房价步入下行通道 普通人迎海外投资暴富机会

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中国普通人正迎海外投资暴富机会

　　中国改革开放30多年，经济高速发展，政府、企业和富裕阶层积累了大量的资本资产。

　　在过去高投入、高消耗、偏重数量扩张的发展方式已经难以为继的大背景下，产业资本走向海外成为中国人的共识和必然选择。

　　对于投资者来说，海外投资的确是一个大的市场。不过假如不是做实业，比如干工程、建机场、港口，对外贸易进出口的话，还有哪些适合普通人对海外进行投资呢？

　　在今年的全国两会政府工作报告中，李克强总理明确指出：“加快实施走出去战略”、“稳步实现人民币资本项目可兑换”、“开展个人投资者境外投资试点”，既为中国资本和产业的海外投资，也为个人的海外投资指明了方向，打开了中国个人海外投资的政策之门。

　　招商证券首席宏观分析师谢亚轩认为，这一方面与监管层近年来所倡导的“藏汇于民”的思路相吻合，缓解外汇储备压力，促进国际收支平衡。另一方面也是要给个人投资者更多的投资渠道，满足居民多元化投资的意愿，促进居民个人财富的快速增长。

　　“我国资本项目开放是一个渐进的过程，过去几年进展比较大的是对企业和金融机构的开放，最后一个是对个人的开放。个人境外投资的进一步放开，是资本项目开放的一个重要成果和体现。”民生银行首席研究员温彬如是说。

　　此外，值得注意的是，政府工作报告提出，中国要“稳步实现人民币资本项目可兑换”。

　　对外经贸大学金融学院院长丁志杰表示，“稳步”的表述和此前十八届三中全会提出的“加快实现人民币资本项目可兑换”有所不同。

　　他认为，这更多是针对当前国内外复杂的金融形势下，对资本账户开放更为灵活的变化，开放的方向是不变的。

　　回顾过去几年，随着我国人民币国际化进程的稳步推进，个人境外投资逐步放宽已经有了一些实质性的进展。

　　2013年5月，国务院提出“建立个人投资者境外投资制度”。《国务院关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》提出，“稳步开放境外个人直接投资境内资本市场，有序推进境内个人直接投资境外资本市场”。

　　2014年8月，发改委相关负责人表示，目前正在加快制定和出台《境外投资条例》及其实施细则，允许个人投资者开展境外投资。

　　2014年11月14日，《中国人民银行关于人民币合格境内机构投资者境外证券投资有关事项的通知》发布。这意味着酝酿已久的RQDII机制终于正式推出，境内的合格机构投资者可采用人民币的形式投资境外的人民币资本市场。

　　如果说“一带一路”战略的制定，为企业与资本指明了方向和路径，开展个人投资者境外投资试点，则为中国个人赴海外投资开启了政策和机遇之门。

　　上海加置集团创始合伙人徐瑞洋称，翻开世界现代经济史，随着大国经济的崛起和资本的积累，个人投资者积极走向海外投资，最终形成一股潮流和力量，已然成为一种规律。

　　20世纪初美国崛起后，开启了美国个人资本全球投资的浪潮，迄今为止，美国仍是欧洲最大的海外投资国。石油美元的暴富，使全球投资市场四处可见阿拉伯富豪们的身影。

　　东亚新兴国家的崛起，也伴随着个人海外投资的加速。邻国日本，在海外个人投资方面则体现得更为突出。日元升值后，日本的经济重心被迫向海外转移，反映在从 GDP(国内生产总值)向 GNP（国民生产总值）的转型上。

　　据商务部研究院的统计，目前，日本的GDP在日本经济总量中占比不足40%，其海外经济的规模相当于国内经济的1.58倍，其中个人投资者的比例和贡献十分惊人。

　　比如，在美国夏威夷，日本人的投资无处不在，许多银行、企业、宾馆、饭店、商场和住宅，均为日本人所有，传言日本人控制了夏威夷经济似乎有些夸张，但统计资料显示，日本的确是夏威夷最大的海外投资来源国。

　　因此，在当前人民币逐步国际化和政府鼓励个人海外投资的大背景下，个人走出国门，走向海外，境外投资，全球配置资产，成为顺应时代潮流的必然选择。

　　徐瑞洋认为，随着美元即将进入加息通道，美元对其他国家尤其是新兴国家的货币将进一步走强，在个人家庭资产中，适当配置海外资产和强势货币，是确保家庭财富在全球经济的大变局中减小风险的明智之举。

