房价超年薪10倍 加拿大房市面临崩盘？

calgary

2 o' P# j% i/ T2 R- O/ d6 `* j


$ P# k5 {0 F$ v  \, D0 v  A% }7 b　　在加拿大卡尔加里南部的Altadore，一栋栋住房坐落于Elbow河畔郁郁葱葱的松树公园附近。这里的平均房价已经超过360,000元，远远高于八年前的水平。
+ h6 k. ^4 v9 g
　　据《环球邮报》报导，从2005年到去年年底，随着一座座老平房被推平，全新的两层小楼和高端公寓拔地而起。大批在外卡尔加里市中心工作的专业人士入住这一小区。与此同时，Altadore的房价也猛涨了78 %。
' ]* R3 L/ ]" o8 H
$ i6 {1 u( z" u/ J7 X! r' P; f 　　“我认为住在这里的任何人都对房价上涨速度感到惊讶” ，2008年入住这里的，34岁的Thomas Ferianec说。
9 Q; ?/ u$ @9 u2 q3 N, Z
　　便宜的住房贷款刺激了前所未有的借贷热潮，推动加拿大的房价达到“岌岌可危”高度。的确，加拿大的房屋从来没有这么值钱过。房贷债务水平也从未这么高过，近70%的购房款来自抵押贷款。

　　在过去的几年中，收入和房价之间的鸿沟扩大了。现在加拿大人借贷总额与收入之比已经相当于2008年美国房地产泡沫破裂之前的水平。
/ {8 O5 Z7 A9 y9 a( y& z8 w
　　是否应该为此而担心?加拿大人是否也存在巨大的资产泡沫呢?加拿大房地产经纪人的答案是：没有。
/ I! ^& ~2 J* {+ `5 O1 ?$ p' s
　　“加拿大将发生像美国那样的次贷危机，这是一种错误的想法”加拿大房地产协会负责经济学家Gregory Klump这样告诉金融时报。
) i$ Z6 ?) I. r$ }$ H% {- w* f' I
, b1 u' u/ f  Q& S& ?6 `, W+ \ 　　“美国的信贷质量远低于加拿大，”Klump说。 “在过去的四年中，收紧房贷规定已经成功地防止了房地产泡沫的破裂。”
1 H) C- |- c$ N" ~
　　如果Klump的观点是正确的，那么，加拿大已经实现了过热房地产市场的软着陆。让我们看看真实的情况：
5 X' u' w- y7 s6 W* |+ |
　　债务深化

+ r; y/ e4 ~" I/ Q* S 　　房屋销售的步伐，今年并没有实质的减速。除了10月，市场已经重新热络起来——在温哥华、多伦多、卡尔加里和埃德蒙顿房屋销售增长强劲。与此相对应的是加拿大家庭债务水平被推向新高，比七年前增长了18%。
. }* j' ?' H( _. G/ W+ k
　　当房价是年薪的10倍时
% U* `  M6 G' V8 X8 S9 v  r3 I6 k
0 r) W+ s' ^, ?. M  a6 [5 L. `! l* b 　　有多种指标来确定房价与业主的收入关系，总部位于多伦多的Capital Economics的首席经济学家大卫?迈达尼说：“房价在加拿大各主要市场基本上是被高估的。”

. N, ]8 E. F8 w" L4 e6 ~　　“从历史上看，房子的价格一直维持在收入的三，四倍的样子，”达尼说：“在温哥华，房价已经是家庭平均年收入10倍。在西方，这是一个离谱的数据。”

　　在多伦多——本国第二昂贵的房产市场，房屋平均价格大约家庭为平均年收入的五倍。

4 A: T* y! k) g. ^ 　　屋主的承受力
- ]. m) Y" b: N
) U0 r2 h% X, X/ P) t 　　只要利率维持在历史性低点，加拿大人仍然能够享受低息贷款并且不会失去自己的房子。

　　虽然超低利率还将维持一段时间，但是如Capital Economics等的预测表明：如果利率突然升高，房屋价格将回调25%。如果利率升高几个百分点，这就意味着，许多购房者每月会多付几百元。
8 F* d# M3 m4 ^4 S  h
+ y( Z3 W) K1 B8 {% N( N6 ` 　　可负担计算：每月可以付多少?
9 B* o, W3 [3 h" L! n; E0 Z* Q
　　随着整体经济的增长，有些预期认为从明年开始到2015年利率将上升2.0%。这种加息可能使加拿大房市彻底降温。更糟的是，如果业主无法跟上利率上涨的节奏，那么他们就不得不降价出售房产。

　　楼市真泡沫!加拿大房价被高估了21%!

　　惠誉国际评级机构 (Fitch Ratings) 表示, 加拿大房地产市场的价格上升将很快停止，该机构预测加拿大各地房地产将经历“软着陆” ，在未来五年内，加拿大的房价将“停滞不前”或“下降”。惠誉机构还认为，加拿大目前的房价被高估，一些地区的房价被高估多达26%，从全国平均水平来看，加拿大房价的被高估幅度为21%。
/ v: v  _8 j# j2 m3 B( ~/ d( L& o
1 A! S0 n3 J; f, F. \- N2 o/ J: p# m 　　根据惠誉国际评级，当房地产“软着陆”的情况发生时，加拿大经济将面临一些风险，因为许多房主的买房贷款处于自己财务状况的极限水平，一段利率开始上升，他们将遭受冲击。
' {% i" n1 s, q* h2 p# z
　　惠誉还表示，房地产市场的放缓还将对就业带来影响。
1 ~$ Y! X: T- l5 I$ F
　　惠誉国际评级指出，自2001年以来，加拿大的房价升幅超过130%，高出加拿大人的收入增长幅度80%。
! K. D; \! p8 c) g3 @2 z8 o
　　惠誉国际是世界三大国际评级机构之一，与标准普尔和穆迪一起属于全球最权威的信誉评级机构。
: B( k' K. ?1 c' Z* c
　　高盛研究报告称加拿大房价恐将崩跌
; y1 g: G' p2 ^" v; }0 @
; k2 Q5 R6 ~% n- y 　　高盛研究报告认为，加拿大正面临房价大跌问题，因为加国部份地区的房市，已出现建案过多的现象，而且超低利率正伤害其不动产市场。