辽宁营口一城楼市崩盘：18万平米零入住

ottawa · 发表于 2014-4-11 12:31:32

辽宁营口一城楼市崩盘：18万平米零入住
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第一财经日报 2014-04-11 00:12:14 [0条评论,查看/发表评论]

　　[提要]夜幕降临，位于营口沿海产业基地的五矿豪生大酒店裙楼灯火通明，然而，裙楼之上的客房亮灯率却不足一成。与该酒店紧邻的是一个名为“丽湖名居”的楼盘，这个建筑面积约18万平方米的住宅小区已基本完工，但入住率依然为零。这一项目的开发商西藏藏业集团营口开发的三个项目都已陷入僵局。

　　这些都曾经是开发商们趋之若鹜的城市。　　成片开发的大盘、低廉的地价、看似诱人的政策，以及当地正在或尚未启动的房地产市场，对于在一二线城市高地价下厮杀已久的房地产企业而言，尤其是前几年一二线城市备受调控关注时，上述的每一项看上去都那么令人难以拒绝。
　　于是，每年上千万平方米的土地供应不断流向市场，当这些土地转化成一片片的住宅小区时，开发商们赫然发现，一切都已不是之前想象的模样。
　　当地所谓的房地产市场，除了仅限于当地的有限需求外，缺乏产业经济的支撑，人均收入的提升空间有限，同时还面临有限的需求人群正在不断向一二线城市流入的现实，哪怕是在旧城改造运动中被动迁的当地居民，也已经有了政府提供的回迁房，且户均不少于一套。开发商们不禁惊呼：原先说好的需求呢?!巨量的供应无从消化。
　　于是，新型城镇化被处于困境中的开发商们视为“救命稻草”。但是，目前在多数三四线城市盛行的缺乏产业、毫无配套的新城、新区，也不是新型城镇化发展所需要的。
　　能否走出三四线楼市的泥淖，或许最终还要靠开发商自己。
　　夜幕降临，位于营口沿海产业基地的五矿豪生大酒店裙楼灯火通明，然而，裙楼之上的客房亮灯率却不足一成。与该酒店紧邻的是一个名为“丽湖名居”的楼盘，这个建筑面积约18万平方米的住宅小区已基本完工，但入住率依然为零。这一项目的开发商西藏藏业集团营口开发的三个项目都已陷入僵局。
　　这只是营口近年来房地产开发“大跃进”后遗症的冰山一角。《第一财经日报》记者在营口实地走访多日后发现，恒大地产(03333.HK)、佳兆业(01638.HK)、中南建设(000961.SZ)、嘉里建设(00683.HK)等大牌房企在当地的销售均遇到很大的困难，一些中小开发商更是度日如年。
　　面对楼市僵局，地方政府显然坐不住了。
　　日前，一份名为《营口市住建委2014年二季度重点工作要点》的政府文件指出，市住建委将积极做好促进房屋销售工作，制定全年外销工作方案，拟定4月下旬召开营口地区春季房屋交易会。
　　目前，2014年营口春季房交会优惠政策已经出台—在4月1日~30日期间个人购买商品房，经各区财政部门房交会现场认证，给予购房者契税全额返还政策，同时，在这一时段购房，办理房屋所有权证时给予行政事业性收费减免政策。
　　在营口，这样的救市政策十分常见。2013年，营口市政府牵头房企赴黑龙江省的齐齐哈尔、大庆、牡丹江、佳木斯，内蒙古通辽、赤峰开展房地产项目巡展和房屋销售活动，并在北京举办专场营口房地产推介会，促进营口的房屋外销。
　　多位在营口从事楼盘销售工作的人士均认为，营口的房子确实太多了。几乎每个人都会提到的是：“老城区其实还好，主要问题在沿海产业基地、营东新城以及鲅鱼圈。”一位曾经在沿海产业基地某楼盘做销售的人士称：“把沿海产业基地形容成是"鬼城"毫不夸张，有些楼盘甚至一套也没卖出去。”
