房贷收紧，我们如何泰然处之？

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房贷收紧，我们如何泰然处之？

自从上周四，加国财长宣布多项收紧房贷／信贷措施之后。地产界和金融业很多高层管理人员，以及专家们，纷纷发表各自的分析评论。有的认为这些措施将打压地产市场，将造成房价和销量的双下滑，尤其是多伦多和温哥华市场将深受影响，对首次置业者影响甚大，就连财长本人也认为，措施可能影响到百分之五以下的首次置业者；另外一部分人则认为，宣布的措施完全没有意外之处，财长和央行行长在过去两年，己多次喑示或明示过这些政策方向，市场早已有心理准备，并己经消化了可能的影响。近日推出的这些措施，宣示本身的表面意义，更大于实际的影响，所以，不至于对国民经济，或地产巿场，产生即刻或长远影响。这两种截然不同的看法，从不同角度和历史背景来看，均有一定的说服力。


但无伦从何角度分析这些措施，正确客观认识它们的内容，以及其时空背景因素，将是把握分析其影响力的前提条件。首先，这些宣布的几项措施，基本上是明确清楚的，本人也无必要在此重述，但可能会使人产生误解的，是将房贷年限从30年，缩减至25年的规定。有些人理解为，7月9号之后所有的房贷，最长房贷期将不得超过25年。但其实此项25年的期限，是针对首期款低于20%, 需要购买CMHC保险的房货，首付超过20%的房贷，理论上并不受25年上限的影响。当然，实际上大部分银行，将会参照这些措施来评估房贷申请。

财长此次借用紧缩房贷措施，来干预影响地产巿场的发展，已经是2008年以来的第四次，而且基本上都是以CMHC的机制运作。CMHC（Canada Mortgage and Housing Corporation ) 是公营公司，它是在二次大战后，为解决大批退伍军人的住房需求而设立的。它目前的主要功能，是为帮助首期不足的置业者，提供房贷保险，顺利从银行取得所需房贷。同时，政府对所担保的房贷总金额，目前限定为6000亿元。在最近五年来，CMHC 已多次调整其房贷及相关的信贷政策，2008年，它将房贷最长年限从40年改为35年，并要求最低5%的首期。2010年2月，将非自往物业的首期，提升至20%。2011年1月，再将房贷最长年限降为30年。

而实际上，CMHC 对房贷最长年限，一直是根据地产巿场和经济状况，进行不断的调整，25年的最长房贷年限，也曾在十几年前出现过。CMHC 一方面要帮助中低收入者置业，另一方面，又要根据市场的发展进行调整，避免过于严厉或宽松的情况出现。  

如前所述，财长近年在公开场合最常谈到的话题，就是加拿大人负债比例过高，特别是在去年底加国家庭贠债比达152%时，政府认为负债率己恶化到刻不容缓的程度，必须要避免它的进一步恶化。从治本清源的角度，它需要从房地产市场入手，负债急剧上升的主要原因，一方面是交易畅旺的房市，在快速上升房价带动下，必然出现房贷额／负债急剧上升的局面；另一方面，物业市値隨大巿而水涨船高，业主们以物业抵押套现的金额大为上升，很多人大肆套现消费，进一步促成负债率的飙升。


对房市和目前加国经济稍有认识的人都知道，造成这些现象的根本原因，主要是目前的超低利率导致，大量初次置业者，敢于在房价不断攀升的形势下入巿；以及众多业主乐于以物业套现消费，均是受到超低利率的诱惑，这也符合趋利避害的人性原则。财长和央行行长对此因果关系，当然是了如指掌。但他们对其似乎视而不见，仅以紧缩房贷／信贷措施来引导市场，显然是有其难言之隐。从当前加拿大和环球经济现状而言，央行缺乏近期调升银行利率的客观条件。调升利率，通常是压抑经济发展过热，通涨过高的财经措施。加拿大今年GDP成长率预计不超过2%，低于之前的预测；而上个月（5月）公布的加拿大通涨率为1.2%, 低于4月份的2%，处于2010年6月以来最低的水平。

加币仍然高企，提升利率将进一步削弱加国出口竞争力。而欧元区债务危机，在西班牙正式提出援助要求之后，前景再度蒙上阴影。绝大部分专家认为，央行几乎无可能在一年内升高利率。

从财长本人近年表达的言论来看，多伦多与温哥华公寓／楼花市场的过热，是促使政府出台紧缩房贷措施的重要因素。但这些紧缩措施，似乎对楼花市场并无实际影响，因为目前绝大部分发展商，均要求买家在正式交房前，提供20%以上的首期，理论上已不需要CHMC的房贷保险。楼花投资者，早已有首期超过20%的规定，因此，它们对楼花市场影响不大。比较令人好奇的，是其对房贷保险最高房价一百万的限定。按照银行业的统计，绝大部分百万或以上物业的买家，由于在之前物业中己有累积净值，或資金充裕，因此均会支付20%以上的首期。

实际可能受新措施影响的百万物业买家，甚至低于1%以下，可以说是影响轻微。真正可能受到影响的，将是中低收入水平的首次置业者，CMHC 提供的房贷保险，也主要是针对10万至40万的物业（占全部的71%）。从正面角度来看，缩短的房贷年限，虽然对月供款有所增加，但将减少购房的利息支出; 同时还将部分收入不足的买家淘汰，预防将来无力支付房贷的风险，从长远来看，对巿场的健康发展和保护置业者利益，都是有必要的。业者比较担心的，是提升的房贷门槛，将会压缩房屋的需求，从而影响房价的走势。客观地说，房屋需求一定会受到影响，但实际比例和时间，尚待进一步观察。从过去的历史纪录来看，此类措施出台后曾导致市场短暂的波动，但很快又恢复上升局面。

数月前加拿大按揭业协会的调查显示，大多数业都有能力和心理准备，在必要时提高房贷金额，新措施产生的额外房贷金额，或许不致有决定性影响。更为重要的是，如果巿场出现唱淡房价的氛围，将影响业主近期出售房屋的意愿，减少后的市场供应，对房价必然有支撑作用。总之，新措施对市场，总体上将来良性帮助，短期波动或许难以避免。如果把握得当，对置业者反而可能是一个难得的机会。