer价格要低于售房者的叫价。 同时包括保证金，首付款和银行的贷款 私人物品的处理，一般来说， 窗帘，厨房的电器留下的情况比较多。 洗衣机和烘干机取决于双方的协商。 买卖双方承担的基本责任和义务，交房时间和要求对方答复的期限。

双方经过几轮的谈判之后， 最后签字，合同生效。 应当注意的是，这是一份由条件的合同，一般取决于贷款，房检，Condo文件(如果购买的是 Condo)，也就是说， 其中任何一项不满足，购房人有权中止购房合同，而无需负担法律责任。

第八，过户及搬家。

在合同最终签订后，地产经纪人会帮助购房人将所有的文件转移给律师。律师检查所有的合同细节，确认所有的条件已经满足。 律师同时对房屋的所有权进行调查，确认房产权的合法性。 联系贷款银行，确保贷款的及时移交。 大约在你搬家后一个月，律师把地契寄到你的新家。辛辛苦苦几个月， 终于到了搬家的日子，别忘记提前开通水电气。 告别租房的岁月，你现在在加拿大也是有地产的人了。 有了自己的家，有了一份归属感。 努力工作，享受生活!

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蒙特利尔推出的购房资助计划！

   

新建房
购买者类别	最高购房价格1	财政资助
		政府补贴	欢迎税返还
单人购买者	$200,000	$4,500	40%
夫妻无孩子	$235,000
夫妻有至少一个孩子	$265,000	$10,000	100%
	$295,000 三个卧房的 “家庭住房单元”	$12,500

1 包括税和额外费用。 最高购房价格，如果是Novoclimat认证的建筑可以提高$2,500；如果是符合绿色建筑标准的建筑（LEED-compliant building）可以提高$5,000.

二手房
购买者类别	最高购房价格2	财政资助 欢迎税返还
无孩子的购买者	两单元房-Duplex $360,000	40%
	三单元房-Triplex $400,000
至少有一个孩子的购买者	两单元房-Duplex $360,000	100%
	三单元房-Triplex $400,000

2 包括土地和建筑。

有孩子的购买者在购买一年的OPUS全价通票的基础上，有资格免费享受6个月的公共交通设施。同时这些家庭可以取得两张免费的Accès Montréal卡.

重要声明：

·                每个申请者必须证明在最近五年之内、在魁北克省(Quebec)没有拥有过任何民用房产（由此我们称此计划为首次购房补贴项目）。

·                作为至少有一个孩子的购买者的类别，在购房之日必须至少有一个孩子小于18岁，或者在购房之日起6个月之内将出生。

·                “家庭住房单元” 是指一个新的民用住宅单元，它包括至少5个房间，其中3个是卧房，并且根据勘查证表明，建筑面积（floor area）至少是96平方米（1,033平方英尺）。

·                两单元房-Duplex: 民用建筑，包括2个地上居住单元，其中一个用于出租、而不可以作为其它用途。

·                三单元房-Triplex: 民用建筑，包括3个地上居住单元，其中两个用于出租、而不可以作为其它用途。

·                新建房必须是登记为有保证项目（warranty program）的新房。

·                如果财政资助的批准是建立在一个已接受的购买合同（offer-to-purchase）的基础之上，该合同必须在18个月之内完成；申请者必须在购买之日起的6个月之内递交申请和所有要求的文件，已取得财政资助。

·                如果财政资助的批准是建立在一个销售契约-房产过户（deed of sale）的基础之上，申请者必须在过户之日起的6个月之内递交申请和所有要求的文件，已取得财政资助。

·                申请者在获得财政资助的批准之后，自批准之日起有6个月的时间提供所有要求的文件，已取得财政资助的付款。财政补贴的申请只可以在4月底开始提交，一旦市议会通过了新的计划，并生效。

财政资助的举例说明：

·                一个有孩子的首次买房的家庭，以$345,000买了一个二手的两单元房-duplex，此家庭将居住在第一层，第二层将出租给一个租客。

·                      此家庭有资格获得100%的欢迎税（real estate transfer tax）返还, 是$3,675。

·                一个有孩子的首次买房的家庭，以$285,000买了一个新的 “家庭住房单元”，有三个卧房，建筑面积（floor area）是96平方米。

·                      此家庭有资格获得：

·                             100%的欢迎税（real estate transfer tax）返还, 是$2,775，和

·                             一次性财政补贴$12,500

·                             总共资助：$15,275

·                      另外，如果此Condo建筑是在SHDM’s AccèsCondo的项目下建造的，此家庭将有资格获得$28,500的购买信用度(The purchase credit is the amount advanced by SHDM by way of downpayment)。

