(图文)加国房市：小户型的生存和发展

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(图文)加国房市：小户型的生存和发展

房地产周刊  2013-06-29 22:26:27

最近在和开发商商讨研究楼盘的销售策略，故一直在关注小户型的新闻。看到了两则关于小户型的新闻，可以讨论一下： 　　一则是说维多利亚的设计师利用集装箱在市区设计出了非常现代的房屋;另一则是有分析认为现在房地产市场已经趋于饱和，人们需要相处更有创新意义的小户型或者微小户型来重振房地产行业，比如最近在素里开售的200-300尺的小户型;还出现了一些创新概念比如将空间概念引入房地产市场，或按立方英尺来计算购买面积等等。 　　本人认为，小户型不管是从政策法规上还是购买者方面都还没有到成熟的阶段。 　　第一， 温哥华各级政府对住房的密度有非常严格的要求。小户型出现的地方大多是交通和人流繁华的地区，比如温哥华市中心寸土寸金，市政府每隔一段时间就会进行人口密度研究(density study)，研究的结果直接影响新项目的审批。高密度小户型单位承载更多的人口，对周围环境、防火、通风有更高的要求。故这样的项目在市中心能通过审批的可能性不大，所以最近的一个小户型项目Balance是在素里的Walley开的盘。 　　第二， 小户型有利于开发商获得更高的利润，开发商青睐甚至鼓励此类设想。房地产开发盈利的重要手段就是将低密度住宅变成高密度住宅;在物业评估方面，小户型的单位价值(比如每平尺价格)是要高于同等的大户型的平尺价格的。而就开发成本来讲所差无几。 　　本人看过一个建案，该项目符合整个城市发展的大规划，并被收录在的OCP(Official Community Plan)里面，其用途是由C1商业用地转到RM城市屋用地，因此这是一个典型的低密度转高密度的案例，开发的越密集盈利越多。当地政府对建案的回复是，如果发掘地下停车库，允许1.1的容积率，因为住户的车辆不必占用城市的路边停车;否则只允许0.9。 反复核算一下，虽然开挖地下停车成本略高，可以通过多售卖约20%的面积来补偿。可见小户型和高密度也是开发商的兴趣所在。 　　再拿第一条新闻来说，集装箱在闹市区改成现代房屋，听起来一下能解决住房居高不下的问题。仔细看过了外部和内部装修的图片，不难发现这个集装箱房屋仍然是坐落在打好的地基之上，内部装修仍然使用了大量的装修建材，至于墙壁本身的保温隔热不清楚是否处理过，如果没有处理过的话，冬季取暖的开销将非常昂贵，并不符合发展现代节能型房屋的趋势和LEED标准——在使用了大量建筑和装修的手段之后仍然宣称房屋是由集装箱改造而成，并可以渲染’集装箱’也能住，是不是有点炒作之嫌? 　　第三， 消费者对小户型的预期是否能成就小户型。本人经常同购买公寓的客人说公寓要做好至少持有5年的准备。如果只准备入住1-2年，租房则要好过买房。小户型和微小户型由于空间受限，无法满足住户多种多样的需求，最明显的就是家庭人口的增长。很多小户型就是针对年青人设计，这类人群的不定性很大。 如果购买以后自身情况有变化，再谋求出售，中间各类税费是一笔不小的开销。 　　消费者的偿还能力也是不可忽视的一方面。小户型一来要担心买家突然丧失偿还能力、而来要担心投资者大量吃进然后雇佣物业经理作为出租房来管理，与真正需要的人争夺栖身之地。 据本人了解，多家银行不愿意借贷给这样的小户型。如果将来一旦屋主无法偿还进入法拍程序，银行很有可能分文无收——法拍的律师费用并不是由户型大小来决定的