　　危机蔓延
　　五矿豪生大酒店的业主方中国五矿集团在营口的日子并不好过。财大气粗的五矿已在营口沿海产业基地“砸下”百亿元。
　　营口沿海产业基地位于营口老城区的南面，是辽宁省“五点一线”沿海经济带园区之一，最初建立在一片废弃的盐田和滩涂之上。2007年，五矿集团在这里圈下30平方公里土地，成立了五矿(营口)产业园。
　　然而，在土地财政的驱动下，当地产业的升级速度远远赶不上房地产开发的速度。大量的土地被迅速出让，产业却无法及时导入，最终让沿海产业基地陷入萧条。最直接的表现是，该区域的楼市已每况愈下。目前，沿海产业基地至少有20多个在售楼盘，其中大约有一半的项目已经停工或烂尾，夜里亮灯率超过一成的小区屈指可数。
　　“这些楼盘虽然看着没人住，但实际上不少已经卖出去了。”一位出租车司机对记者表示，“平时很少有人到沿海来，我们到这地方也是绝对"不打表"，因为根本没有回程客。”
　　高空置率与销售困难不断蔓延，危机开始显现。
　　在沿海产业基地的核心地段，一个名为“澄湖建鑫城”的烂尾楼盘格外显眼，锈迹斑斑的钢筋斜插在天空，生锈的脚手架外滤网游魂似地随寒风摇曳。该项目由香港建鑫集团打造，于2011年6月9日奠基，在规模宏大的开工仪式上，建鑫地产相关负责人曾表示：“选择营口，看中的是营口未来的发展趋势，它有一个大发展的前景。”
　　澄湖建鑫城的遭遇并非个案。2012年底，沿海产业基地“星汇奥城”项目的开发商因延期交房不得不在当地媒体上公开发表了一封名为《致广大业主的道歉信》。值得一提的是，星汇奥城项目的土地已经被开发商质押，为关联公司的另一个地产项目发行信托提供风险担保。
　　泡沫与危机也在营口的鲅鱼圈板块蔓延。鲅鱼圈是闻名东三省的旅游景点，这里可以看到“夕阳落海”的奇观，夏日游人如织。傍上了旅游地产与沿海经济的双重概念，鲅鱼圈的房地产开发甚至比营口老城区更为狂热。
　　有数据显示，鲅鱼圈至少有50个楼盘在售，若以每个楼盘20万平方米的建筑面积估算，这里的开发面积已超过1000万平方米。事实上，鲅鱼圈单个楼盘体量动辄就超过100万平方米，其中不乏万科、嘉里建设、中南建设等大牌房企的身影。
　　嘉里建设发布的2013年年报显示，其在中国内地的物业有8%位于营口，总建筑面积约50万平方米。万科在鲅鱼圈也出手不凡，营口万科“海港城”占地约54万平方米，总建筑面积约120万平方米，项目将分十期开发，目前在售的是一期房源。
　　早于万科进驻鲅鱼圈的中南建设的日子并不好过。中南建设2013年年报显示，营口“中南世纪城”项目规划建筑面积35.3万平方米，截至2013年底，结算面积为0，销售面积为7.29万平方米，楼面地价仅800元/平方米。不过，营口房地产交易中心网站显示，中南世纪城的占地面积为42.3万平方米，规划建筑面积为112万平方米。
　　中南世纪城的一位售楼人员对记者称，目前有六栋高层在售。“鲅鱼圈的房子确实过剩，一些小开发商"跑路"的消息时有传出，但我们是上市房企，你完全可以放心购买。现在这边人气是不太行，但将来肯定会好起来。”
　　记者在鲅鱼圈看到，这里的在售楼盘数量已经和营口老城区相当，在宽阔的马路两旁，亦有不少已经停工或是烂尾的项目。为了促销房源，当地开发商已是无所不用其极，打地基就售房、一成首付、一年半内分六次付清全款等“打擦边球”的手段都已被用上。
　　一位当地人介绍，鲅鱼圈属于旅游区，对外来人口有一定吸引力，但一年中就夏天三个月“比较火”，确实有一些吉林人和黑龙江人会到鲅鱼圈买房。但由于严格的限贷政策，这样的外来新增需求在鲅鱼圈的天量供应面前也显得苍白无力。
