还真不好说加拿大楼市会像爱尔兰一样崩溃吗

halifax · 发表于 2014-8-7 21:19:49

还真不好说加拿大楼市会像爱尔兰一样崩溃吗
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牧涛 2014-08-07 12:16:11 [0条评论,查看/发表评论]

　　从08年经济衰退到今天，每当加拿大联邦财政部长和央行行长谈到房市的前景，总是千篇一律的一句话：“本国房市正在软着陆”。六年过去了，虽然财政部长从费拉狄换成了奥利弗（Joe Oliver），央行行长从坎尼换成了波洛兹，但是他们对房市前景的评论还是这句话，一丁点都没有变。“软着陆”仿佛就是一帖万灵丹，有了它加拿大的房市就能避过一切崩溃的危机和风险，保得万年平安。

　　不过，如果翻翻新闻人们就会发现，在2007年爱尔兰政府在评估该国的房地产市场时候，也说过几乎完全一样的话。可就在短短的一年后，也是就是2008年，爱尔兰的房市就在经济不景气中崩溃，平均房价下跌了一半，很多房主手上的房产价格还没有他们的按揭额高。六年过去了，虽然该国的经济已经初步站稳了脚跟，但是房地产市场一直没能缓过劲。
　　如果再仔细分析下去，就会发现那时爱尔兰房市的情况和加拿大真是太像了，例如：缺乏足够数据对房屋市场进行分析、总是宣传租房不如买房、国家经济过于依赖建筑业……此外还有一点：总是把“软着陆”挂在嘴边。
　　加国房市兴旺秘诀：按揭保险令银行放心借贷
　　同样是“软着陆”，加拿大的房市没有像爱尔兰那样轰然倒下，当然有其保命之道，那就是按揭保险制度。加拿大的这个制度已有50多年的历史，它要求任何一个政府监督的银行在卖按揭的时候，如果如果客户的首付低于20%，必须购买按揭保险。

　　按揭保险的本意是能够让银行放心借贷，让相对不太富裕的首次购房人士也能以优惠的利率借到钱，从而早日拥有自己的房屋。可到了今天，这个制度最大的受益人却成了银行：首先，它们购买按揭保险时，可以将保险费摊到客户头上，自己不用承担一丝成本；其次，即便是客户断供了，他们会失去房子，银行可以从CMHC（加拿大按揭及房屋公司）那里把损失的钱都拿全都回来，一个子都不会少。
　　由于按揭保险大大减少了放贷的风险，令银行的胆子越来越大。即便在前两年经济动荡、就业不景气的时候，银行也敢不断放贷——反正出了事有CMHC顶着，不怕钱拿不回来。另一方面，按揭保险也让原来买不起房子的人能够借钱买房，而各大银行也争相推出低利率，抢夺顾客。
　　几年过去，虽然加拿大的平均家庭债务一次次地刷新了历史记录，但是房价逆市猛涨，建筑业也异常兴旺。目前，房地产、建筑业及其相关产业已经成为本国经济增长的重要因素。
　　按揭保险：规避危机的良方还是定时炸弹？
　　加拿大靠着按揭保险成功躲过了房地产危机让爱尔兰羡慕不已。早些时候，位列《财富》杂志全美500强的金沃思金融公司（Genworth Financial）就建议爱尔兰效仿加拿大，建议一个“在金融危机中具有很大优越性的”国家按揭保险制度。
　　最近有消息指出，爱尔兰政府正在严肃地考虑是否应该效仿加拿大，建立一个类似的按揭保险制度，以帮助其建筑业的复苏。

　　不过，也有业内人士指出，爱尔兰对加拿大的羡慕太早了一些。按揭保险究竟是躲避危机的良方，还是一个将危机延后的定时炸弹，还真不太好说。
　　按揭保险可以让银行无风险地借贷，所以利率很低，图为近两年来有保险和无保险的按揭率。
　　目前，很多经济学家都相信加拿大的房地产已过高估价。国际机构有预测加拿大房价虚高60%的、有40%的、有20%的……即便是本国的专家如TD银行，也认为房价有10%的泡沫。按揭保险制度令泡沫无法及时被挤出，并堆积的越来越高，未来房价是否会出现大调整，现在谁也说不准。
　　位列本国五大商业银行之一的满银（BMO）首席经济学家波特（Doug Porter）本来一直对本国的房地产市场颇有信心，可是现在却表现出了一些谨慎。他表示，目前有三个因素在支撑加拿大的房价：位于历史最低水品的利率、外国买家，以及首次购房者（20-38岁）。这几个因素尚可将加拿大房地产支撑几年，可是有朝一日如果这几个因素不复存在了，而房价又那么高，下面会怎样呢？
　　或许再过个10年，就不是爱尔兰羡慕加拿大，而是倒过来，加拿大该羡慕爱尔兰了。因为那时爱尔兰已经挤掉了泡沫、挨过最困难的时期，房市变得强劲，而加拿大却耗尽了一切可令房市上涨的因素，却有着一个谁也负担不起的房价。

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