此文件是 By-law concerning subsidies for home ownership [03-168] and proposed modifications的总结，也许会有其它附加条件。

一次性财政补贴由Société d’habitation du Québec (SHQ) 和 Ville de Montréal as part of the Rénovation Québec Program一同提供。 The Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) 将对低收入家庭提供援助。 欢迎税（real estate transfer tax）返还是蒙特利尔市政府Ville de Montréal提供的资助项目。

householdwife

在加拿大，到底是买新房还是买旧房？

很多买家在买房时总会面对一个两难的抉择：买新房还是买二手房?按道理说，喜新厌旧是人的天性，能够住崭新的房子，随心所欲地打造属于自己的新家新空间是一件人人向往的事情。但为什么这个买新房还是买旧房老生常谈的话题总是一再地被提及?笔者有好几个朋友都有买房的打算，聚在一起时免不了谈论房子的话题。买新房还是买旧房是其中被讨论频率最高的一个话题。
倾向买新房的人理由头头是道：买预售房(楼花)价格优惠;买新房可以按自己的风格和品位装修房子;新房不用担心维修问题……赞成买二手房的人也能说出个子丑寅卯。买新房买的是房子本身，而买二手房不仅买到了房子还买到了社区带来的附加价值。二手房所在的社区发展成熟。买二手房可以马上入住。买二手房看到的是实实在在的房子。
买新房：美“房”如花隔云端
一般而言，开发商在发售楼花时往往都会提供各种优惠来吸引买家。随着开发项目的进行，新房的价格将开始上涨，在这一过程中，购买新房者会发现他们房屋价值一直是在增加。购买新房另一个好处在于，利用时间上的差距帮助自己攒钱累积本金。假如买家购买新房的话，首付比例仅仅在15%到20%之间即可，在接下来直到房屋完全竣工交工入住期间，比如这个期间为两年，可以继续攒钱，尽量积累本金。也就是说，无形中这几年少付了按揭的利息。王姓地产经纪说道：“购买楼花时Bulider只是需要买家出具银行给出的预授信(pre-approval)，银行根据贷款申请者的资金和收入确定申请者是否有贷款资格。而购买二手房必须要在Close Date之前拿到100%的贷款。购买新房可以给一部分资金准备不充分的买家提供一个集资缓冲时间。”但同时，王姓地产经纪也提醒，买新房的民众一定要量力而行，要深知自己的资金情况，以及工作收入产生变化的风险性。
买新房的一个优点是省去了房屋检查，质量有保障。在购买二手房时，合同中一个不可或缺的附加条件是房屋检验，但有些问题在房屋检验中是发现不了的。而且，新房子的维护费用要低。新房子一般更加节能，封闭性更好，因此买主支付的水电费也会较少。新建高级公寓每个月管理费较低。
GTHBA-UDI前副主席Michael Moldenhauer表示，目前的新房比以前的老房子拥有更好的能源系统，比如更好的隔热系统，密封系统，加热系统等。这也对环保有益，这些新型建筑将会减少二氧化碳的排放。当然，这些低能源消耗也减少了房主的支出。
购买新房的最大优势是心理层面的满足感。崭新的房子买家不用顾虑是否无意之中买到了大麻屋或是凶宅，对于看重风水的华人买家来说这一点尤为重要。购买新房者可以随心挑选他们喜欢的室内设计，从地毯、地板到墙壁，买家可以按照自己的风格品位设计和装修自己的新家。相比之下，二手房已经被前主人设计和装修过了。大多数购买二手房的消费者会重新装修，将房子按照自己的风格和品位重整。但是，重新装修可能会很贵，而且还会影响正常生活。
买新房还有一大优势是避免了Offer大战。特别是市场处于卖方市场时，二手房的房源少，好的房源更是少之又少。在这样僧多粥少的情况下，极有可能多个买家就一座心仪的房屋展开激烈的抢Offer大战。
Re/Max2000 RealtyInc地产公司的经纪大卫•莫利纳(David Molina)说，参与抢Offer大战，对于买家来说是一件费力不讨好的事情。通常情况下，买家在市场上看重了一所房子后就向卖家报价。当市场处于平衡状态时，买家和卖家之间有谈判的余地。而当市场房源少，卖家完全掌控了主动权，买家报出一个价格后可能换来的是石沉大海。因为卖家同时收到了多个报价，自然是择高而取。而在这样对卖家极其有利的市场状态，购买新房可以避免被Offer大战的“烽火”波及。