　　死结何解?
　　周末，营口房地产交易中心大门紧闭。一位在门口晒太阳的工作人员说，这里周末都不上班。在国内许多城市，周末应该是房地产交易中心最为忙碌的时段。
　　“小伙子，是想买房子还是卖房子?”在交易中心门口，营口本地人李阿姨喊住了记者。在表达了购房意向后，她热情地向记者推销自己的房子。“我手里有两套回迁房，地段很好，南北通透，面积55平方米，总价只要19万元。”
　　去年才取得这两套回迁房的李阿姨还没有办理产证，这样的卖房行为并不合规。李阿姨告诉记者，这几年当地政府在棚户区改造上花了大力气，当地老百姓或多或少握有几套房源。
　　看到记者有些犹豫，李阿姨表示：“如果你真想买，价格都好说，要看房就一定要在今天下午，我明天就要回沈阳去了。说实话，我急着卖，要给儿子在沈阳买房凑个首付。”
　　在营口房地产交易中心外的广场上，有许多像李阿姨这样的卖房人，他们将房屋信息手写在纸板上，手持着到处吆喝或者就干脆将小纸板贴在地上。
　　李阿姨的经历背后是营口遭遇人口净流出的现实，这对于当地的天量库存无疑是一个坏消息。
　　一位曾到营口考察的开发商称：“除了鲅鱼圈可以吸引小部分外来人口，营口其他区域的人口偏向于净流出。更为重要的是，营口的房屋不限购但限贷，外地人在营口想要买多套房只能付全款。”
　　一位在东三省有大量投资的开发商对记者称：“对于开发商来说，廉价获得大量土地储备的意义，不仅仅在于能够造房子，还能提高公司的整体估值，进而可以获得抵押贷款，这能够在某种程度上解释，为何这么多开发商愿意涌入营口。”
　　“处于泡沫中的主体很难意识到自己的危险境遇，因为泡沫本身就是一种非理性的繁荣。”上海师范大学商学院投资与保险系副教授黄建中对《第一财经日报》记者表示，“鬼城”对于中国经济而言是危险的“火药桶”，可谓“前人投机，后人遭殃”。
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　　巨量供应压顶多家房企巨头“坐困”营口
　　营口市统计局公布的数据显示，2010~2012年，营口平均每年的房屋施工面积为2628万平方米，同期，年平均新开工面积为1222万平方米。上海一家房企负责人推断，营口目前的商品房库存至少有2000万平方米，去化周期至少为40个月。
　　三四线楼市“没那么简单”
　　事实上，当连云港、营口及常州每年上千万平方米的土地供应都转化为实实在在的房子时，这些城市的经济发展水平、人均可支配收入及人口基数等都不足以撑起一个足够大的市场来将这些房子完全消化。而且这些城市基本上都属于人口输出型城市，当地到一二线城市发展的人口并不在少数，因此，当地的房地产需求增长并不明显。
　　一线房企折戟连云港
　　以上海21%的人口、66%的人均可支配收入、GDP仅相当于上海8.4%的连云港如何能消化过去四年将近4300万平方米的土地供应?任肖告诉记者，连云港整个楼市的市场容量在100亿元左右，一年的增长量大约10%，以这样的市场容量和增长速度，连云港楼市陷入滞胀在所难免。
　　降价潮蔓延开发商常州“撤退”
　　大有蔓延之势的降价风潮引起常州市有关部门的警觉。在雅居乐星河湾降价后的一周内，常州房管局就召集当地一些龙头开发商开了一个小型座谈会。
　　“参加的企业并不多，主要是当地的龙头企业，还有一些外来大型开发商。”当天与会的一位开发商代表对《第一财经日报》记者称，多家开发商都不约而同地提到常州市场库存量太大的问题。

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