　　过去的楼市“黄金十年”期间，国内房地产市场投资回报率较高，但去年以来房价步入下行通道，收益率也持续走低。

　　中国国家统计局发布2015年3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况数据显示，与上月相比，70个大中城市中，二手住宅价格下降的城市有48个，上涨的城市有12个，持平的城市有10个。环比价格变动中，最高涨幅为0.9%，最低为下降0.7%。

　　与去年同月相比，70个大中城市中，二手住宅价格下降的城市有69个，仅深圳一城同比上涨。3月份，同比价格变动中，最高涨幅为0.4%，最低为下降13.5%。

　　这也意味着，在过去一年中入市的多数投资者不仅没赚到钱反而亏了。相比之下，收益较为稳定的海外房产日益成为投资者的新选择。

　　“海外的一些投资项目收益确实高于中国。”宜信财富高级副总裁刘峰介绍说，以房地产项目为例，宜信财富近期推介了一个名为澳大利亚108项目，该项目位于澳大利亚墨尔本市中心附近，公寓价格比北京同等地段要便宜，并且投资回报也比较高。

　　“我们测算过它的投资回报率，租金的回报起码可以达到4%-6%之间，我相信北京、上海的房地产投资应该没有这么高。”

　　据世邦魏理仕发布的《2014年亚洲境外房地产投资数据》显示，2014年，来自中国内地的房地产投资者在境外的投资额实现同比增长25%，达到了101亿美元。

　　优选金融集团总裁张虎成在谈到资产配置时认为：“人民币是长眼睛的，只去安全的地方。为什么从中国平安、中国人寿、万科集团、万达集团这些大型机构到潘石屹、李嘉诚这些商业巨擘都纷纷在海外购置不动产？因为这已经成为发展趋势之一。”

　　同时，人民币国际化加速了中国人海外投资的热潮，洛杉矶的学区房、墨尔本的别墅、伦敦东区的公寓，不动产成为越来越多中国人海外投资的首选。

　　优选金融投资总监张淑霞表示，与其他海外投资途径相比，房地产投资门槛和风险相对较低，对于投资者也没有专业要求。

　　“从国内的投资状况来看，中国家庭财富中，人民币资产有近80%的比例属于房地产，投资者对房地产投资的热情和需求旺盛，有真实的房子存在对于投资者来说有心理保障，未来海外房产投资更适合国内大多数选择海外投资的人。”。

　　对于个人投资者而言，进行海外不动产投资，主要分为“三步走”——确定目的、选择国家、找律师。

　　目前，大多数国内高净值人群进行海外投资的主要目的仍然是移民以及子女教育。

　　前几年兴起的海外“生子潮”目前已经成为海外购房的新生力量，这类人群一般属于高净值投资者，海外购房多是以移民以及孩子教育为主要目的，以自住为主，对生活质量追求较高，一般都会选择相对舒适的大户型，同时为了孩子教育，“学区房”更容易受到追捧。

　　海外房产虽然是很好的资产配置途径，但并不适用于追求投资收益的人，而是适合那些非风险偏好、对未来经济担忧以及需要资产多元化配置的投资者。

　　在选择国家时，社会的稳定和法制的健全是实现房产投资收益率最主要的保证。

　　美国作为多年来投资者海外置业的第一选择，有其明显特征。一方面，与欧洲相比美国物价较低，平均房价不高，因此具有较大的升值空间，外来人口众多更容易融入。此外，美国对于建筑监管严格所以房屋质量上乘，房屋具有永久使用权。

　　对于投资者而言，租金收益率较高，租赁市场需求量大，而且美国房屋销售市场健全，房屋转售率较高，适合移民自住以及出租的投资者。但由于美国每个州的法律和税务不同，增加了外国投资者的购房难度。

　　英国可投资的城市基本上只有伦敦，但有些投资者反映伦敦天气没有那么好，并且跟美国相比外国人更难融入，同时物价相对较贵生活成本较高。

　　但英国本身法律较为健全，对海外投资者优惠措施丰厚，教育资源丰富，金融比较发达，且英镑相对坚挺，更有利于高净值投资者进行保值配置以及子女教育投入。

　　值得注意的是，业内人士建议除英国伦敦外，投资者应慎重选择投资欧洲其他国家的房产。因为欧洲经济受制于社会福利制度和劳工法，又面临来自中国等新兴市场快速崛起带来的挑战，短期内很难走出衰退。