当然，买新房可以享受买二手房不具备的好处，第一手新鲜感的满足，随心所欲的个性装潢等，但买新房的弊端也是不容忽视。买新房时毕竟没能实实在在地看到实体的房子，看到的只是图纸。这就好比是隔着云端看美人，看得不真实。假如没有做详细深入的调查研究，难免有看走眼的时候。若是选到了信誉不好的开发商，项目不能如期开工或是开工了没有后续资金维持而出现烂尾楼。或是，房子建成了，但是因为周边区域的逐步开发而影响房子的价值，使之成为住着不舒服，卖又卖不出去的“鸡肋房”。
不过可喜的是Tarion担保公司(Tarion Warranty Corp.)提供适用于新建Condo的安省新居保障法案。Tarion为新房的建筑缺陷提供担保。对多数缺陷保一年，为机械性或者电路系统问题、建筑包层和渗水问题保两年，为大的结构性问题保7年。如开发商在买家不知情的情况下更换关键性部分，Tarion可保障买家的权益。Tarion还担保，如开发商未能完成工程，买家可获退为新居支付的最多20,000元押金和后续款。
买旧房：衣不如新房不如“故”
相比买新房，买二手房也有很多优势是买新房所不具备的。“Location、Location、Location”是所有的地产经纪时常挂在嘴边的一句话，可见地段对于购房置业的重要性。一般二手房所在的社区已经发展成型，而且具有一种鲜明独特的社区文化。更关键的是由于房屋所在的社区经历了多年的建设，大都拥有现成的景观和成熟的绿化带。
而且买二手房，买家可以择邻而居。买家在入住后，可以从邻居那里很快了解到医院、学校、超市等生活设施，也可以从当地政府部门清楚地了解到社区今后的发展规划。更为有利的一点是，如果买家购置的房屋位于一个成熟的住宅社区，那么买家入住之后，就不必忍受噪音污染和正在建设施工的工地所带来的灰尘和污垢。
地产经纪Billy在接受本刊记者采访时表示，买二手房在对地段和邻居的选择上有很大的主动优势。他说：“新房所在的社区由于尚处在建设初期，绿化以及周边生活设施都没有成熟。新建筑并不一定有植草和车道，刚种下的树苗也需要10年才能茂密成荫。而且买新房无法选择邻居，你不知道你的隔壁会住什么样的人。”俗话说，远亲不如近邻。Billy提醒，二手房所处的社区一般都成熟完善，在购买时能对周边的环境以及学区都有全面的了解。
王姓地产经纪分析道：“相对于买新房，买旧房的一大好处就是对房子所在社区的了解。我们很难把握新房和周边社区将来的发展方向。可能今天你看到楼花图纸告诉你，你要买的新房采光好、朝向好。可是两三年以后，等到房子可以入住时，你发现这个区建了好几栋高楼，严重影响了房子的风景和采光。但是很多时候，这些不稳定因素是我们不能预料的。”对于新屋的买家来说，可以用今天的价格买明天的房子的确非常具有吸引力。但是，一般来说，因为建筑工期延误、或者是其他方面的问题，新屋的建筑商将房屋交割日期往后拖延是再正常不过的事情，严重逾期出现烂尾楼也不是不可能。地产经纪经纪大卫•莫利纳(DavidMolina)表示，新屋的交割存在很多不确定因素，但是，二手房的交割日期一般都在Offer谈妥之后的30天至90天之内。在这样的情况下，买家就可以在短时间内搬进房屋，这个房屋的交割日期定下后当然就不再改变。二手房还有一点新房无法比拟的优点就是二手房一般占地较大，一些房龄老一些的房屋前后都有宽大的花园。
而现在，由于可供开发的土地越来越少，各级政府对于土地利用的限制也越来越多，使新建住宅除了房屋本身外，活动空间几乎没有。购买二手房后，如能利用房屋内现有的装饰和设施，就能马上开始新的生活，不必花费时间和金钱去购买生活用品。而一些懂得房屋装修的买家则可以用较低价格买到结构尚好但需装修的房子。他们可以按自己的方案进行修整和改建，使原来的旧房立刻升值。有时候在介绍新建房屋的小册子里，建造商标榜新屋内一切都是最新的。但最新的并不代表是最好的，反倒是旧房子的屋主在进行日常维修时，会选用市面上最好的产品作更换，因为屋主自己就住在这屋里，他当然要确保个人房产内的一切设施都能长期地正常工作。所以二手房有它实惠的一面。
但是，购买二手房对于那些对装修和维修一窍不通的买家来说是个考验，有些年头的房子难免存在水管老化等维修问题。
结束语：综上而述，新房旧房可有千秋。我们很难断定说是买新房优于买旧房或是买旧房就绝对要比买新房实惠。因为即使新房子之间或是旧房子之间互相比较，每一处房子也各有各特点。