华人开发的商业mall 老外是怎么看的

vancouver

华人开发的商业mall 老外是怎么看的
        　　到开业的时候了，都还没完工，在加拿大，一些华人建造的商业物业无法如期完工。
        　　看看本地媒体的分析：The Globe and Mail： The rise and fall of the ethnic mall
　　文章分析得非常到位，加拿大华人的mall饱和了，且资金不足，建商试图把单元卖给业主，而不是租，售不出去就没有钱开工，恶性循环。         　　老外开发的MALL 多半用REIT的钱建起来，出租。华人发现盖CONDO卖楼花的方式可以应用在这里，于是就有了商业楼花这朵奇葩。
        　　在这篇2012年的文章里，大多伦多万锦著名的“王府井”King Square ( Woodbine and 16th Avenue)被点了名。
        　　现在是2014年，“王”与2102年6月的情况一样，还是个“坑”。

大多伦多万锦著名的“王府井”

　　思之已甚，行者当戒：看到铺天盖地广告宣传的项目，一定不要跟。
        　　One of the only projects currently underway is King Square – a million-square-foot Chinese mall at Woodbine and 16th Avenue. Construction began in March, according to a receptionist at the project’s head office, but it’s been a long time coming.
　　“It had several false starts,” said Dr. Wang. “They had a groundbreaking ceremony a few years ago.”
　　园友评论：
        　　杰里肥狮 ： 事情落到一群短视的人手里就会变成击鼓传花，最后往往花落公家，反正公家的钱不花白不花。
        　　zigzagda: 销售物业是回流现金的形式，并不是资金不足，而是华人的心态如此，普遍是捞现钞抓现金流，跟在职贪官能贪则贪一个心态。洋人相对来说开发地产眼光较远，跟reits没关系，洋人普遍就是想做好一个商业mall，百年基业做好一个品牌。这个问题看国内的商业地产开发商万达也说明同样问题，譬如国内看，万达的商业其实就是一堆垃圾，丝毫没有档次感和设计感，跟新鸿基地产开发的商业项目完全是两个概念。万达是中国的土豪典型!虽然可能是目前中国商业地产的头号品牌，但基本就是垃圾货，因为也是靠出售大部分资产仅仅持有部分优质资产回正现金流，通过快速开发和绑架政府策略来做大自己;而再看新鸿基为代表的全持有商业物业，精耕细作，精品很多。这是两种文化和思维背景的产物。说好听点：经营模式导向不同导致最后开发产品思路不同.
　　xq1998 : 在国内做商业地产，要确保商业项目成功，需要引进核心商家作为项目基础，像沃尔玛或者影院这种在项目规划前期就需要敲定，在设计阶段需要根据他们的特殊要求进行设计。这类商家是聚集人气的保障。在07年以前，以返租形式销售的maLL内商铺，如果地段不错，有大卖场的支持，招商不难，基本还是有投资价值的。但07年以后，随着商业地产开始过热，价格炒高，这种以售为主的商业地产项目，销售和招商越来越困难，后期统一管理运作上的弊端开始显现。万达前期基本走销售模式，后期也开始注重自持部分物业。
        　　根据我自身的从业经验看，购物广场形式的商业地产，如果不能达到70%以上自持率，基本上很难做起来。其原因在于，商铺销售给小业主，将会造成招商和统一管理上的困难，而商业一般需要3-5年的培育期，在培育期内，如果不能根据市场需求作好业态规划，进行统一招商，并通过规范管理营造良好的购物环境和客户体验，项目基本就会失败。而失败的项目想起死回生，对于销售为主，一盘散沙的项目，可能性基本为零。
        　　国内商业地产开发和运作的模式理念基本取自国外，而国内投资商业地产的经验和教训同样也可以适用于加拿大。对于规模开发，以售为主的商业项目一定要提高警惕，慎之又慎。对于商业项目而言，位置优越并不能确保项目成功，前期的市场调研，业态规划，后期的招商经营才是重点。华人开发的项目，其短板正是经营和管理这一块。对于商铺投资，个人认为首选应该是商圈内临街铺，在有人流保证的前提下，既可以和临近商业呼应，共同吸引人流，又能保持经营的独立性和灵活性。其次，加拿大非常常见的上居下铺这种类型的商业物业，具有商业和住宅功能，租期长短结合，具有很好的抗风险能力，也是比较好的投资对象。
-