　　另据宜信公司发布的《2014中国大众富裕阶层财富白皮书》显示，大众富裕阶层人数在2014年底达到1400万人，近3年平均每年增长近200万人。

　　该人群增长快速，财富也在快速积累，但这样的人群在国内金融体系下，给他们提供专业的金融服务非常有限，这部分人有着巨大的海外投资理财需求。

　　此时，中国个人财富“走出去”的关键节点也已来临：去年年底，沪港通正式开闸；今年，深港通有望开闸；今年的《政府工作报告》中提到，加快建设人民币跨境支付系统，完善人民币全球清算服务体系，开展个人投资者境外投资试点。

　　在个人资产全球资产配置的大趋势下，未来向全球“进化”已成为许多财富管理人士的共识，银行、财富管理机构等有海外投资渠道的各方都在为此厉兵秣马。

　　今年1月6日，交通银行资产管理香港分中心成立，以法人主体的身份开展业务，将其打造成交行全球资产管理平台，更好推动交行财富管理服务向境外延伸。

　　据不完全统计，目前至少有中行、交行、招行、平安和兴业等银行已经在私人银行领域推出了面向高端客户的全球资产配置服务。

　　刘峰表示，随着中国经济进入新常态，大众富裕阶层理财者的投资方法、习惯也都发生了新的变化。中国企业连番海外上市，引发了VC投资的热潮；全球经济的复苏，以及全球化视野的提升，理财者“出海”的热情升温；资本市场改革的加快，再度引发对资本市场的关注；互联网金融迎来大发展的一年，理财者对互联网金融的接受度大幅度提升。

　　刘峰说：“目前，国内大众富裕阶层的财富快速增长、投资需求强劲，但是投资渠道有限，产品选择较少。

　　因此宜信财富在今年新常态背景下将采用‘1+3带多策略’，丰富投资渠道，更好服务客户。‘1’指广受欢迎的P2P类固定收益理财；‘3’指股权类、资本市场类和海外类3大资产配置；‘多’则包括为客户提供的多样化、定制化的产品和服务。”

　　与此同时，财富管理机构嘉丰瑞德理财师认为，总的来看，海外投资，不可避免有汇率问题，不过好的信息是，在美元、欧元、人民币三大货币中，欧元、人民币都出现了走低的现象。人民币汇率走低，欧元汇率到了12年来的新低，而美元则是处在一个上升的通道当中，较为坚挺。

　　因此，对中国的投资者来说，此时进行海外投资，可以说最佳的时机到了。财富管理机构嘉丰瑞德理财师认为，海外投资可以有以下几种类型：

　　首先是海外市场上的保险。保险是国内很多家庭都配置的产品。不过相对来说，国内的保险的性价比却没有海外保险高。比如健康险，同样的费率，香港的健康险可承保的疾病种类多达91种，而国内的保险的承保，只有60多种。

　　此外，有投资功能的养老保险，香港的养老保险普遍有更高的现金价值，也就是说，一定年限后，保单作“抵押”或变现出来的价值也较国内的保险要高。

　　对于配置海外保险，可能唯一的缺点是投资者必须得去香港当地签约，但保险的理赔范围是不受影响的。

　　其次是海外市场上的基金。你想投资于国内的那些高科技公司吗，比如三巨头BAT。不过他们却不是在国内股市发行，而是在美国上市或香港股市上市。

　　此外，还有一大批的科技型公司、行业顶尖的公司也都在海外上市。想投资于这些，则可以通过投资于海外基金的方式，获得分享这些顶级企业的收益。

　　不过，嘉丰瑞德理财师也提醒投资者，投资海外基金，也要考虑汇率转换的成本和风险的问题。

　　最后是留学相关的投资。目前，留学也是国人家庭常见的投资，不过是一个“教育投资”。对于普通的金融投资来说，海外的房地产是一个投资的热点。

　　现今，有不少的机构都通过在海外购置不动产，进而出租。而收租者，有些就是他们的孩子，留学的学生。很多留学生自己也在房子里居住，也省去了租房的费用。

　　目前来看，此业务近来已经是非常的红火，投资者不妨可做这方面的参考。

　　以上即是目前操作较为成熟、投资收益也较可观，也较大众化的海外投资方式。

　　而从资产配置的角度，外汇市场、股票市场、房地产市场等资产类别都有不同的投资机会，投资者可以根据风险偏好和流动性需求进行不同配置。

　　刘峰认为，近期美元持续强势，而欧元、澳元持续贬值，同时澳大利亚、英国和美国的房产投资机会值得关注。

　　嘉丰瑞德理财师建议，对于高净值资产人群而言，可通过专业的财富管理机构了解到最新的投资机会，或取得相应的投资协助。所以，这些投资机会，建议中国普通投资者不妨在2015年尽情的把握好。

　　由此看来，虽然第一个吃“螃蟹”的人将面临位置风险，却也面临更大的暴富机会。